Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ с 1 сентября 2026 года

Сменить управляющую компанию раньше, чем через год, станет сложнее

Для владельцев квартир вводится так называемый годовой мораторий. Отказаться от действующего договора управления и выбрать новую организацию можно будет только после того, как пройдет год с даты его заключения. Исключения предусмотрены в двух ситуациях:

• собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом — например, организовать ТСЖ

• суд установил, что управляющая компания регулярно не выполняет взятые на себя обязательства.

Новая норма должна сделать договорные отношения стабильнее и не допустить смены УК из-за каждого незначительного конфликта. При этом жильцам, обнаружившим серьезные нарушения, придется дождаться окончания годового срока либо добиваться расторжения договора в судебном порядке.

Протоколы общих собраний собственников будут оформлять по-новому

Ранее протокол общего собрания, посвященного избранию совета многоквартирного дома, заверяли подписями только председатель и секретарь. По новым правилам документ обязан подписать каждый избранный член совета. Такой порядок фиксирует персональную ответственность его участников и делает состав совета понятнее для других владельцев квартир. Поправки предусмотрены Федеральным законом от 29.12.2025 № 529-ФЗ, а особенности их применения определены приказом Минстроя России от 04.05.2026 № 276/пр.

Этот же закон позволяет собственникам установить, что председатель совета реализует предоставленные ему полномочия не самостоятельно, а вместе с другими участниками совета. Для крупных жилых комплексов, где одному председателю приходится решать слишком много вопросов, это возможность распределить обязанности и ответственность.

Голосовать по общему имуществу станет проще

Для принятия многих решений, связанных с использованием общедомового имущества, теперь хватит простого большинства — свыше 50% голосов собственников. Такой порядок, например, применяется, если сосед хочет разместить на фасаде кондиционер или спутниковую антенну. Ранее для согласования подобных вопросов требовалось квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов владельцев.

Исключение сохраняется, когда общее имущество собираются предоставить третьим лицам, которые не владеют помещениями в доме. Речь может идти, например, о сдаче подвала под торговую точку или установке рекламной конструкции на фасаде. Чтобы принять такое решение, по-прежнему необходимо получить как минимум две трети голосов.

Для онлайн-собраний появится обязательный администратор

При организации общих собраний собственников в очно-заочном либо заочном формате потребуется обязательно выбрать администратора. Эту функцию сможет выполнять инициатор собрания, один из собственников или управляющая организация. Ответственное лицо получит доступ к ГИС ЖКХ и другим электронным площадкам, необходимым для проведения голосования и оформления его итогов.

Ожидается, что требование поможет сократить число фальсификаций протоколов. Принятые решения будут автоматически загружаться в информационную систему, после чего жильцы смогут самостоятельно ознакомиться с ними и проверить результаты.

Требования к приемке работ по содержанию дома станут жестче

Минстрой ввел общий порядок и конкретные сроки подготовки актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Требования установлены приказом Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр. Теперь собственникам будет понятна вся процедура: когда исполнитель — управляющая компания или привлеченный ею подрядчик — должен оформить акт, каким образом его передадут совету дома и сколько времени предусмотрено для подписания документа либо направления мотивированного отказа.

• Акт составляют в двух экземплярах: один предназначен для исполнителя, второй — для председателя или членов совета дома.

• Документ подписывает председатель совета многоквартирного дома при условии, что такое право предоставлено ему решением общего собрания либо доверенностью.

• Срок подготовки определяется договором управления, однако акт должен быть оформлен не позднее 30 дней после оказания услуг или завершения работ.

Установленный порядок обязателен для управляющих организаций, а также для домов, в которых собственники выбрали непосредственное управление. ТСЖ и ЖСК могут его не применять, но обязанность составлять акты приемки за ними в любом случае сохраняется.

Читайте также Счет-фактура: сколько и за что мы платим?

Изменятся требования к персоналу и материально-техническому обеспечению УК

С 1 сентября 2026 года начинает действовать дополнительное лицензионное требование к сотрудникам и материально-технической базе управляющих компаний. В штате организации должен числиться хотя бы один специалист, который отвечает за исправность инженерных систем, уборку и санитарное содержание общего имущества, проведение текущего ремонта и сезонную подготовку многоквартирного дома.

Управляющей компании потребуется нежилое помещение, расположенное в том же регионе, где она обслуживает дома. Оно может принадлежать УК на праве собственности или использоваться по договору. В помещении необходимо хранить техническую документацию и бумажные оригиналы протоколов общих собраний. Допускается, чтобы объект находился у подрядчика управляющей организации.

При очередном продлении лицензии наличие помещения или законное право пользоваться им придется подтверждать соответствующими документами.

Общаться с управляющей организацией можно будет через «Макс»

Управляющие организации, ТСЖ, жилищные кооперативы и поставщики коммунальных ресурсов должны предоставить жильцам возможность официально связываться с ними в национальном мессенджере «Макс». Коммунальные организации обязаны размещать в домовых чатах контакты, часы работы, а также сведения об аварийных ситуациях и временных ограничениях подачи ресурсов.

Для жителей присоединение к таким чатам останется добровольным. Возможность лично прийти на прием, направить письменное обращение или позвонить по телефону также сохранится: мессенджер вводится как дополнительный, а не единственный способ коммуникации. Если домовой чат не создан или в нем отсутствуют обязательные сведения, должностным лицам грозит штраф до 50 тыс. рублей, юридическим — до 300 тыс. рублей.

Управляющие компании должны будут соблюдать новые правила уборки

С 1 сентября 2026 года начинают применяться обновленные требования к уборке дворов и подъездов. Согласно федеральным стандартам, подъезды, лестничные марши и лифты необходимо убирать как минимум один раз в неделю. До этого периодичность определяли в договоре управления, поэтому она могла быть другой. Кроме того, последствия затопления подвального помещения УК должна устранить в течение суток.

Еще одной обязанностью управляющих компаний становится обустройство во дворах детских и спортивных площадок, а также специальных мест для выгула собак. Однако требование действует с оговоркой: создавать такие объекты нужно только в том случае, если это позволяют территория и технические возможности.

Федеральные стандарты распространятся на управляющие компании поэтапно. Срок перехода зависит от размера выручки организации:

• более 120 млн рублей — с 1 сентября 2026 года

• более 30 млн рублей — с 1 сентября 2027 года

• более 20 млн рублей — с 1 сентября 2028 года.

Пока конкретная УК не подпадает под действие нового федерального стандарта, собственникам следует проверить договор управления и уточнить, с какой периодичностью в нем предусмотрена уборка дома.

Читайте также Жители новостроек платят больше: какие услуги скрыты в счетах-фактурах?

Платежи за ЖКУ переводят на единый QR-код

В силу вступают поправки в Федеральный закон № 161-ФЗ «О национальной платежной системе». Они вводят универсальный платежный код — УПК. Единый QR-код должен заменить разные банковские коды, которые сейчас печатают на квитанциях. Оператором станет Национальная система платежных карт. После сканирования УПК собственник сможет самостоятельно выбрать подходящий вариант оплаты: Систему быстрых платежей без комиссии для граждан, банковскую карту, а после внедрения соответствующей возможности — цифровой рубль.

Перейти на прием оплаты по УПК обязаны все управляющие организации и поставщики услуг. Создание QR-кодов будет бесплатным для участников рынка. Новая система вводится в течение нескольких лет:

• с сентября 2026 года к ней подключаются компании, получившие за предыдущий год более 120 млн рублей выручки

• с сентября 2027 года — организации с выручкой свыше 30 млн рублей

• с сентября 2028 года — остальные участники рынка, выручка которых превышает 20 млн рублей.

Продавцы и исполнители, входящие в аналогичную категорию крупного бизнеса, также должны предоставить возможность рассчитываться цифровыми рублями через УПК. Исключение действует для торговых точек, чья годовая выручка составляет менее 5 млн рублей.

Изменится порядок лицензирования управляющих организаций

Срок рассмотрения вопроса о предоставлении лицензии на управление многоквартирными домами либо об отказе в ее выдаче сокращается с 30 до 10 рабочих дней. Если необходимые документы не были представлены в установленный срок, процедуру можно продлить, но максимум на пять рабочих дней.

Выносить решение теперь будет орган государственного жилищного надзора. Ранее этим занималась лицензионная комиссия соответствующего субъекта РФ. Изменения предусмотрены Федеральным законом от 15.10.2025 № 375-ФЗ и постановлениями Правительства РФ от 01.04.2026 № 358 и от 23.05.2026 № 588.

Направить заявление на получение квалификационного аттестата можно будет в электронном виде через портал «Госуслуги». Подтверждением выдачи документа должностному лицу станет соответствующая запись в едином федеральном реестре.

Паспорт готовности к отопительному сезону стал лицензионным требованием

Постановление Правительства РФ, которое будет действовать с 1 сентября 2026 года до 1 марта 2028 года, включает паспорт готовности многоквартирного дома к отопительному периоду в список лицензионных требований, предъявляемых к управляющей организации.

Таким образом, если УК не оформит паспорт в установленный срок или допустит нарушения при подготовке здания к отопительному сезону, это может послужить основанием для запуска процедуры отзыва лицензии.

