Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Можно ли оформить квартиру на ребенка

Прежде чем разобраться в этом вопросе, изучим пару базовых понятий. Первое, правоспособность — это способность приобретения прав. Второе — дееспособность. Это уже возможность в результате своих действий и решений получать новые права. Дееспособностью у нас в стране обладают совершеннолетние лица (старше 18 лет) либо эмансипированные персоны старше 14 лет. С 14 до 18 лет человек обладает частичной дееспособностью.

Итак, для получения прав собственности — достаточно иметь правоспособность. Она у всех нас есть с момента рождения. То есть, как только мы появились на свет, мы можем стать собственниками любой недвижимости. Но самостоятельно заключить сделку купли-продажи квартиры, то есть, совершить «действие для приобретения прав» может только персона, обладающая дееспособностью.

Другими словами, купить жилье несовершеннолетний не может. Но это за него могут сделать его родители или официальные опекуны. И тогда он станет владельцем.

При этом разрешение органов опеки для подобной сделки не понадобится. Органы опеки в принципе контролирует имущественные манипуляции несовершеннолетних — это правда. Но только в том случае, если действия потенциально могут повлиять негативно на положение ребенка. Семья может на законных основаниях купить квартиру ребенку. Но вот продать его имущество опекуны без разрешения органов опеки уже нет.

Особенности сделок с недвижимостью для несовершеннолетних

Рассмотрим ряд особенностей, которые нужно учитывать при заключении сделок, в которых собственником становится несовершеннолетний.

• В договорах купли-продажи, дарения или иных договорах приобретения недвижимости подписываются опекуны ребенка (как правило это родители). Но в графе — собственник/покупатель указывается уже сам ребенок.

• Лица, обладающие частичной дееспособностью, могут самостоятельно подписать договор. Но для этого необходимо получить разрешение официальных представителей — родителей/опекунов.

• Лицам без дееспособности нет необходимости присутствовать на сделке. Вся процедура проходит без них. А вот частично дееспособные граждане уже обязаны присутствовать на подписании договоров и регистрации в государственных органах.

• Даже став собственником, ребенок не сможет сам определять судьбу имущества. Ему понадобится разрешение опекуна. То есть, у несовершеннолетнего нет права распоряжения, только право владения.

• В ряде случаев на сделке могут присутствовать представители органов опеки и попечительства.

Читайте также: Что такое обязательная доля в наследстве и кому она положена

Роль органов опеки и попечительства

Органы опеки призваны защищать имущественные интересы ребенка. И любые действия по продаже недвижимости ребенка, либо по получению от нее выгоды — должны быть рассмотрены органами. И они либо выдадут свое разрешение, либо откажут в сделке. Также они могут затребовать доказательства, например, если подразумевается сделка мены. В этом случае нужно будет доказать, что ребенок получит недвижимость, не уступающую по характеристикам предыдущей.

Получать разрешение от органов опеки понадобится в следующих случаях:

• Продажа, передача в дар или иной способ отчуждения недвижимости. Если квартиру нужно передать другой персоне. И получить разрешение в этом случае обычно весьма непросто.

• Сдача квартиры в аренду. Обычная ситуация — родители купили квартиру ребенку, которому нет и трех лет. И пока он дорастет до возраста, когда она ему действительно понадобится, ей нет смысла простаивать. Поэтому стараются сдать ее в аренду. Но официально (с регистрацией договора в регпалате) сделать это без согласия органов опеки не выйдет. Более того, даже в случае, если они дадут разрешение, они также могут потребовать перевода всей/части суммы оплаты аренды ребенку. Для этого открывается специальный личный счет в выбранном банке. Сдавать в аренду квартиру, купленную на имя ребенка, можно только по договору на срок менее года, без регистрации.

• Использование недвижимости в качестве залога. То есть, получения кредита под квартиру.

• Раздел имущества или полный отказ от прав собственности. Такое действие тоже вряд ли одобрят.

• Любая иная сделка, которая так или иначе затрагивает квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему.

Причем этот фактор касается не только сделок. Например, провести узаконенную перепланировку без обращения к органам опеки тоже не выйдет. Они на протяжении всего времени взросления ребенка будут пристально следить за всеми манипуляциями с недвижимостью.

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего

Есть 4 способа оформления квартиры на несовершеннолетнего:

• приватизация;

• дарение;

• стандартная сделка купли-продажи;

• передача по наследству.

Приватизация — это способ перевести квартиру в полную собственность, если граждане проживают в ней по договору социального найма. Примечательно и то, что приватизировать квартиру можно как в пользу всех проживающих в равных долях, так и конкретных персон. Например, в пользу ребенка. Сам же ребенок вполне может отказаться от приватизации. Если он обладает частичной дееспособностью, то самостоятельно, а если нет — то через опекунов.

В любом случае, даже если ребенок отказался от приватизации и собственником стал кто-то другой, он оставляет за собой право проживания. По крайней мере до тех пор, пока у него не появится другого жилья в собственности или ему не исполнится 18 лет. И даже в случаях, если квартиру продадут совершенно иным людям, ребенок все также будет иметь право проживания.

Дарение — это самый простой способ передачи собственности ребенку. Зачастую в дар недвижимость передают родители своим детям или бабушки с дедушками своим внукам. Если даритель и опекун является одним лицом, то он вполне может сам составить договор, и сам же подписаться за обе стороны. Примечательно, что и помощь нотариуса в этой сделке не понадобится. А если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то даже налогом такой переход собственности не облагается. Поэтому это самый простой способ передачи недвижимого имущества ребенку.

Сделка купли-продажи немного сложнее. Но процедура ничем не отличается от обычной, в которой собственник — взрослый. Просто все задачи: подписание договора, оплата пошлины, регистрация в МФЦ ложится на плечи опекуна. Напомним, что, если ребенок старше 14 лет, он обязан присутствовать на сделке и ставить свою личную подпись.

В случае перехода квартиры по наследству возникает масса сложностей:

• существует три способа перехода — завещание, договор наследования, распределение имущества, если нет завещания;

• любое завещание может быть оспорено в суде;

• все наследники усопшего могут претендовать на его имущество, даже если он не указал их в завещании.

Порядок оформления квартиры на ребенка

Всю процедуру условно можно разделить на несколько этапов:

• Сбор документов. Помимо паспорта опекуна понадобится паспорт или свидетельство о рождении будущего собственника, а также генеральная доверенность, если речь идет о законном представителе.

• Заключение сделки по стандартным правилам. Опекун либо ставит свою подпись, либо дает письменное согласие.

• Регистрация в МФЦ. Нужно передать документы в МФЦ. Личное присутствие собственника понадобится, если он старше 14 лет.

Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка

Начнем с преимуществ:

• Железобетонная защита. Никакие экономические или юридические махинации квартиры не коснутся.

• Не подлежит разделу. Даже если родители подали на развод, квартира ребенка останется у него.

• Не отвечает по обязательствам родителей и опекунов. Недвижимость ребенка не конфискуют за долги ни при каких обстоятельствах.

А теперь недостатки:

• Без разрешения опеки не получится даже сдать ее в аренду (официально).

• Просто продать квартиру, оформленную на ребенка не получится. Обязательно взамен надо купить ребенку квартиру (долю в квартире) побольше или хотя бы не меньше. При этом вся сделка пройдет с участием органов опеки — это бесплатно, но займет дополнительные 2-3 недели.

Подведем итоги

• В РФ вы можете оформить квартиру на несовершеннолетнего.

• Ребенок не сможет распоряжаться квартирой, понадобится разрешение опекунов.

• Продать такую квартиру сложно, органы опеки не позволят ухудшать имущественные интересы ребенка.

• Квартира, оформленная на ребенка, не подлежит разделу, не может стать залогом. Она также не может быть конфискована за долги родителей.

• Ребенок может получить квартиру в результате дарения, приватизации, покупки опекунами или в результате перехода по наследству.

Читайте также: Как оформить квартиру в дарственную на ребенка