Разберем подробно: какие налоги и сборы несет собственник, как грамотно организовать сдачу в аренду и что важно проверить перед продажей апартаментов.

Что такое апартаменты, чем они отличаются от обычных квартир

По закону апартаменты квалифицируются как нежилое помещение, которое приспособили для временного проживания. Квартира, напротив, является жилым помещением, предназначенным для постоянного проживания. Из этой разницы в статусе вытекает целый ряд последствий — от невозможности получить постоянную регистрацию до повышенных налогов и коммунальных тарифов.

В чем еще есть различия:

Регистрация. Постоянную прописку в апартаментах закон не разрешает. Однако 3 февраля 2026 года Конституционный суд РФ принял постановление № 4-П, позволяющее собственникам апартаментов и членам их семей оформить временную регистрацию по месту пребывания. Условие: помещение должно реально подходить для проживания и не относиться к номерному фонду гостиницы. Такая регистрация дает право прикрепиться к поликлинике, но не заменяет постоянную прописку.

Цена. В одном и том же районе апартаменты площадью, скажем, 40 кв. м обходятся на 10-20% дешевле квартиры аналогичного метража. Это главная причина, по которой люди соглашаются на этот формат.

Налог на имущество. Для квартир базовая ставка — 0,1% кадастровой стоимости (регионы могут ее менять, но в небольших пределах). Для апартаментов ставка установлена в диапазоне от 0,5% до 2%.

Ипотека. Кредит на апартаменты банки дают, но льготные государственные программы (семейная, дальневосточная, IT-ипотека) на этот вид недвижимости не распространяются. Первоначальный взнос обычно требуется не менее 30%, а процентная ставка выше на 1-3 пункта по сравнению с жильем.

Коммунальные платежи. Для нежилых помещений тарифы устанавливаются по коммерческим ставкам. В результате вода, электричество, вывоз мусора и отопление могут обходиться в 1,5-2 раза дороже, чем в соседней квартире.

Инфраструктура. Застройщик не обязан возводить рядом с апарт-комплексом детские сады, школы и поликлиники. Это серьезная проблема для семей с детьми.

Читайте также: Как перевести апартаменты в жилую квартиру: инструкция

Кому подходят апартаменты

Апартаменты подходят не всем. Этот формат имеет четкую целевую аудиторию:

• Инвесторы, делающие ставку на аренду. Это главные покупатели. Более низкая цена покупки (экономия 20-30% по сравнению с квартирой) в сочетании с устойчивым спросом со стороны арендаторов — особенно в центре города, рядом с метро, вокзалами и деловыми кварталами — дает доходность на уровне 10-12% годовых. Для сравнения: арендная доходность обычных квартир редко превышает 4-6%.

• Люди, которым нужно жилье в престижном районе, но не хватает средств на квартиру. Например, в центре мегаполиса или в комплексе с фитнес-центром, коворкингом, подземным паркингом.

• Покупатели «второго жилья» для периодических ночевок в городе. Если у вас есть загородный дом, и вам нужна городская «база» для редких приездов, апартаменты — разумный вариант. Постоянная регистрация не требуется, а цена привлекательна.

• Тем, кто планирует перевести апартаменты в жилой фонд. Теоретически такая возможность есть, но процедура крайне сложна: нужно доказать соответствие помещения всем жилищным нормативам (освещенность, вентиляция, шумоизоляция), получить разрешение межведомственной комиссии. На практике решаются на это единицы.

Какие расходы есть у владельца апартаментов

Собственник апартаментов несет несколько видов расходов, о которых покупатель квартиры часто даже не догадывается:

• Налог на имущество. Например, при кадастровой стоимости апартов 10 млн рублей и ставке 1% ежегодный налог составит 100 тыс. рублей.

• Коммунальные платежи по коммерческим тарифам. Разница с «жилыми» тарифами может быть двукратной.

• Взносы на капитальный ремонт. Если здание включено в региональную программу капремонта, собственники апартаментов обязаны платить взносы. Более того, тариф для нежилых помещений часто выше.

• Услуги управляющей компании (для апартаментов в апарт-отеле). Многие комплексы взимают ежемесячную фиксированную плату за обслуживание — от 2 000 до 20 000 рублей в зависимости от набора сервисов (консьерж, ежедневная уборка, охрана).

• Налог при сдаче в аренду. Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13-15%, либо налогом для самозанятых (4-6%). Игнорировать уплату опасно: налоговые органы получают сведения от управляющих компаний и банков.

Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Налог на апартаменты при владении

Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по правилам, установленным для нежилых помещений. Ставку утверждают муниципальные власти в пределах от 0,5% до 2% кадастровой стоимости.

Конкретный размер ставки зависит от двух факторов:

• Величины кадастровой стоимости (чем она выше, тем больше налог).

• Категории здания. Если апартаменты расположены в торговом или офисном центре, ставка может достигать максимальных 2%. Если они находятся в многоквартирном доме, где апартаменты — лишь часть помещений, местные власти часто устанавливают пониженную ставку, но все равно выше 0,1%.

Важное отличие от квартир: для нежилых помещений не предусмотрены налоговые вычеты (например, 20 кв. м для жилья). Налог платится со всей кадастровой стоимости без уменьшения.

Как сдавать апартаменты в аренду

Возможны три основных способа.

1. Самостоятельная сдача. Вы сами размещаете объявления, проводите показы, заключаете договоры, собираете плату, устраняете поломки. Доход выше, но времени и сил уходит много.