Читайте также Даешь тепло: на сколько могут оставить жителей домов без отопления

Муниципальный жилищный контроль упразднили

С 1 сентября 2026 года муниципальные органы перестают осуществлять жилищный контроль. Необходимые изменения в Жилищный кодекс внесены Федеральным законом от 20.02.2026 № 23-ФЗ. Контроль за жилищным фондом вне зависимости от его формы собственности полностью переходит к региональным органам государственного жилищного надзора.

Для собственников и управляющих организаций это означает, что вместо двух контролирующих инстанций останется одна. Предполагается, что региональные жилищные инспекции расширят штат, в том числе за счет специалистов, которые ранее работали муниципальными инспекторами.

Разрешения на строительство переходят в электронный реестр

В стройотрасли начнет действовать реестровый принцип оформления разрешительных процедур. Разрешения на возведение и ввод объектов в эксплуатацию, а также уведомления о планируемом строительстве и его завершении для объектов ИЖС перестанут существовать в форме самостоятельных бумажных или электронных документов.

Необходимые сведения будут вносить в отдельный реестр государственной информационной системы «Стройкомплекс.РФ». Факт выдачи разрешения подтвердит непосредственно запись в нем. Застройщик сможет заказать выписку из реестра через свой личный кабинет на портале «Госуслуги».

Запись о вводе здания в эксплуатацию станет основанием для проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав. Разрешительные документы, выданные до перехода на новый порядок, продолжат действовать до завершения указанного в них срока. Вносимые в такие разрешения корректировки также будут фиксировать реестровыми записями. Субъекты РФ вправе отложить переход к новой модели до 1 сентября 2027 года.

Нормативная база, по вносимым изменениям — федеральные законы от 31.07.2025 № 304-ФЗ и от 04.08.2026 № 299-ФЗ, приказ Минстроя России от 21.04.2026 № 256/пр, постановления Правительства РФ от 25.05.2026 № 596 и от 23.05.2026 № 589.

Ипотечные каникулы при рождении второго ребенка стали доступнее

С 1 сентября 2026 года родители, у которых появился второй либо последующий ребенок, включая случаи усыновления, смогут оформить ипотечные каникулы продолжительностью до 18 месяцев. Для сравнения: стандартный льготный период, предоставляемый по другим основаниям, составляет шесть месяцев. Рождение второго ребенка теперь само по себе признается отдельным основанием для получения каникул. Ранее оно относилось к категории «трудная жизненная ситуация», поэтому заемщик должен был представить документы и подтвердить снижение дохода.

По новым правилам собирать справки о заработке или доказывать ухудшение финансового положения не понадобится. При этом льготный период может действовать только до того момента, когда ребенку исполнится полтора года.

Первые шесть месяцев заемщик не должен вносить платежи, а проценты на основной долг за этот период не начисляются. На протяжении всех ипотечных каникул кредитная организация не сможет применять неустойку и штрафные санкции, а также обращать взыскание на заложенную недвижимость. Предельный размер кредита для оформления льготы составляет 15 млн рублей. При этом предметом залога должно быть единственное жилье семьи, которое подходит для постоянного проживания. Получить каникулы можно и по ипотечным кредитам, выданным до 1 сентября 2026 года: действие новых условий распространяется на уже заключенные договоры. Норма закреплена Федеральным законом от 04.07.2026 № 229-ФЗ.

Что важно запомнить

• Управляющим организациям и советам МКД придется изменить порядок работы с документами: обновляются правила подписания протоколов и оформления актов приемки, а у онлайн-собраний должен появиться администратор.

• Собственникам стоит подключиться к чату своего дома в «Максе» и проверять, размещает ли УК предусмотренные законом сведения. За отсутствие такой информации организации может грозить штраф до 300 тыс. рублей.

• Крупные управляющие компании, чья выручка превышает 120 млн рублей, должны проводить уборку подъездов не реже одного раза в неделю. Для остальных УК федеральные требования будут вводить поэтапно — до 2028 года.

• На квитанциях за ЖКУ постепенно появится единый QR-код. Крупные компании в сфере ЖКХ также должны будут обеспечить прием платежей в цифровых рублях.

• Муниципальный жилищный контроль прекращает работу. Жалобы на нарушения в сфере ЖКХ теперь необходимо направлять в региональную жилищную инспекцию.

• Застройщикам и заказчикам предстоит перейти от привычных бумажных разрешений на строительство к цифровым записям в государственных реестрах.

• Семьи, в которых появился второй или последующий ребенок, смогут запросить у банка ипотечные каникулы продолжительностью до 18 месяцев. Льгота доступна и по ипотеке, оформленной до вступления новых правил в силу.

Читайте также Если не платить ипотеку, что будет с квартирой и кредитной историей