Рынок ИЖС: адаптация к эскроу и продажи в 2026 году

Риски застройщиков нивелируются грамотной работой с договорами и проектным финансированием

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на данный момент находится в процессе адаптации к новым условиям. Евгений Квасенков, директор по развитию жилищной сферы АО «Дом.РФ», отметил, что 2025 год стал переломным для рынка загородной недвижимости. Компании столкнулись с масштабными вызовами: череда кризисов, обманутые ожидания покупателей, снижение спроса. Но на фоне общего спада остались компании, которые растут, адаптировались, перестроили стратегии и продолжают привлекать клиентов.

Факторами роста, по словам эксперта, могут стать проектное финансирование для масштабирования строительства с механизмом эскроу. Так, в октябре 2025 года заключено 3,3 тыс. договоров с застройщиками, тогда как в марте этого же года было 1,5 тыс. 85% кредитов выдано подрядчикам в рамках льготной программы «Дом.РФ» по ставке 1%. Будет профинансирован 1 млн кв.м нового жилья, а с учетом низкой ставки девелоперы не станут закладывать в цену удорожание из-за проектного финансирования.

Выросло и количество банков, работающих с эскроу-счетами — с 6 кредитных организаций в марте до 21 в октябре.

Фото: Урбан Медиа

«Когда застройщики называют в качестве фактора риска задержку оформления права собственности, то важно уточнить, почему девелопер отдает регистрацию дома по договору подряда заказчику. Согласно статистике «Дом.РФ», только в одном из пяти договоров подряда право собственности на жилой дом оформляется подрядчиком», — заметил Евгений Квасенков.

Закрепление процедуры регистрации недвижимости с уведомлением госорганов застройщиком позволило бы ему получать вовремя средства с эскроу-счетов, уверен эксперт.

Евгений Квасенков считает, что статистика исполнения договоров подряда положительная — из 2553 домов построено с соблюдением сроков 2368 (93%) и лишь 185 объектов (7%) — с нарушением. Аналогичная ситуация со строящимися домами — на 8702 объектах из 9735 (89%) работы идут по графику, на 1303 (11%) — с нарушением срока до 30 дней.

Также эксперт отметил, что аккредитация компании, например, в «Дом.РФ», создает иллюзию надежности того или иного подрядчика. Заказчик должен сам принимать решение о выборе застройщика, основываясь на совокупности факторов. Квасенков заметил, что поступают различные идеи с целью снизить риски подрядчиков при строительстве, вплоть до устранения заказчика от приемки дома, что, безусловно, абсурдно. «Возможно создание реестра недобросовестных подрядчиков, — предположил представитель «Дом.РФ». — Но и тут нужно быть осторожным, чтобы туда не попали добропорядочные застройщики».

Фото: Урбан Медиа

Евгений Квасенков привел цифры об осведомленности застройщиков и жителей об эскроу-счетах. Как оказалось, об этом механизме знают более 50% опрошенных подрядчиков. А вот с физлицами ситуация печальнее — с января по октябрь 2025 года осведомленность жителей об эскроу в ИЖС выросла всего на 1%. И это то, над чем предстоит работать в ближайшие годы, чтобы приблизиться к 55%.

Какой формат нужен в загородном строительстве, и почему земля не рентабельна?

Отвечая на запросы покупателей, застройщики вводят новый формат в загородном строительстве. Илья Линник, председатель правления ГК «Респект», гендиректор СЗ «Ленинское», говорит о том, что покупая дом, клиент хочет отстраниться от работы и посвятить больше времени семье.

«Для этого недостаточно построить «коробочки», ведь люди в первую очередь покупают среду обитания. Поэтому важно заложить концепцию, которая может иметь в основе ландшафт, историю местности», — говорит застройщик и предлагает покупателям урбан-виллы, которые встраиваются в природную среду.

Алексей Баринов, руководитель компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» подчеркивает, что сейчас нет смысла вкладываться в землю, если ты не профессиональный девелопер. Земля как инвестиционный актив уходит на второй план, в первую очередь из-за увеличения налогов на неосвоенные участки. Это делает их содержание экономически невыгодным. «Уходит эпоха дешевой земли и стихийного роста ИЖС. Мы вступаем в России в упорядоченный рынок, где ключевую роль играют регулирование, ипотечное кредитование и эскроу-счета», — отмечает эксперт.

По его словам, будущее за готовыми домами, а точнее, проектами комплексной застройки территории в сегментах комфорт- и бизнес-класса, так как эта модель позволяет создать качественную жилую среду.

Читайте также Добрососедство вместо заборов, эскроу вместо расписок: новые реалии ИЖС

Что будет продаваться в 2026 году на загородном рынке?

За 9 месяцев 2025 года в массовых сегментах ИЖС произошла небольшая положительная динамика спроса, так как люди покупают единственное жилье и не могут откладывать решение вопроса надолго. Также продолжился рост спроса на загородную недвижимость премиум-класса

По типам объектов в 2025 году на 20% снизилось предложение на готовые коттеджи, на таунхаусы и дуплексы, наоборот, выросло на 300-500%, а по участкам без подряда — на 50%.

Ольга Магилина, директор департамента загородной недвижимости VSN Group, считает, что в 2026 году благодаря снижению ключевой ставки, росту налогов и улучшению условий кредитования, будет происходить стабилизация рынка и затоваривание в элитных сегментах. Эксперт рассчитывает на медленное повышение спроса в массовых сегментах за счет отложенного спроса, при этом будут увеличиваться требования к функционалу объектов.

«Наиболее востребованная средняя площадь домов составляет около 120 кв.м, в бизнес-классе — около 230 кв.м, в премиальном сегменте — около 400 кв.м», — озвучила спикер.

Рост спроса на дома до 100 кв.м связан с тем, что массовый покупатель хочет купить дешевле, проще всего это сделать за счет уменьшения средних площадей домов. С другой стороны, это подстегивает застройщиков делать классные проекты с планировками без потерь, считает эксперт.

Фото: Урбан Медиа

Среди трендов в ИЖС Ольга Магилина назвала:

• наличие мастер-спальни и двух гостиных, причем в проектах как комфорт-класса, так и премиального сегмента

• рост количества и общей площади гардеробных

• наличие кладовых

• увеличение спроса на одноэтажные дома

• аскетичный решения, экоминимализм

• уход от квадратно-гнездового построения генплана поселка

• плавные изгибы внутри поселковых дорог

• комбинированные фасады, эксперименты с различными отделочными материалами

• гармония архитектура и ландшафтного дизайна.

Напомним, Международный жилищный конгресс проходит с 13 по 17 октября в Центре международной торговли в Москве. В течение 5 дней 10 тыс. профессионалов рынка недвижимости из регионов России и из-за рубежа обсудят, где найти клиентов и как продавать недвижимость в непростых экономических условиях, как менять бизнес-процессы в компании и работать с кадрами, чтобы выйти в рост. Параллельно с деловой программой на площадке конгресса организована выставка — свои объекты и услуги представляют ведущие девелоперские компании, агентства недвижимости, банки и другие участники рынка.

Читайте также Что ждет ИЖС: причины падения ипотеки и перспективы развития отрасли