2. Через управляющую компанию в апарт-отеле. Многие комплексы предлагают услуги полного управления: поиск арендаторов, заселение, уборку, мелкий ремонт, оплату коммуналки. Компания забирает 15-25% от выручки. Это вариант для тех, кто хочет полностью пассивного дохода.

3. Через арендное агентство. Агентство находит арендатора и подготавливает документы за фиксированную плату (обычно 50-100% от месячной аренды). Управляете вы сами.

При краткосрочной аренде (посуточно, понедельно) требования к оснащению высокие: нужна хорошая мебель, техника, постельное белье, регулярная уборка. При долгосрочной аренде (от полугода) требования ниже, зато платеж стабильный.

Налоги при сдаче апартаментов в аренду

Размер налога зависит от того, кто именно сдает в аренду апарты: физлицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый.

• НДФЛ для физических лиц. Ставка 13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы превышения. Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

• Для ИП на упрощенной системе (УСН). Ставка 6% с доходов (можно уменьшить на страховые взносы). Также можно приобрести патент, если в вашем регионе такая деятельность разрешена.

Важно: даже если апартаменты сдает управляющая компания, налог платит собственник. Доход по закону принадлежит владельцу помещения. УК лишь агент. Исключение — если собственник зарегистрирован как ИП и передал УК полномочия по ведению бухгалтерии, но ответственность все равно остается на нем.

Заметим, что как самозанятый апартаменты сдавать невозможно.

Налог при продаже апартаментов

При продаже апартаментов в России продавец оплачивает такие же налоги, как и при продаже квартиры. Если вы владели апартаментами менее 5 лет, то с разницы между стоимостью покупки и продажи надо уплатить НДФЛ по ставке 13% или 15% (прогрессивная шкала). Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Освобождение: от налогов минимальный срок владения. Общее правило — 5 лет. Если вы владели апартаментами дольше, налог при продаже не взимается, и декларацию подавать не нужно. В отдельных случаях (наследство, дарение от близких, приватизация, единственное жилье) срок сокращается до 3 лет.

Если минимальный срок не истек, налог начисляется с разницы между ценой продажи и либо фиксированным вычетом в 1 млн рублей, либо документально подтвержденными расходами на приобретение.

Как уменьшить налог при продаже апартаментов

Вычет фактических расходов. Самый выгодный вариант. Вы вычитаете из цены продажи ту сумму, которую сами заплатили при покупке апартаментов. Пример: купили за 4 млн, продали за 5 млн — налог с 1 млн. Обязательно храните договор купли-продажи, расписки, банковские выписки. В расходы также можно включить затраты на отделку, если есть подтверждающие документы и если эти работы не были учтены в цене приобретения.

Фиксированный вычет 250 тысяч рублей. Если документы о расходах утеряны или расходы были небольшими, можно воспользоваться вычетом в размере 250 тысяч (заметим, что у жилой недвижимости этот вычет составляет 1 млн рублей). При продаже за 5 млн налоговая база составит 4 млн. 750 тысяч рублей. Этот вариант менее выгоден, но подходит как резервный.

Важное ограничение: налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости апартаментов. Если в договоре указана заниженная цена (например, 1 млн при кадастровой стоимости 10 млн), налоговая доначислит налог исходя из 7 млн (70% от кадастровой).

Что проверить перед покупкой апартаментов

Покупка апартаментов требует более тщательной проверки, чем покупка квартиры. Перечислим ключевые моменты.

Юридический статус помещения. Закажите выписку из ЕГРН. В ней должно быть указано: категория — «нежилое», назначение — пригодное для проживания (обычно это «апартаменты гостиничного типа»). Проверьте отсутствие обременений: арестов, залогов, долгосрочной аренды.

Документы застройщика. Проектная декларация должна быть опубликована на сайте наш.дом.рф. Наличие разрешения на строительство — обязательно. Убедитесь, что здание введено в эксплуатацию как многофункциональный комплекс (не как жилой дом).

Эксплуатационные расходы. Заранее выясните у управляющей компании или у соседей:

• Коммерческие тарифы на коммунальные услуги.

• Размер ежемесячной платы за обслуживание (если есть).

• Как часто проводят уборку и ремонт общего имущества.

Инфраструктура. Для постоянного проживания проверьте наличие школ, детских садов, поликлиник, магазинов. Для сдачи в аренду оцените пешеходный трафик, удаленность от метро или деловых центров.

Возможность временной регистрации. Уточните у юриста или в местной администрации, можно ли оформить временную регистрацию в этих апартаментах. С 2026 года это возможно в большинстве случаев, но не во всех.

Главное про апартаменты

1. Апартаменты — нежилое помещение для временного проживания. Постоянная прописка не положена, но временная регистрация (по месту пребывания) с 2026 года доступна.

2. Цена ниже на 20-30% по сравнению с квартирой, однако налог на имущество выше в 5-10 раз (0,5-2% против 0,1%). Коммунальные тарифы — коммерческие.

3. Льготная ипотека не действует. Кредит дают, но под более высокий процент и с большим первым взносом.

4. Основные покупатели — инвесторы, ориентированные на аренду. Доходность от сдачи апартаментов достигает 10-12% годовых (у квартир — 4-6%).

5. Налоги при сдаче в аренду: 13-15% НДФЛ или 6% как ИП на УСН.

6. Продажа апартаментов облагается НДФЛ, если срок владения меньше 5 лет. Налог можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов (покупка, отделка) или на вычет 250 тыс рублей.