Выдача кредитов сократилась по сравнению с прошлым годом
Эксперты отмечают значительное снижение объемов выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство как в денежном выражении, так и по количеству предоставленных кредитов. Особенно это касается строительства новых домов. Такая отрицательная динамика связана с несколькими факторами:
-
Ростом ставок по кредитам. Увеличение процентных ставок сделало ипотеку менее доступной для заемщиков.
-
Прекращением выдачи кредитов по программе сельской ипотеки. Несмотря на то, что программа действовала до марта 2025 года, фактически выдача таких кредитов прекратилась осенью 2024 года. Сельская ипотека была одной из самых выгодных программ для строительства индивидуальных домов. После изменения ее условий объемы кредитования резко сократились. На данный момент Россельхозбанк снова начал выдавать сельскую ипотеку под 3% годовых, однако появились ограничения — теперь она стала более точечно решать вопросы обеспечения жильем и доступна не всем заемщикам. Получить ее могут только работники агропромышленного комплекса, сотрудники социальной сферы, предприниматели в сфере сельского хозяйства и участники СВО.
-
Введением эскроу-счетов. Новый механизм расчета с подрядчиками затруднил процесс выдачи кредитов, так как ни банки, ни застройщики не были готовы к работе в новых условиях.
По итогам первых 8 месяцев 2025 года темпы кредитования на цели ИЖС продолжают отставать от показателей прошлого года. Согласно данным опроса, проведенного «ДОМ.РФ» среди 29 крупнейших ипотечных банков, доля ипотеки на строительство индивидуальных жилых домов выросла с 0,5% в январе 2025-го до 3,7% в июле того же года. Несмотря на это, объемы кредитования остаются недостаточными для полноценного восстановления рынка, хотя тенденция к росту есть.
К эскроу надо адаптироваться: почему покупатели выбирают квартиры
Несомненно, на рынок ИЖС и объемы выдачи ипотеки повлияло и продолжает влиять введение эскроу-счетов. Этот механизм, который успешно применяется в многоквартирном строительстве, оказался сложным для индивидуального жилья.
-
Для застройщиков: эскроу-счета замораживают средства до завершения строительства, что лишает подрядчиков «живых» денег для работы.
-
Для банков: процедуры согласования проектного финансирования оказались длительными и сложными.
-
Для заемщиков: большинство граждан недостаточно осведомлены о новых правилах. По данным ВЦИОМ, только 12% россиян хорошо знают о механизме эскроу, а 68% вообще ничего о нем не слышали.
Эксперт отмечает, что за прошедший год уменьшилась разница между стоимостью большеформатных квартир (трех-и четырехкомнатных) и домов. Так, по данным «Яндекс Недвижимость», средняя цена 1 кв.м в новостройках Казани в 2025 году составила 230-245 тыс. рублей (в 2024-м — 210-215 тыс. рублей), а средняя цена строительства дома — 110-130 тыс. рублей (70-80 тыс. рублей в 2024 году). Для увеличения спроса на ИЖС разница в стоимости больших квартир в городе и домов должна составлять примерно 2,5-3 раза.
Поскольку вариант с домом является более сложным для оформления и длительным по реализации, заемщики чаще предпочитают решать вопрос с жилплощадью, приобретая большеформатные квартиры. По статистике агентства «Реневада» частота покупки трех- и четырехкомнатных квартир за год увеличилась на 15%, а спрос (лиды) — почти на 30%, хотя и квартиры при этом покупатели выбирали в более бюджетном сегменте.
Что поможет восстановить отрасль, а людям переезжать в дома?
Эксперты в один голос говорят об адаптации рынка. Механизм эскроу-счетов со временем станет понятным, застройщики научатся работать с ним, банки, возможно, снизят требования, например, сократят количество документов для оформления, как это было с введением эскроу в многоэтажном строительстве. «Рынок новостроек начал работать с эскроу-счетами уже в 2019 году, сегменту ИЖС тоже нужно время, — говорит Азат Хайруллин. — И если поддержка со стороны правительства будет, то к 2026-2028 годам ситуация нормализуется. Поможет введение дополнительных льготных программ под ИЖС».
Такого же мнения придерживается Ирина Рудакова, зампредседателя правления Ассоциации МЖС, член комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Она считает, что рост выдачи ипотечных кредитов, а соответственно, рост продаж в этом сегменте как следствие стоит ожидать только по мере адаптации участников рынка ИЖС к новому механизм. Дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики и снижение ключевой ставки ЦБ РФ положительно скажется на повышении доступности инструментов финансирования ИЖС и на увеличении объемов ввода объектов в этом сегменте в последующие периоды.
Однако положительная статистика есть уже сейчас. По данным Росстата, ввод индивидуальных жилых домов в России за 7 месяцев 2025 года уже превысил 70% (составил 70,8%) от общего объема введенного за этот период жилья. То есть перешагнул объемы ввода многоквартирного строительства.
Эксперт уверена, что несмотря на необходимость адаптации к новым инструментам финансирования, законодательное урегулирование в конечном счете повлечет положительные изменения в отрасли. Введение федерального закона № 186-ФЗ урегулировало порядок взаиморасчетов с использованием счетов эскроу. А в рамках федерального закона № 187-ФЗ подрядчику предоставлено право оформления документации для ИЖС (уведомления, регистрация права собственности). Кроме того счета эскроу застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, а федеральным законом № 283-ФЗ подрядчики ИЖС, использующие счета эскроу, освобождены от уплаты НДС.
Все эти нормы способствуют выводу рынка ИЖС на цивилизованные рельсы. На сегодняшний день, считает Ирина Рудакова, все еще недостаточно банков, кредитующих ИЖС (как в части проектного финансирования, так и в части кредитования физических лиц). Смягчение требований ЦБ РФ и снижение ключевой ставки положительно скажется на повышении доступности инструментов финансирования ИЖС и, как следствие, скажется на развитии данного сегмента.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий