«Чудес не бывает»: банкротства застройщиков ИЖС не избежать?

Ключевая ставка не пощадила ИЖС

За 2025 год в Татарстане, по сообщению главы республиканского Минстроя Марата Айзатуллина, сдано 17,8 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 2,4 млн кв.м. По сравнению с 2024-м, когда ввели в эксплуатацию чуть более 17 тыс. домов или 2,3 млн кв.м жилья, рост минимален.

Наиболее сильный удар по индивидуальному домостроению в ушедшем году нанесла высокая ставка по ипотеке. «Повышение ключевой ставки (максимально она поднималась до 21% — прим. ред.) и, как следствие, ставок на ипотечные кредиты снизило доступность кредитов и повысило стоимость строительства, в том числе или даже в первую очередь для конечного заказчика», — отмечает предприниматель и эксперт строительного контроля и технадзора в малоэтажном строительстве Роман Арестов.

На этом фоне введение эскроу-счетов в ИЖС не выглядит таким критическим для отрасли. Этот механизм добавил сложностей и привел к отсеву некоторых застройщиков, у кого не было средств на строительство до поступления денег с эскроу-счетов, но это не стало ключевым фактором. «Хотя на стоимость строительства введение эскроу-счетов однозначно повлияло, так как не имея или не желая тратить свои деньги, застройщик берет дорогие из-за высокой ключевой ставки заемные средства. Это дополнительно удорожает весь процесс», — поясняет Роман Арестов.

Такого же мнения придерживается председатель Казанского отделения Федерации ИЖС Фаиль Ахматханов. «Эскроу дает небольшое удорожание стоимости строительства. Например, в прошлом году оно составило 2-3%, в этом прогнозируем, что будет уже около 7%», — говорит эксперт. Дополнительно создавал препятствия для развития рынка пересмотр условий реализации механизма эскроу-счетов. Напомним, что, хотя законодательно эскроу-счета заработали с марта 2025 года, банки начали внедрять этот механизм раньше, уже с июля 2024 года. Как рассказывает Фаиль Ахматханов, условия пересматривались буквально каждую неделю, что увеличивало цикл сделки.

Читайте также Рынок ИЖС: адаптация к эскроу и продажи в 2026 году

При этом потребность в частных домах по-прежнему высокая. Это подтверждают данные «Дом.РФ» и ВЦИОМ: примерно 66% российских семей предпочитают именно индивидуальный дом, а не квартиру. Но возможности у людей ограничены, что повлияло на спрос. По словам Фаиля Ахматханова, отсутствие средств на первоначальный взнос, многочисленные отказы банков в выдаче кредита и высокая ставка в результате привели к тому, что по рыночной ставке ипотека практически не выдавалась в течение года. Эксперт прогнозирует, что снижение ставки до 12% активизирует рынок и заключение договоров подряда с выдачей ипотеки по стандартным, а не льготным условиям.

В Татарстане на удорожание домов дополнительно влияет ограничение по минимальной площади земли — 10 соток. Именно этот факт, по мнению Фаиля Ахматханова, сильнее всего сейчас повышает себестоимость дома с землей при планировании нового строительства. Если прежде можно было построить дом на 4 или 6 сотках, то сейчас дополнительные 5 соток дают удорожание на порядка 1,5 млн рублей, с учетом стоимости земли в 250-300 тыс. рублей.

Таким образом, снижение спроса на рынке ИЖС уже стало закономерным итогом увеличения стоимости строительства, которое в свою очередь произошло по вине высоких ипотечных ставок.

Читайте также Что ждет ИЖС: причины падения ипотеки и перспективы развития отрасли

Кому пришлось уйти с рынка?

Официальной статистики по банкротству застройщиков ИЖС нет. Отчасти это связано с тем, что многие сделки в сегменте носят частный характер — прямой договор между заказчиком и подрядчиком, — и государство их не контролирует (если финансирование идет за счет средств заказчика).

Однако, по словам Романа Арестова, можно заметить рост числа объектов ИЖС относительно 2024 года в едином реестре проблемных объектов (ЕРПО), который, правда, ориентирован в основном на многоквартирные дома и коммерческие объекты. Председатель Казанского отделения Федерации ИЖС Фаиль Ахматханов добавляет, что многие застройщики в конце 2025 года снижали цены, чтобы повысить оборотность счетов и работали в ноль или минус. Поэтому в первом полугодии 2026 года, когда объекты будут достраиваться и сдаваться, эти застройщики будут ощущать острую нехватку средств, и начнутся новые банкротства.

Роман Арестов, эксперт строительного контроля и технадзора в малоэтажном строительстве:

— Если прибегнуть не к официальной статистике, а просто посмотреть на рынок с точки зрения «моих подопечных» (подрядчиков), то могу сказать, что некоторые закрылись уже в 2025 году, кто-то в 2026 собирается менять сферу деятельности, вплоть до работы в найме, из-за ужесточения налогового законодательства. При этом конкуренция на рынке ИЖС, на мой взгляд, не снижается. Для удержания позиций в достаточно высокой конкурентной среде, к сожалению, многие застройщики очень сильно снизили качество строительства, чтобы не повышать цены.

Как рассказывает эксперт, экономия с точки зрения застройщика зачастую выглядит как «купить материала побольше и подешевле». Но бывают случаи, когда снижается качество материалов и привлекаются строители с низкой квалификацией. В этом случае подрядчик оправдывает невысокое качество строительства низкой ценой: «Какой строительный контроль! Чудес не бывает, хотели подешевле, а теперь технадзор зовете, радуйтесь, что дом пока стоит».

