Сделка без сюрпризов — зачем Унистрой проверяет участки на риски
Рынок земли считается непростым для входа — это связано не только с ценами, но и с юридическими ловушками. На первый план выходит не умение торговаться, а навык проверки безопасности сделки и сотрудничество с надежными экспертами, в числе которых — Управление по развитию территорий (УРТ) федерального девелопера Унистрой.
На сегодня УРТ ищет и покупает земли под жилую застройку в 11 городах России — от Казани и Санкт-Петербурга до Махачкалы и Красноярска. На первый взгляд участок может казаться привлекательным, но его реальная ценность раскрывается после проверки, в том числе юридической. Унистрой подходит к этому основательно — чтобы решение было взвешенным, а сделка — чистой и прибыльной.
«Мы, как эксперты, видим сложности и знаем их решения. В процессе работы всегда находимся на связи с собственниками, в открытом диалоге мы вырабатываем такие условия, которые позволят им получить максимальную выгоду. Мы договариваемся, проверяем все нюансы и формируем условия», — говорит руководитель Управления по развитию территорий Анна Орлова.
С какими рисками работает Унистрой
Покупка земельных участков подразумевает работу с неопределенностью, где важно учесть все риски: от технических характеристик площадки до градостроительных ограничений. Отталкиваясь от этих рисков нужно собрать решение — Унистрой берет это на себя.
Эксперты УРТ выделяют три группы рисков: технические, коммерческие, юридические. Например, это могут быть санитарно-защитные или охранные зоны, инженерные сети, объекты под снос, востребованность локации, скорость реализации, сервитуты, залог у банка, банкротство продавца, обременения правами третьих лиц и другие.
«Любой земельный участок связан с решением разных вопросов. Мы их видим и всегда вырабатываем такие условия, которые позволят их решить», — отмечает Анна Орлова. Она добавляет, что специалисты УРТ фиксируют существующие проблемы с собственником и предлагают ему оптимальные сценарии работы. Если владелец участка выберет Унистрой, стороны получат взаимовыгодное сотрудничество, заверяют в компании.
Due Diligence и защита интересов — юридический стандарт Унистрой
Покупка земельного участка — всегда индивидуальный процесс, но путь один: поиск, профессиональная проверка, переговоры, прединвестиционный комитет, покупка, получение разрешения на строительство. И за каждым этапом стоит большая команда юристов, а при необходимости привлекаются сторонние эксперты. Их совместная цель — сделать сделку прозрачной для всех участников.
При структурировании сделки юристы запрашивают и систематизируют все документы по участку, формируют базу для последующего анализа. Далее начинается этап Due diligence (с англ. «должная добросовестность») — комплексная проверка с анализом всех рисков.
После того как риски выявлены, Унистрой предлагает структуру сделки с их решением. Проработкой структуры занимается команда УРТ — ее профильные специалисты подключаются в зависимости от типа риска. А на финальном этапе эксперты готовят и согласовывают договор, чтобы защитить интересы собственника земельного участка. В результате юристы УРТ сопровождают сделку до самого конца, чтобы стороны были уверены в чистоте процесса и результате. Это и есть продажа участка «под ключ» — собственник передает девелоперу не только землю, но и все вопросы, связанные с ее юридической стороной сделки.
Договор как защита — гарантии, условия выхода и зоны ответственности
На финальном этапе каждого участника сделки защищает договор. В нем юристы Управления по развитию территорий прописывают «правила игры», чтобы каждая сторона знала свою зону ответственности. Кроме того, в договор включаются заявления сторон, например, об отсутствии незавершенных судебных разбирательств или нераскрытых обязательств. Дополнительно на начальном этапе сделки стороны подписывают соглашение о гарантиях и механизмах разрешения споров.
«Наша задача — не просто реализовать проект, а чтобы каждая сторона знала свою ответственность и получила на самом старте гарантии, что не возникнет никаких скрытых пунктов в договоре и никаких нерешаемых препятствий, которые тормозят проект. А если появятся вопросы при реализации проекта, особенно при партнерстве, то они будут спокойно решаться как в правовом поле, так и при личном взаимодействии», — подчеркивает Анна Орлова.
Когда все идет по плану, про договор никто не вспоминает. Но задача Унистрой — подготовиться к любым возможным трудностям. Ситуация может измениться, и кто-то из участников процесса захочет выйти из сделки или из партнерского проекта. Для таких случаев юристы Управления по развитию территорий прописывают:
-
условия выхода из проекта
-
порядок решения спорных моментов
-
зоны ответственности каждой стороны.
«Во-первых, это дополнительная гарантия и спокойствие для каждой стороны. Во-вторых, это четкие правила взаимодействия, которые упрощают совместную работу», — аргументирует Анна Орлова. Именно поэтому условия выхода, порядок решения споров и зоны ответственности прописываются заранее: на старте проекта нужно помнить, что ситуация может измениться, и заранее договориться, как стороны разойдутся без потерь.
Напомним, Управление по развитию территорий приобретает участки для жилой застройки через агентов и напрямую у собственников, последние могут продать землю или войти в партнерство. С владельцами участков обсуждают не только цену, но и сценарии сотрудничества: как войти в проект, какие инструменты доступны, насколько можно участвовать в концепции и реализации. Партнерство становится способом не просто продать актив, а включиться в создание проекта.
Унистрой берет на себя все: от идеи до строительства, маркетинга и обслуживания после сдачи. Среди критериев отбора: локация в городе присутствия, возможность размещения на участке от 50 тыс. кв.м жилья (площадь 2-5 га) и экономический потенциал. Сотрудничество начинается с заявки на первичный анализ участка.
Реклама. АО «УК «Унистрой»
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий