Средняя цена квартиры в новостройках снизилась на 400 тыс. рублей
По итогам октября девелоперы продали в Казанской агломерации 1351 квартиру общей площадью 58,6 тыс. кв.м. Это на 26% больше, чем в сентябре, когда было реализовано 1069 квартир, и на 44% выше показателя октября прошлого года (935 квартир). При этом рынок все еще на 24% не дотягивает до рекордного октября 2023 года, когда было продано 1787 квартир.
«Рост продаж был ожидаемый и прогнозируемый. Ни для кого это новостью не стало, учитывая выгодные и интересные акции застройщиков, сезонный и другие факторы. Для меня было бы удивительно снижение продаж», — комментирует аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
Вслед за объемами продаж выросла выручка застройщиков — она достигла 13,6 млрд рублей (+2,4 млрд к сентябрю). А вот средняя стоимость квартиры упала на 400 тыс. рублей, достигнув 10 млн при площади 43,4 «квадрата». При этом цена 1 кв.м составила 232 тыс. рублей (-6,8 тыс. за месяц). Марат Идиатуллин связывает снижение средней цены не смещением спроса на бюджетные проекты, а активным использованием застройщиками скидок и акций.
Рекордсменом по стоимости квадратного метра второй месяц подряд остается ЖК «Заря» с показателем 649,6 тыс. рублей. Но мы видели цены и выше, когда летом в ЖК «Заман» продавалась квартира со стоимостью «квадрата» 1,2 млн рублей.
Спрос подстегнули сезонность, скидки и изменения «семейки»
Аналитик Урбан Медиа объясняет октябрьский рост продаж сезонным фактором — середина осени и приближение конца года традиционно стимулируют спрос, независимо от общей экономической ситуации. Второй важный аспект — снижение стоимости кв.м почти на 7 тыс. рублей благодаря акциям застройщиков. «Чем ближе конец года и чем ниже цена, тем больше будет продаж», — резюмирует собеседник.
Повлияло и снижение ключевой ставки — озвученные Центральным банком планы не повышать ставку до конца года, по мнению Марата Идиатуллина, также подогревают интерес покупателей: «Клиенты понимают, что ипотека дешевеет, условия становятся лучше».
Этот тезис подтверждают данные Роскадастра и аналитического центра М2 — в октябре число ипотечных сделок стало на 17% больше, чем в сентябре. А по сравнению с серединой осени прошлого года прирост составил 14%. Татарстан занимает второе место по спросу на ипотеку — за месяц он прибавил 2 п.п (7% всех ипотечных заявок на платформе).
Новости об ужесточении семейной ипотеки сильно на продажах не отразились, пока они только стимулируют к покупке, считает Марат Идиатуллин. «Люди, которые планируют попасть под программу, начинают искать варианты. Основной ажиотаж стоит ожидать в конце года — ноябре и декабре», — прогнозирует аналитик Урбан Медиа.
Другого мнения придерживается вице-президент Гильдии риэлторов РТ, руководитель АН «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. Он считает, что на рост продаж повлияли не сезонный фактор и ключевая ставка, а отложенный спрос: «Это, скорее всего, собранный спрос за август-сентябрь, когда было меньше сделок. Они перетекли в октябрь». Вторым ключевым фактором он называет новости об ужесточении семейной ипотеки. «Люди, которые планировали взять семейную ипотеку, понимают, что в 2026 году будет ужесточение, поэтому сейчас они пытаются реализовать право на участие в программе», — отмечает эксперт.
Он добавил, что прогнозы по продажам в октябре были более сдержанными — такие показатели вице-президент Гильдии риэлторов РТ рассчитывал увидеть в ноябре-декабре.
Говоря о мошенниках на вторичном рынке, Андрей Савельев подчеркнул, что массового перетока покупателей в новостройки не наблюдается. Хотя страх среди клиентов присутствует, он приводит не к отказу от покупок, а к более тщательной проверке сделок и обращению к экспертам.
В свою очередь руководитель отдела продаж АН «Владис» Марина Степанова заявила, что рост продаж в октябре стал сюрпризом и вряд ли связан с сезонным оживлением рынка: «Октябрь не является «сезонным» месяцем для резкого роста продаж. К этому месяцу активность часто идет на спад».
По ее словам, рост на 26% в октябре — это результат сочетания нескольких мощных катализаторов: снижение ставки ЦБ и анонс ужесточения семейной ипотеки. «Снижение ключевой ставки Центральным банком приводит к снижению ставок по ипотеке — для рынка недвижимости это всегда сильнейший стимул. Но все так же главным критерием остаются условия по семейной ипотеке и остальных льготных программ», — говорит Марина Степанова.
Четверка лидеров не сдает позиций
По итогам октября список топовых застройщиков не изменился: ПИК, «Суварстроит», «Унистрой», «Ак Барс Дом». Причем расположились они также, как в сентябре. Неожиданным гостем топ-5 стала компания «ТЕКТУМ-1», которая заняла пятое место. Эту строчку ей уступил девелопер «СМУ-88».
В очередной раз статус лидера рынка подтвердил ПИК. Застройщик оставил конкурентов позади благодаря низкой ценовой политике и широкому портфелю проектов в разных районах Казани. У ПИКа есть все шансы сохранить лидерство до конца года — лепту может внести отдел продаж, который готовится к открытию. Напомним, он разместится в торгово-офисном центре «Сувар Плаза». Сейчас здесь идет подготовка помещения. Ранее офиса продаж в Казани у девелопера не было — сделки проводились онлайн.
