ИЖС как зона риска: кто и почему мешает развитию сферы в России?

«Родители» потребительских террористов — стройкомпании

Потребительским терроризмом называют случаи, когда покупатели используют закон «О защите прав потребителей» не для восстановления справедливости, а для получения выгоды, зачастую в ущерб бизнесу.

Корни этого явления уходят в 2020 год, когда частные дома стали особенно популярными на фоне пандемии коронавируса. Появилось множество строительных компаний и столько же людей, мечтающих о загородной недвижимости. Но подрядчики были новичками, а заказчики оказались не готовы к стоимости дома — в результате дисбаланс профессионализма и ожиданий породил лавину конфликтов.

«Заказчик уточняет, сколько стоит строительство дома. Ответственный застройщик говорит реальную цену, а тот, кто пришел на рынок ненадолго, обманывает потребителя. Образуется пирамида, появляются недовольные покупатели, потому что застройщик не справляется», — констатирует основатель федерального проекта загородной индустрии Open Village Владислав Копица.

После этого в дело вступает тяжелая артиллерия — закон «О защите прав потребителей», а именно пеня в 3% за каждый день просрочки от цены договора. Для дома стоимостью в 7-10 млн рублей — запредельные суммы, которые превращают задержку сдачи объекта в финансовую катастрофу для подрядчика.

Но у медали две стороны: если строители кричат о наплыве мошенников среди покупателей, то заказчики жалуются на некачественные работы.

Владислав Копица, основатель федерального проекта загородной индустрии Open Village:

— «Родителями» потребительских террористов являются строительные компании. Они кричат, что им мешают работать те, кого они родили. На рынок пришли финансово безграмотные компании, не умеющие планировать строительство. Они срывают сроки, а за каждый день просрочки — штраф. Потребитель понимает, что может вернуть себе деньги и оставить дом.

Получается замкнутый круг: слабый подрядчик срывает строительство, а клиент, желая добиться справедливости, идет к юристам. Те, пользуясь жесткими нормами закона, оставляют компанию без денег, в том числе других дольщиков, доводя управленцев до СИЗО.

На эту же сторону ситуации обратил внимание эксперт стройтехнадзора и действующий судебный эксперт Павел Архиреев: «Давайте будем честны — строительные проблемы реальны. В процессе осмотров я фиксирую откровенно ужасные ситуации, когда строители жалуются, что на них наехал потребитель, но по факту они облажались. И косяки надо исправлять».

Именно на фоне реальных ошибок строителей и расцвел бизнес по «выбиванию денег» из застройщиков. По словам эксперта, заказчики не обладают специальными знаниями в ИЖС и, когда они сталкиваются с малейшей проблемой, обращаются к специалистам, а те «берут их в оборот» и обещают под ключ взыскать с застройщика деньги.

«Юридическое сообщество организовало целый бизнес-процесс по взысканию с застройщика денежных средств на потоки, с применением сетевых технологий — приведи друга и получи скидку на услуги», — говорит Павел Архиреев.

Рекорд ИЖС под угрозой — что делать?

На сегодня более 70% участников рынка столкнулись с проблемами потребительского терроризма — и цена этого столкновения высока. Рынок ИЖС, который в 2025 году поставил рекорды (введено в эксплуатацию более 63,5 млн кв.м домов), рискует скатиться в стагнацию, от чего проиграют все: и покупатели, и строители.

Как отмечает эксперт стройтехнадзора, для строительных компаний разбирательства с покупателями оборачиваются рядом последствий:

• неустойки

• блокировка счетов до суда, что парализует работу

• рост затрат на юристов и экспертов (до 10% от сметы) — и эти деньги в итоге закладываются в стоимость проекта

• значительные репутационные потери — даже если компания права, факт судебного разбирательства отпугивает новых покупателей.

Но главный удар, по мнению спикеров, приходится на доверие к отрасли — покупатели боятся нести деньги в ИЖС, думая, что купить квартиру в новостройке безопаснее.

«Если рынок не начнет самоочищаться, не возникнут ситуации, при которых выработаны условия — придет жесткое государственное регулирование. И оно не понравится всем», — предупреждает Павел Архиреев.

Как решить проблему потребительского терроризма в ИЖС. Фото: Урбан Медиа

Как этого избежать? Самое очевидное решение, по мнению выступающих, изменение законодательных норм.

«Работа по устранению проблем могла бы заключаться в том, чтобы снизить проценты за просрочку — это очень важный момент. Застройщики МКД могут нарушать и не платить 3%, а застройщики ИЖС не могут. Компании, которые хотят работать, вынуждены бегать по судам и платить издержки. Один покупатель вернул себе деньги и остался с домом, а остальные 10 останутся без денег, застройщик сядет в тюрьму», — говорит Владислав Копица.

Но смягчение наказания не должно превратиться в поблажки для слабых подрядчиков. «Решение есть — это баланс в законах. Защита, с одной стороны, от потребительского экстремизма, с другой — ответственность за качество работ. В этом балансе достойный, честный и ответственный строитель не должен становиться в один ряд с мракоделом», — говорит Павел Архиреев.

Также в числе озвученных мер:

• не сажать в СИЗО, а заставлять работать под надзором государства для компенсации потерь

• распространить ответственность на банки, которые рекомендовали нерадивых подрядчиков

• прозрачность отношений (понятные договоры и сметы) и обязательное ведение исполнительной документации, чтобы фиксировать процесс строительства.

«Все-таки потребительский терроризм существует. Это факт. Но, уважаемые строители, не дайте ему стать щитом для некачественных работ. Не нужно доказывать потребителю, что он террорист, нужно договариваться», — обратился судебный эксперт.

Читайте также: «Чудес не бывает»: банкротства застройщиков ИЖС не избежать?

Как не потерять миллионы на формулировках договора

Как показывает судебная практика, застройщик может сохранить свои средства еще «на берегу» — на этапе подписания договора. О том, какие пункты в документах работают как спасательный круг, рассказала CEO юридической фирмы «Дело говорю» Кристина Булатова.

«90% сделок несут финансовые потери еще на этапе подписания договора. Одна неточная формулировка приводит к неустойке, штрафам и судебным экспертизам», — начала спикер.

При этом в судебной системе наметился перекос: по закону застройщик или подрядчик считается профессиональным участником рынка, а значит, в случае спора действует презумпция его вины. Это не заказчик должен доказывать, что компания плохая, — это компания доказывает, что она хорошая. И главным инструментом в споре будет грамотный договор.

Кристина Булатова выделила самые «дорогие» пробелы в договорах ИЖС и объяснила, как их закрыть.

Сроки

Частая ловушка — формальный подход к срокам. Заказчик и подрядчик подписывают договор, где указано, что срок строительства — 6 месяцев. А далее покупатель задерживает передачу участка, просит поменять проект или вовремя не оплачивает этапы. «Когда срок истек, он обращается в суд и просит начислить неустойку. Суды считают формально — есть дата, есть просрочка», — приводит пример спикер.

Чтобы обезопасить себя, нужно:

• разбивать проект на этапы и привязывать сроки не к календарю, а к действиям заказчика

• прописать механизм приостановки срока действия договора, если заказчик хочет изменить проект

• фиксировать каждый промежуточный этап работ актом, это поможет доказать, на что были потрачены полученные деньги.

Предмет договора

Фраза «построить жилой дом» — юридическая ловушка, потому что ожидания заказчика не определены.

Как обезопасить себя:

• составить подробный проект, спецификацию и техническое задание, подписать эти документы с заказчиком

• заранее определить, сколько изменений в проект допускается вносить

• прописать допустимые аналоги материалов.

Цена и изменения проекта

«Заказчик часто что-то меняет, а в суде говорит, что это было включено в стоимость», — предупреждает Кристина Булатова.

Чтобы таких ситуаций не возникало, пропишите в договоре:

• письменный порядок изменения цены

• право приостанавливать работы, если заказчик инициирует изменения, но не подписывает документы.

Односторонний акт

Бывает, что дом построен, заказчик в нем проживает, но не подписывает акт — неустойка продолжает капать. В таком случае поможет односторонний акт. Но он будет иметь юридическую силу при определенных условиях:

• вы уведомили заказчика о готовности работ через каналы связи, указанные в договоре

• работы действительно выполнены по договору

• заказчик не явился на приемку или не дал замечаний в разумный срок

• у вас есть доказательства факта направления акта и уведомлений.

Гарантии и скрытые дефекты

Спустя несколько лет после сдачи дома заказчик может заявить, что обнаружил дефект, а виновен в этом застройщик. «Суды в таких случаях изучают договор. Если нет разграничений — гарантий подрядчика и обязанностей заказчика по эксплуатации, то ответственность ложится на исполнителя», — предостерегает юрист.

Чтобы этого избежать. Кристина Булатова советует:

• установить разные гарантийные сроки на конструктив, отделку и инженерные сети

• прописать дефекты, которые возможны из-за нарушения правил эксплуатации — это зона ответственности заказчика

• закрепить обязанность заказчика соблюдать инструкции по уходу за домом (их нужно составить самостоятельно).

Спикер подчеркивает, что рабочий договор — это механизм, призванный защищать застройщика без конфликтов с заказчиком.

Читайте также: Рынок недвижимости ждет передел и рост банкротств