Как оформить дом правильно: инструкция, чтобы избежать проблем с законом и сетями

Регистрация дома — прихоть или необходимость?

Некоторые владельцы считают, что если участок в собственности, то и построенный дом на нем автоматически им принадлежит. Но это заблуждение, предупреждают в Росреестр. До момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ваш дом юридически не существует, и из этого вытекают некоторые риски.

Проблемы с коммуникациями. Ресурсоснабжающие организации для заключения договора требуют документы о праве собственности. Если их не будет, дом останется без света и воды.

Невозможность сделок. Подарить, продать, обменять или передать по наследству дом без права собственности нельзя.

Правовая незащищенность. Собственники не будут защищены от возможных споров и претензий со стороны третьих лиц.

Важно: теперь поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на построенный дом можно одновременно.

Читайте также: Как проверить земельный участок перед покупкой: советы юриста

Два способа оформить дом: выбираем в зависимости от участка

Законодательство допускает два основных варианта оформления объекта — выбор зависит от статуса участка.

Дачная амнистия (упрощенный порядок)

Считается, что это самый простой и быстрый способ. Он распространяется на участки, предусмотренные для:

• индивидуального жилищного строительства

• личного подсобного хозяйства

• садоводства и огородничества, но только в границах населенных пунктов.

Если ваш участок имеет другое назначение, следует воспользоваться уведомительным порядком.

Чтобы получить положительное решение, нужно подготовить пакет документов. В него входят:

• паспорт

• документ на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН)

• технический план дома (его готовит кадастровый инженер).

Подать документы можно онлайн (через госуслуги) или офлайн — в МФЦ. Также обратиться за оформлением дома вправе кадастровый инженер, если это предусмотрено договором подряда на проведение кадастровых работ.

Читайте также: Риски покупки земельного участка, оформленного по дачной амнистии

Уведомительный порядок

При таком способе нужно обратиться в орган местного самоуправления (исполком по месту нахождения дома). Например, в Казани это Управление градостроительных разрешений, в Москве — Комитет государственного строительного надзора, в Санкт-Петербурге — администрация района, в Архангельске — Департамент градостроительства, в Ставрополе — Комитет градостроительства, в Перми — Департамент градостроительства и архитектуры. Такой способ регулируется Градостроительным кодексом РФ и проходит в несколько этапов:

1. Направляем в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве.

2. Ждем ответ с уведомлением о соответствии.

3. Завершаем строительство и направляем уведомление об этом с техническим планом.

4. Получаем итоговое уведомление о соответствии.

С уведомлением о соответствии, документами на землю и техническим планом можно обратиться в Росреестр для оформления дома. Документы принимают онлайн через Госуслуги или офлайн в МФЦ.

Читайте также: Как сдать частный дом в эксплуатацию: пошаговый план, условия, документы

Рекомендации перед строительством: закажите выписки и учтите требования

Чтобы с регистрацией дома не было проблем, в Росреестре рекомендуют заранее проверить участок.

Закажите выписку из Генерального плана

Выписка из Генплана и информационной системы градостроительной деятельности поможет узнать, в какой территориальной зоне расположен участок. Так вы поймете, можно ли строить дом в этом месте и какие есть параметры для будущего объекта по правилам землепользования и застройки.

Изучите расширенную выписку из ЕГРН

Такая выписка позволить узнать о зонах с особыми условиями использования территории, например, к ним относят зоны газопровода или электросетевого хозяйства.

Если на участке есть подобные охранные зоны, нужно будет получить согласие на строительство от эксплуатирующих организаций. В противном случае дом признают самовольной постройкой и откажут в регистрации. Оспорить это можно будет только в судебном порядке.

Учтите федеральные требования

Как мы писали выше, к дому могут предъявлять требования, исходя из правил землепользования и застройки. Но если ограничений нет, нужно соответствовать параметрам, установленным для всей страны:

• высота до 20 м

• не более трех надземных этажей

• созданы необходимые удобства (кухня, санузлы).

Что нужно запомнить — главные тезисы

1. Дом без регистрации не будет считаться вашим. Право собственности возникает только с момента внесения записи в ЕГРН.

2. Оформление и учет теперь проводятся одновременно.

3. Выбирайте правильный способ: дачная амнистия — только для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества в границах населенных пунктов. Для остальных случаев — уведомительный порядок через местную администрацию.

4. Проверяйте участок до стройки с помощью выписки из ЕГРН и Генплана. Охранные зоны могут потребовать дополнительного согласования.

5. Соблюдайте параметры дома: не более трех надземных этажей, до 20 м в высоту.

6. Технический план обязателен. Его готовит кадастровый инженер.

Читайте также: Как защитить свой дом от сноса: разбор реального кейса