Справки о дееспособности, ПНД и НД для сделок с недвижимостью: зачем нужны и где получить

Такие случаи происходят чаще, чем кажется, и каждый год покупатели теряют миллиарды рублей. Разбираемся, как подстраховаться с помощью справок из ПНД и НД и что еще можно сделать для собственной безопасности.

Что такое справки о дееспособности и какие они бывают

Справки о дееспособности — это документы, которые подтверждают, что человек на момент сделки может осознавать свои действия и руководить ими. Они бывают двух основных видов:

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) показывает, состоит ли гражданин на учете в психиатрическом учреждении. Если человек там не значится, это хороший знак. Но важно понимать: даже если справка «чистая», это не дает стопроцентной гарантии. Человек может лечиться у частного врача, иметь заболевание, которое официально не зафиксировано, или временно находиться в состоянии, мешающем осознавать свои действия.

Справка из наркологического диспансера (НД) подтверждает, что продавец не состоит на учете у нарколога. Это тоже важный документ, особенно если речь идет о людях, чье поведение может быть нестабильным из-за зависимостей.

Некоторые граждане запрашивают более серьезный документ — врачебное заключение о состоянии здоровья, которое выдается после полного осмотра психиатром. Такой вариант надежнее, но и сложнее в получении.

Справка о дееспособности и дееспособность по закону – в чем разница

Это два разных понятия, и их легко перепутать.

Дееспособность по закону — это статус, который приобретается автоматически при достижении 18 лет. Человек считается дееспособным, пока суд не признал его недееспособным или ограниченно дееспособным. Такое решение может принять только суд, и происходит это, как правило, после психиатрической экспертизы. Если гражданин признан недееспособным, все сделки от его имени совершает опекун.

Справка о дееспособности (из ПНД или НД) — это медицинский документ, который лишь показывает, состоит ли человек на учете. Она не заменяет судебного решения и не отменяет его. То есть даже если у продавца на руках «чистая» справка, суд все равно может признать его недееспособным на момент сделки, если будет доказано обратное. И наоборот: если человек официально признан недееспособным, в ЕГРН будет внесена специальная отметка, и никакая справка из диспансера эту отметку не отменит.

Обязательны ли справки ПНД и НД при продаже квартиры

По закону — нет. Никакой федеральный закон не требует от продавца предоставлять справки из ПНД и НД. Это добровольная мера предосторожности, которую инициатор сделки может запросить по собственной инициативе.

Но на практике справки стали почти обязательным элементом безопасной сделки. Если продавец отказывается их давать, это серьезный повод насторожиться. Покупатель вправе требовать эти документы, а если продавец уклоняется — имеет полное право отказаться от покупки. В конце концов, речь идет о миллионах рублей, и каждый решает сам, готов ли он рисковать.

Когда справки из ПНД и НД стоит запросить перед сделкой

Опытные юристы и риелторы советуют запрашивать эти справки всегда, независимо от возраста и внешнего вида продавца. Но есть ситуации, когда это особенно важно:

• Пожилой возраст. Чем старше продавец, тем выше вероятность, что его психическое состояние может стать предметом спора. После сделки родственники могут оспорить договор, заявив, что пожилой человек не понимал, что подписывает.

• Признаки неадекватного поведения. Если продавец ведет себя странно, путается в словах, не может ответить на простые вопросы — это красный флаг.

• Наличие судимостей или проблем с законом. Если в биографии продавца были эпизоды, связанные с алкоголем или наркотиками, справка из НД поможет прояснить ситуацию.

• Продажа по доверенности. Когда продавец лично не участвует в сделке, доверенность может быть подписана человеком, который не отдает отчета своим действиям.

Читайте также: Как юридически проверить квартиру перед покупкой

Что подтверждают справки ПНД и НД, а что нет

Справки из диспансеров подтверждают только один факт: на момент выдачи документа человек не состоял на учете в соответствующем учреждении. Они не подтверждают:

• что у человека нет психического заболевания, которое не зафиксировано официально;

• что в момент сделки он не находился под воздействием алкоголя, наркотиков или сильнодействующих лекарств;

• что он не будет признан недееспособным в будущем.

Более того, даже наличие «чистых» справок не гарантирует, что сделку не оспорят. Суд может назначить посмертную психиатрическую экспертизу, и если она покажет, что в момент подписания договора человек не осознавал своих действий, договор признают недействительным.

Где получить справки от нарколога и психиатра для сделки с недвижимостью

Справки выдаются только самому гражданину. Вы не можете прийти и заказать их на продавца недвижимости — это нарушение врачебной тайны. Поэтому алгоритм такой: вы просите продавца получить справки и передать затем их вам.

Получить справки можно в нескольких местах:

• Государственные диспансеры. ПНД и НД по месту регистрации. Это самый надежный вариант, так как именно эти учреждения ведут официальный учет.

• Частные клиники. Закон не запрещает получать справки у частных врачей, имеющих лицензию. Но некоторые банки и нотариусы могут отнестись к таким документам скептически.

Срок действия справок обычно составляет 30 дней. То есть их нужно получать непосредственно перед сделкой, а не за полгода до нее.

Какие документы нужны и сколько действуют справки для сделки с недвижимостью

Чтобы получить справки в государственном учреждении, гражданину понадобятся:

• паспорт;

• полис ОМС;

• иногда направление от терапевта (зависит от региона).

Срок изготовления — от нескольких дней до двух недель. В частных клиниках процесс может занять 1-2 дня, но стоить будет дороже.

Как уже говорилось, справки действуют 30 дней. Если сделка затягивается, придется получать их заново.

Читайте также: Что такое титульное страхование квартиры, от чего защищает

Как еще проверить дееспособность продавца квартиры

Справки из ПНД и НД — не единственный способ защитить себя. Вот что еще можно сделать:

1. Заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным. Если человек официально признан недееспособным, в ЕГРН вносится специальная отметка. Такую выписку может получить ограниченный круг лиц, включая самого правообладателя, его законного представителя, нотариуса, суд и некоторых других. Стоимость электронной выписки — 940 рублей, бумажной — 2200 рублей.

2. Обратиться к нотариусу. Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным для всех случаев, но если у вас есть сомнения, лучше его сделать. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, провести беседу, а при необходимости — зафиксировать процесс на видео. Если у нотариуса возникнут сомнения, он откажется удостоверять сделку.

3. Провести психологическое освидетельствование. Это добровольная процедура, которую может пройти продавец, чтобы подтвердить свою вменяемость. Эксперты считают, что это более надежный способ, чем обычные справки.

4. Лично пообщаться с продавцом. Если вы чувствуете, что что-то не так, — прислушайтесь к себе. Задавайте вопросы, смотрите в глаза. Адекватный человек не будет уклоняться от разговора о сделке.

Главное

• Справки из ПНД и НД не являются обязательными по закону, но служат важной страховкой для покупателя.

• Официальное признание недееспособности фиксируется в ЕГРН — такую выписку может получить ограниченный круг лиц.

• Самый надежный способ защиты — нотариальное удостоверение сделки с видеофиксацией.

• Срок действия справок — 30 дней.

• Отказ продавца предоставить справки — серьезный повод задуматься, стоит ли вообще иметь с ним дело.