75-110 тыс. рублей за «квадрат»

Как уже упоминалось, несмотря на снижение спроса на рынке ИЖС в 2025 году, цены продолжили повышаться, хотя темпы роста замедлились по сравнению с 2024 годом. Средняя цена строительства «под ключ» варьируется в зависимости от региона, площади и материалов. Не последнюю роль в этом вопросе играет соблюдение стандартов и качества строительства.

По итогам 2024 года и первого квартала 2025 года по России средняя стоимость строительства коробки дома из газобетона с отделкой white box (вариант предчистовой отделки) составляла от 70 до 100 тыс. рублей за кв.м (согласно аналитике АН «Этажи» и сервиса «Циан»). Цена договора на дом площадью 150 кв.м в среднем начиналась от 10,5 млн рублей. Рост стоимости строительства, по данным Росстата, составил 3-6% с начала 2025 года, по сравнению с 2024-м, когда цены на строительные работы в ИЖС выросли на 8-12%.

На сегодня средняя стоимость строительства «под ключ» — 75-110 тыс. рублей за кв.м. Основные драйверы повышения — стоимость материалов, заработная плата и кредитные ресурсы.

Роман Арестов, эксперт строительного контроля и технадзора в малоэтажном строительстве:

— Если речь идет о рыночной цене готовых домов, то на вторичном рынке загородной недвижимости в 2024 году рост составил около 15% (по данным «Домклик»), но в 2025 году динамика стабилизировалась. На сегодня средняя цена предложения сильно разнится по регионам — от 150 до 500 тыс. рублей и выше за кв.м, причем верхний предел сильно увеличен.

Председатель Казанского отделения Федерации ИЖС Фаиль Ахматханов озвучил, что средняя цена строительства дома по Татарстану была 8,5-9 млн рублей (в эконом-классе — 7,5 млн рублей, в премиум — около 20 млн рублей).

Поскольку одним из главных инструментов для покупки и строительства дома остается семейная ипотека, лимит по которой 6 млн рублей, будущим домовладельцам приходится уменьшать площадь постройки либо покупать объект в меньшей степени готовности. Впрочем, сократить таким образом затраты приходится не только тем, кто подходит под льготную программу. Также для минимизации расходов заказчики начинают дробить процесс, то есть строить дом поэтапно.

Застройщики, отвечая на запрос заказчиков и в целях сохранения клиентов, также пытаются снизить стоимость строительства, например, за счет отказа от внутренней отделки. Фаиль Ахматханов отмечает, что в этом году его компания начала продавать дома с черновой отделкой.

Сокращение площади дома — не только ответ на высокую стоимость строительства, но и общая тенденция на рынке ИЖС. Директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина в октябре прошлого года на Международном жилищном конгрессе озвучила, что наиболее востребованная средняя площадь домов составляет около 120 кв.м.Тогда как в 2023—2024 годах спросом пользовались объекты площадью 180-200 кв.м. Более стабильным оказался эконом-сегмент — средние 80-110 кв.м, при этом на такие дома приходится 80% рынка. Казалось бы уменьшать уже некуда, но девелоперы отмечают, что среди проектов класса стандарт плюс и комфорт наиболее востребованы объекты от 65 до 150 кв.м, то есть тенденция не сбавляет обороты.

В Татарстане средняя площадь дома, по словам Фаиля Ахматханова, также снизилась — до 70-80 кв.м, в то время как три года назад составляла около 100 кв.м. Для массового покупателя такой способ снижения затрат оказался наиболее простым, хотя и не самым желанным.

Фаиль Ахматханов, председатель Казанского отделения Федерации ИЖС:

— Стоимость строительства дома продолжит расти и в 2026 году в связи с налоговыми изменениями, повышением цен на материалы и удорожанием кредитных средств для застройщиков.

Фактически любые затраты застройщика ложатся на конечного заказчика, ведь маржинальность в ИЖС в целом небольшая — от 10 до 25% в зависимости от сегмента, а чистая прибыль еще меньше — 10-15%. Так, в конце 2025 года банк ДОМ.РФ ввел комиссию для застройщиков при продаже домов по льготной семейной ипотеке — 5%. Если и остальные банки введут ее, это повлечет удорожание, а значит, доступность строительства индивидуального дома еще сильнее снизится.

Что ждет рынок ИЖС в 2026 году?

Эксперты дают осторожно пессимистичные прогнозы на 2026 год для рынка ИЖС.

• Потребность в ИЖС сохранится, но пока много сдерживающих факторов, в частности, стоимость кредитов и, как следствие, стоимость строительства. Потребность в спрос превратит только значительное снижение ключевой ставки.

• Количество обманутых покупателей в сегменте ИЖС может вырасти из-за банкротства подрядчиков, но не достигнет масштабов, которые наблюдались в многоквартирном домостроении, благодаря меньшей суммы сделок и большему контролю со стороны заказчика. Стабилизацию процесса можно ожидать не раньше 2027 года, когда механизм эскроу-счетов будет отлажен, а ситуация на рынке улучшится.

• Темпы строительства, если не будет изменений в льготных программах ипотеки, сохранятся на прежнем уровне.

Читайте также Добрососедство вместо заборов, эскроу вместо расписок: новые реалии ИЖС