Риски покупки земельного участка, оформленного по дачной амнистии

Что представляет собой дачная амнистия

Дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления прав на недвижимость. Законодательство предусматривает два варианта: дачные амнистии 1.0 и 2.0.

Дачная амнистия 1.0 позволяет в упрощенном порядке поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свои права на садовые или жилые дома, построенные на участках для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Кроме того, под действие дачной амнистии попадают хозяйственные постройки, для которых не нужно получать разрешение на строительство, такие как гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи, бани и другие подобные помещения.

Для того чтобы зарегистрировать дом по дачной амнистии 1.0, нужно:

• удостовериться, что в ЕГРН зарегистрировано право на земельный участок под домом

• заказать технический план у кадастрового инженера

• оплатить госпошлину

• подать заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав, сделать это можно в МФЦ.

Сейчас такой упрощенный порядок продлен до 1 марта 2031 года, до этого срока можно оформить права на жилые или садовые дома на земельных участках, на которые есть правоустанавливающие документы.

Дачная амнистия 2.0 представляет собой упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены жилые дома, возведенные до 14 мая 1998 года в границах населенного пункта, при этом права собственности на дома и участки отсутствуют. Программа распространяется также на жилые и садовые дома, которые расположены на участках, предназначенных для садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Регистрация проводится на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Зарегистрировать недвижимость этим способом, как и в случае с дачной амнистией 1.0, можно до 1 марта 2031 года. Оформить земли для жилищного строительства по дачной амнистии нельзя.

Читайте также Что такое ИЖС в недвижимости: плюсы и минусы

В чем риски покупки такой недвижимости?

На сегодняшний день одновременно действуют две процедуры ре­гистрации построенно­го дома, они же применяются в отношении основных видов земельных уч­астков (садовые, дач­ные, ИЖС, ЛПХ). А собственник может сам выбирать, по ка­кой процедуре регист­рировать свой дом.

• Уведомительный по­рядок. Собственник направляет в органы местного самоуправления уведомление, где указывает сведения о земле и параметрах объекта, который планируется построить. Как правило, этими вопросами занимается управление архитектуры и градостроительства города. Уведомление подается лично, через МФЦ или портал госуслуг. Далее необходимо получить уведомление о соответствии постройки установленным параметрам, это станет подтверждением того, что разрешается разместить объект на данном участке. После завершения строительства нужно вновь уведомить об этом органы местного самоуправления.

• Упрощенный порядок — дачная амнистия, процесс проходит без подачи уведомле­ний о соответствии в местную администрац­ию, нужен только тех­нический план дома и декларация об объек­те, которые подаются сразу в Росреестр.

По закону Росреестр проверяет представленные документы по дачной амнистии на соответствие предельным параметрам объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки. Исключение составляет соответствие минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, за пределами которых запрещено их строительство. То есть соответствие так называемому пятну застройки он не изучает.

Читайте также Как купить земельный участок и дом без проблем: подробная инструкция

А значит, Росреестр не может проверить легализуемый объект в том объеме, который позволяет исключить различные злоупотребления со стороны застройщиков. Например, соответствие возведенной постройки техническим регламентам, а также реальное целевое назначение жилого или садового дома.

Альбина Сафиуллина, заместитель директора ТАТРЕГ.РФ:

— Как правило, по дачной амнистии регистрируют собственность, когда есть какие-то проблемы, например, построенный дом выходит за пятно застройки, не соблюдены отступы от границ участка. Поэтому самый большой риск, с которым может столкнуться человек, купивший земельный участок и дом, спор с соседями. В этом случае владельцы граничащих участков могут подать иск в суд, а новому собственнику придется участвовать в процессах и тратить деньги на юристов.

Кроме того, есть и другие подводные камни:

• Банк может не одобрить ипотеку на покупку дома, зарегистрированного по дачной амнистии. Здесь все зависит от внутреннего регламента финансовой организации. Есть вероятность, что собственнику, который продает недвижимость, придется проходить процесс регистрации заново.

• Если новый собственник захочет получить налоговый вычет, налоговая инспекция потребует уведо­мление о соответстви­и завершенного строительства.

• Если понадобится испол­ьзовать материнский капитал для строител­ьства дома, пенсионн­ый фонд также может потребовать ув­едомление о соответс­твии.

• Дом, зарегистрированный по дачной амнистии, может подлежать сносу как самовольная постройка. Это может произойти в том случае, если он был возведен с нарушениями требований градостроительного и земельного законодательства и имеется соответствующее судебное решение.

Конечно, только в случае, если нарушены строительные нормы и правила, правила землепользования и застройки, минимальные отступы, при отсутствии согласия соседа на сохранение постройки, требования о целевой принадлежности постройки к жилому или садовому дому, строение расположено в зонах с особыми условиями использования территории, в пределах границ береговой полосы водного объекта.

Возникает вопрос, как при покупке дома и участка проверить, что они не зарегистрированы ранее по дачной амнистии?

Альбина Сафиуллина, заместитель директора ТАТРЕГ.РФ:

— Выписка из ЕГРН не содержит информации о том, как зарегистрирована недвижимость, она выглядит абсолютно так же, как и при любом другом способе оформления в собственность. Узнать о том, применялась ли дачная амнистия при регистрации участка и дома, можно через запрос в Росреестр. При этом необходимо уточнить, на основании какого пакета документов была осуществлена постановка на учет. Такие данные также предоставляются в местной администрации.

Главное

Основные риски кроются в возможности легализовать строение на основании одной декларации об объекте недвижимости, а также в ограниченных полномочиях Росреестра. Это создает прецеденты, когда собственник может скрыть нарушения при оформлении дома и участка. Права собственности в этом случае возникают на объекты, построенные в нарушение действующего законодательства, а значит, в дальнейшем при любых операциях с такой недвижимостью придется доказывать свою позицию, в том числе в суде. Ведь столкнется с приведением строительства в соответствие с законом уже новый собственник.

Планируете покупку дома или земельного участка?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проконсультируют вас.

Как вас зовут

Телефон

Электронная почта

Вопрос

Отправить

Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности Даю согласие на получение информации посредством рассылок

Спасибо за заявку!

Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Увидеть больше полезных статей

Перейти на главную

Узнавать актуальные новости и предложения

Подписаться в telegram

Получать самые важные новости

Подписаться на рассылку