КРТ: собственникам будут по-новому считать компенсацию за изымаемое жилье

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) предполагает преобразование застроенных и незастроенных территорий. В ряде случаев для реализации таких проектов город может изымать принадлежащие гражданам жилые помещения. Именно размер компенсации при таком изъятии на протяжении последних лет становился одним из наиболее спорных вопросов. Причина очевидна: между решением о КРТ и фактическим изъятием квартиры может пройти несколько лет, а рынок недвижимости за это время способен измениться очень существенно. Теперь законодатель скорректировал правила определения стоимости — управляющий партнер правового бюро «Стратегия» Антон Кожевников разобрал, что конкретно изменилось и как это повлияет на рынок.

Что изменилось

4 августа 2026 года Президент России подписал Федеральный закон № 297-ФЗ, который внес изменения в статью 32.1 Жилищного кодекса РФ. Главное изменение касается даты, на которую определяется размер равноценного возмещения. Раньше стоимость определялась на день, предшествующий принятию решения о комплексном развитии территории. Теперь закон устанавливает другой ориентир: размер возмещения определяется не ранее чем за 60 дней до дня направления собственнику проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение.

Антон Кожевников, управляющий партнер правового бюро «Стратегия»:

— Проще говоря, если раньше стоимость квартиры могла фиксироваться в самом начале многолетнего проекта, то теперь она должна быть привязана к периоду, непосредственно предшествующему ее изъятию. Для собственника это принципиальное изменение.

Представим, что решение о КРТ было принято в 2026 году, когда аналогичные квартиры в районе стоили 10 млн рублей. Фактическое изъятие происходит в 2029 году, когда стоимость сопоставимого жилья выросла до 15 млн рублей. При прежнем порядке возникал риск, что расчет будет привязан к более ранней стоимости. Теперь оценка должна учитывать рыночную ситуацию, сложившуюся непосредственно перед изъятием. При этом важно: новая редакция закона не означает, что компенсация автоматически увеличится. Она меняет момент, на который определяется стоимость, но не саму методику оценки.

Что входит в компенсацию

Изменения не затронули сам состав равноценного возмещения. По-прежнему при определении выплаты учитываются:

• рыночная стоимость жилого помещения

• стоимость доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома

• стоимость земельного участка, на котором расположен дом

• убытки, причиненные собственнику изъятием жилья.

Поэтому собственнику важно смотреть не только на итоговую цифру в отчете об оценке, но и на то, из чего она складывается.

Почему дата оценки имеет значение

Рынок недвижимости не стоит на месте. За несколько лет могут существенно измениться стоимость квадратного метра, цены на новое жилье, ситуация с ипотекой, стоимость строительных материалов и спрос на конкретные районы. Особенно заметно это может быть в районах, которые за время реализации КРТ сами начинают активно развиваться.

Получается парадоксальная ситуация: проект, который должен изменить территорию и повысить ее привлекательность, может реализовываться несколько лет, а стоимость жилья собственника при этом ранее рассчитывалась по состоянию на момент запуска проекта. Именно этот разрыв теперь сокращается.

В материалах к законопроекту отдельно указывалось, что споры о размере возмещения уже возникали на практике. В частности, в Республике Коми суды рассматривали дела, в которых собственники не соглашались с размером выкупной стоимости, рассчитанной исходя из более ранней даты.

Может ли собственник оспорить сумму

Да, перенос даты оценки не означает, что спор о компенсации исчезнет. Если собственник считает предложенную сумму заниженной, необходимо прежде всего разобраться, как именно она была рассчитана.

В частности, стоит проверить:

1. на какую дату определялась стоимость

2. какие объекты-аналоги использовал оценщик

3. насколько эти объекты сопоставимы с конкретной квартирой

4. учитываются ли характеристики дома и самого помещения

5. правильно ли определена стоимость доли в общем имуществе

6. учтены ли убытки, связанные с изъятием.

Это особенно важно потому, что две оценки одного и того же объекта могут дать существенно разные результаты — в зависимости от выбранных аналогов, подходов к оценке и характеристик самого жилья. Если договориться о размере возмещения не удается, спор может перейти в суд, где стоимость может быть определена с учетом судебной экспертизы.

Читайте также Реновация в Казани: спасение или угроза?

Что это означает для собственника на практике

Главное изменение для владельца квартиры заключается не в том, что государство теперь обязано заплатить больше, а в том, что оценка должна быть максимально приближена к реальной рыночной ситуации на момент изъятия. Поэтому собственнику, получившему предложение о выкупе, не стоит воспринимать указанную в нем сумму как безусловную. Имеет смысл запросить документы, на основании которых она была рассчитана, и сравнить ее с реальной стоимостью аналогичных квартир в том же районе.

Антон Кожевников, управляющий партнер правового бюро «Стратегия»:

— При этом важно учитывать не только объявления о продаже. Рыночная стоимость в профессиональной оценке определяется по специальным правилам, а выбранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом по ключевым характеристикам. Иными словами, вопрос заключается не просто в том, «сколько сейчас стоит квартира», а в том, насколько обоснованно эта стоимость определена в конкретном отчете.

Что изменится для рынка и девелоперов

Для девелоперов новая норма означает рост неопределенности расходов на выкуп жилья. Если между запуском проекта и фактическим изъятием проходит несколько лет, стоимость квартир за это время может существенно измениться. Поэтому стоимость выкупа становится параметром, который придется регулярно пересматривать в финансовой модели проекта.

Для риелторов изменение также может иметь практическое значение: при консультациях собственников важно будет учитывать не только текущие цены предложения на рынке, но и особенности процедуры изъятия и оценки. При этом главный участник этой истории — все-таки собственник. Именно ему предстоит принимать решение: соглашаться с предложенной суммой или добиваться ее пересмотра.

Что делать, если квартиру собираются изъять

1. Не ориентироваться только на сумму, указанную в предложении.

2. Получить и внимательно изучить отчет об оценке.

3. Проверить, насколько корректно подобраны аналоги и учтены характеристики конкретной квартиры.

4. Оценить не только стоимость самого жилья, но и все составляющие равноценного возмещения.

5. Если предложенная сумма существенно отличается от обоснованной рыночной стоимости, стоит рассмотреть возможность ее оспаривания.

Новая редакция статьи 32.1 ЖК РФ дает собственнику более актуальную отправную точку для определения стоимости жилья. Но воспользоваться этой возможностью на практике можно только в том случае, если внимательно проверить сам расчет компенсации.

Читайте также Что такое комплексное развитие территорий (КРТ) и для чего оно нужно