В октябре девелопер продал 220 квартир (+44) общей площадью 8,8 тыс. кв.м. У застройщика пользовались популярностью квартиры площадью 44,2 кв.м по цене 8,5 млн рублей — показатели изменились незначительно. Квадратный метр в проектах ПИКа обходится покупателям в 213 тыс. рублей — это самая низкая стоимость среди пятерки популярных компаний.
Застройщик заработал 1,89 млрд, что почти на 400 млн рублей больше, чем месяцем ранее. На завидные показатели ПИКа продолжал влиять недавний запуск продаж квартир в новой очереди ЖК «Сиберово» — проект популярен за счет инвесторов и отложенного спроса. Помимо этого ЖК, в числе востребованных проектов оказались «Матюшино парк» и «Нокса парк».
При этом Андрей Савельев отмечает, что инвестиционные квартиры, например, в ЖК «Сиберово» повлияли на рост объема продаж несущественно: «На стартах продаж цены приятные, невысокие, что влияет на спрос и дает небольшой процент в показателях продаж. Но инвесторы сейчас не особо идут в новостройки, поскольку цены высокие, ждать, что на этом можно хорошо заработать, не стоит. Если взять банковские вклады, там процент выше получится, чем доход при спекуляции новостройками».
«Суварстроит» снова расположился на второй строчке — в октябре застройщик продал 178 квартир (+9) площадью 6,5 тыс. кв.м. Несмотря на рост объемов, выручка девелопера увеличилась незначительно — до 1,4 млрд рублей. Причиной стало снижение средней стоимости «квадрата» на 15,7 тыс. рублей. Средняя площадь квартир составила 36,6 кв.м — минимальный показатель среди пятерки лидеров. В среднем жилье обходилось покупателям в 8 млн рублей.
На третьем месте без неожиданностей оказался «Унистрой» — компания показала уверенный рост по всем «фронтам». Девелопер продал 106 квартир (+23) площадью 4,7 тыс. кв.м. Выручка компании выросла на 273 млн рублей, достигнув 1,1 млрд. В отличие от конкурентов, «Унистрой» смог не только нарастить объемы, но и поднять среднюю цену за «квадрат» до 243 тыс. рублей (+5,4 тыс.) — это один из самых высоких показателей среди компаний-лидеров. В октябре в проектах татарстанского застройщика покупатели выбирали квартиры средней площадью 44,6 кв.м стоимостью 10,8 млн рублей. Средняя цена квартиры выросла почти на 300 тыс.
Четвертая строчка досталась компании «Ак Барс Дом», показавшей один из самых значительных приростов. В октябре покупатели приобрели у местного девелопера 102 квартиры (+28) площадью 4,8 тыс. кв.м. Добавим, что по реализованному метражу «Ак Барс Дом» обогнал «Унистрой». Общая выручка компании составила 1 млрд рублей при удешевлении средней цены 1 кв.м на 8,3 тыс. В проектах девелопера распродавались квартиры средней площадью 47,2 «квадрата» при стоимости 10,7 млн рублей (-460 тыс. к сентябрю).
Неожиданно в рейтинг попал «ТЕКТУМ-1» — его ЖК «Феномен будущего» был популярен в октябре. Компания продала 84 квартиры (против 18 в сентябре). Площадь реализованных объектов превысила 3,1 тыс. кв.м. Выручка компании взлетела до 761 млн рублей, при этом средняя цена за квадратный метр осталась практически неизменной. При средней площади 37,8 кв.м стоимость квартир составила 9 млн рублей.
«В ЖК «Феномен будущего» квартиры продаются не первый месяц, но покупателю проект не сразу «зашел». Застройщик искал определенные ключи и подходы к клиентам, и только в октябре получились большие продажи. Компания нашла либо оптимальные акции, либо оптимальную цену», — объясняет аналитик Урбан Медиа.
Эксперты прогнозируют пик продаж в конце года
Пиковые месяцы сезона еще впереди, считают эксперты. По их мнению, основной всплеск спроса придется на ноябрь-декабрь.
Если говорить про риски, Марат Идиатуллин видит их в возможном изменении стратегии застройщиков: «Спрос может привести к тому, что компании отменят свои акции, скидки. Но я не верю в эту историю». Эксперт поясняет, что в условиях жесткой конкуренции отказ от выгодных предложений приведет к оттоку клиентов к другим компаниям. А для многих застройщиков сейчас объем продаж важнее максимальной маржи, особенно в ключе обязательств по проектному финансированию, где стоимость кредита снижается за счет наполнения эскроу-счетов.
При этом снижение спроса на фоне ограниченности предложения, о котором говорят в Москве, не актуально для Казани. Аналитик Урбан Медиа отмечает, что объем экспозиции в Казани, наоборот, растет. Сейчас самый большой показатель за последние пять лет — порядка 15-16 тыс. квартир. Дефицита объектов в ближайшей перспективе не ожидает и Андрей Савельев: «План по вводу жилья в Татарстане выполнен уже на 96%. В ближайший год у нас не планируются нехватки».
Замедление активности продаж эксперты ожидают в начале 2026 года — январь-февраль считаются мертвыми месяцами по объему сделок. На просадку спроса дополнительно повлияют длинные праздничные дни в этом году и сокращение количества одобренных семейных ипотек, добавляет вице-президент Гильдии риэлторов РТ.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий