«Депозиты все еще выгоднее квадратных метров»: как Казань пережила первое полугодие 2025-го

Провал или стабильность?

В июне девелоперы, реализующие свои проекты в Казанской агломерации, продали 786 квартир (+2% к маю) общей площадью 33,8 тыс. кв.м за 7,8 млрд рублей. По сравнению с 2024 годом снижение составило 60% (не забываем про действовавшую на тот момент массовую льготную ипотеку) и близко к показателям 2023 года, когда в первый месяц лета было раскуплено 815 квартир.

«Обычно продажи в июне были выше, чем в мае. Сейчас мы видим, что всплесков нет, а судя по количеству выгодных акций, в том числе с субсидированием процентной ставки, продажи, скорее, снижаются, поэтому застройщики пытаются стимулировать спрос. В сложившихся условиях можно сказать, что стабильность в объемах продаж — это хороший показатель», — отмечает аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.

«Последние 6 месяцев все прогнозировали спад на рынке недвижимости, но он не произошел, то, что продажи держатся на текущем уровне, это хорошо. Тем более с учетом нелояльных условий по приобретению недвижимости», — говорит вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев. — На этой неделе мы с сотрудниками Росреестра обсуждали статистику по Татарстану, она также свидетельствует, что снижения не произошло, и на протяжении последних месяцев показатели сохраняются и даже есть небольшой рост. Спрос на первичном рынке поддерживается за счет семейной ипотеки, акций от застройщиков в виде рассрочек, траншевых ипотек и т. д.».

Впрочем, не все эксперты рынка придерживаются мнения, что показатели первого месяца лета можно охарактеризовать как «стабильно хорошие». «Июнь можно считать провальным. Потому что не стоит сравнивать май, который традиционно идет под девизом «дача — картошка — шашлыки», и июнь, когда обычно происходит увеличение активности покупателей, — поделилась мнением руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — В то же время нельзя сказать, что показатели продаж удивили. С чего бы им быть другими?»

Так, по словам Анастасии Гизатовой, не оправдались ожидания по расширению семейной ипотеки. «Да и в целом нельзя считать это чистыми продажами — там половина рассрочек, и мы не знаем, дойдут ли эти сделки до логического конца, потому что многие дольщики заключили ДДУ с миллионом в руках в надежде, что ставка упадет, — обращается внимание эксперт. — И многие рассчитывают закрыть задолженность перед застройщиками до ввода дома в эксплуатацию за счет кредитных средств банка. Если ключевая ставка останется на этом же уровне или даже упадет на 5 пунктов, то многие откажутся от квартир и будут вынуждены расторгать ДДУ».

Читайте также Как продать квартиру, купленную в рассрочку или с помощью траншевой ипотеки

«В принципе многие застройщики и эксперты ожидали, что вклады начнут покидать банки и перекочевывать в квадратные метры. К сожалению, пока этот процесс не начался, и по первому полугодию мы видим, что деньги по-прежнему остаются на депозитах, и, будем честны, это гораздо выгоднее», — признает руководитель АН «Счастливый дом».

«Для Казанской агломерации ценник в 230-240 тыс. рублей за квадратный метр существенный, и было бы странно видеть, что в такой ситуации увеличивается количество продаж и растет стоимость квадратного метра. Можно смело говорить о том, что при нынешнем уровне цен продажи будут балансировать на отметке 750 квартир в месяц. Для дальнейшего роста нужно стимулирование продаж, новые программы либо снижение ключевой ставки», — комментирует Марат Идиатуллин.

ПИК продолжает демпинговать, а КСИ «спустился» до массового потребителя

Лидером продаж в июне вновь стал ПИК, который продал на 50 объектов, чем его ближайший конкурент в рейтинге — компания «Унистрой». Так, федеральный девелопер реализовал 139 квартир площадью 5,5 тыс. кв.м и выручил 1,2 млрд рублей. Компания не только устояла на первом месте, но и показала динамику — плюс 30 квартир к показателям мая. Средняя цена в проектах ПИК подросла на 21 тыс. рублей — до 225 тыс. рублей.

При этом средняя площадь реализованных квартир снизилась на 3 кв.м и составила 40 кв.м. В июне квартиры в ЖК от ПИК стоили порядка 8,9 млн рублей (на 200 тыс. больше, чем в мае).

Отметим, что в конце мая стартовали продажи в пятом проекте компании в Казани (он же второй ЖК бизнес-класса) «Таулар», что не могло не отразиться на усредненном показателе стоимости «квадрата». Новый проект буквально «выстрелил» и вырвался в лидеры продаж по итогам месяца. «Это неудивительно с ценой в 260 тыс. рублей для ЖК недалеко от центра города. Думаю, этот проект вывели в лидеры три показателя: привлекательные характеристики, неплохое место и хорошая цена. Но мы часто видим, когда после первичного интереса к новому проекту в последующем продажи падают. Повторится ли этот сценарий с «Таулар» — покажет время», — говорит Марат Идиатуллин.

Покупатели выбирают ЖК от ПИК по соотношению цены, продукта и места расположения, согласна с аналитиком Урбан Медиа Анастасия Гизатова. «Результаты продаж в ЖК «Таулар» говорят о том, что кому-то понравилась эта локация, где не так много предложений. Покупателей даже не смутило наличие кладбища по соседству», — добавляет эксперт. «Но, думаю, что ПИК злоупотребляет мораторием (на штрафы в отношении застройщиков за несоблюдение сроков строительства и ввода объектов — прим. ред.) и задерживает ряд проектов. Мы плотно работаем по Москве и видим: несмотря на то, что проекты отличные, многие на просрочке», — обрисовала ситуацию Анастасия Гизатова.

По итогам всего полугодий ПИК также оказался на первом месте по числу проданных объектов. «Из всех федералов, которые строят в Казани, у ПИК самая хорошая позиция в соотношения количества продаж на количество проектов в городе. Если раньше мы говорили, что для лидерства застройщику нужно иметь примерно семь жилых комплексов в разных локациях городах, то ПИК на своем примере показал, что выйти на первом место за полгода можно даже с 4-5 проектами, если демпинговать цены (по итогам полугодия в среднем 200 тыс. рублей за 1 кв.м, как в пригородном проекте «Радужный-2» от ТСИ), — комментирует аналитик Урбан Медиа. — Кроме того, компания раньше некоторых других федеральных девелоперов и более безболезненно зашла на рынок Казани».

«В Казани с учетом локаций, в которых ПИК строит жилые комплексы, высокий спрос можно получить только за счет цены. Недели две назад мы подбирали квартиру на первичном рынке, действительно, у этого девелопера была самая низкая стоимость квартир. Но срок сдачи — самый отдаленный. Поэтому при выборе вариантов нужно искать баланс», — считает вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана Руслан Садреев.

Как уже отмечалось, второе место в топ-5 застройщиков занял «Унистрой» со следующими итогами: 92 проданные квартиры (+20 к маю) общей площадью 3,9 тыс. кв.м за 972 млн рублей. Средняя площадь квартир сократилась аж на 11 кв.м до 42 «квадратов», а средняя стоимость 1 кв.м снизилась на 5 тыс. рублей — до 251 тыс. рублей. Таким образом средняя стоимость квартир в жилых комплексах татарстанского девелопера в июне составила 10,6 млн рублей — на 3 млн рублей ниже, чем в мае.

Среди проектов «Унистрой» лучшие результаты показал проект «Yes Горки», который представляет собой новый для Казани формат апартаментов. Эксперты отмечают, что проект интересен тем, кто хочет инвестировать в недвижимость и иметь пассивный доход от ее аренды, при этом не занимаясь обустройством квартиры и поиском арендаторов самостоятельно.

«Участие в проекте международной сети Yes — гарантия успеха, поскольку они являются законодателями моды в российских апартаментах. Достаточно вспомнить их удачные проекты Yes Marata в Санкт-Петербурге и Yes Technopark в Москве. Если говорить про казанский проект, то многие рассмотрели его как источник пассивного дохода, что мы видим по количеству сделок. Тем более что предлагается удобная рассрочка, а стоимость студии равняется стоимости однокомнатной хрущевки, — говорит Анастасия Гизатова. — Но нужно понимать, что купить апартаменты и сдавать их — это одно дело. Совсем другое — как выйти из подобного проекта и продать апартаменты, есть специфика, которая может свести на нет всю целесообразность покупки, если говорить о среднесрочной перспективе».

Читайте также Спрос на аренду офисов в Казани замер, а ТЦ не спасли даже майские праздники

В то же время у подобного формата недвижимости может быть хорошее будущее в Казани. «Скорее всего, при удачной реализации проекта появятся новые проекты аналогичного типа, с учетом того, что в городе есть сложности с гостиничными номерами в пиковые периоды, — предположил Марат Идиатуллин.

На третьем месте рейтинга расположился «Ак Барс Дом», который завершил июнь с результатом в 83 проданные квартиры (+20 к маю) общей площадью 3,6 тыс. кв.м за 807 млн рублей. Средняя площадь квартир сократилась почти на 3 кв.м и составила 43 кв.м. Средняя цена за квадратный метр снизилась на 6 тыс. рублей — 227 тыс. рублей. Квартиры в проектах «Ак Барс Дом», флагманским из которых является «Мой Ритм», в среднем стоили 9,7 млн рублей, то есть подешевели за месяц на 900 тыс. рублей.

Отметим, именно «Мой Ритм» оказался самым продаваемым жилым комплексом по итогам первого полугодия, обогнав сразу три проекта ПИК: «Нокса парк», «Матюшино парк» и «Сиберово», а также «Радужный-2» от ТСИ.

«Если перефразировать футбольную поговорку, можно сказать: продают все, а выигрывает «Мой Ритм». Этот жилой комплекс лидирует по итогам полугода и в целом держит планку уже третий год. Правда, если прежде проект шел на первом месте с большим опережением по числу проданных квартир, то теперь от ЖК, расположившегося на втором месте, его отделяет 70 квартир — это не такой большой запас», — отмечает Марат Идиатуллин.

В спину компании «Ак Барс Дом» дышит «Камастройинвест» — в его проектах в июне раскупили 80 квартир (+14 к маю) общей площадью 3,4 тыс. кв.м, а выручка девелопера составила 868 млн рублей. Средняя площадь объектов сократилась почти на 1 кв.м — 42 «квадрата». Средняя цена квартир снизилась на 1 млн рублей — до 10,8 млн рублей при средней стоимости квадратного метра 256 тыс. рублей (минус 19 тыс. рублей к маю). Отметим, что это самый высокий показатель среди первой пятерки лидеров.

Лидером среди проектов «КСИ» оказался ЖК «Главные роли», который строится рядом с Горкинско-Ометьевским лесом. «В целом «КамаСтройИнвест» трансформировал свои проекты, и сделал это очень грамотно — если раньше девелопер продавал только клубные дома, то сейчас появились ЖК, ориентированные на массового потребителя, как «Оригана» или «Главные роли», — анализирует Марат Идиатуллин. — Если говорить про последний проект, то у него нет особых преимуществ по сравнению с проектами в этой локации. Популярность жилого комплекса можно объяснить грамотной моделью реализации квартир, которую выстроил девелопер».

«Казанцы и гости столицы РТ насытились пригородом, и заманить их туда стало гораздо сложнее, даже низким ценником. Все-таки если есть возможность, многие возьмут кредит или займут у родственников, но приобретут квартиру в Казани, а не в пригороде. Девелопер зашел с проектом «Главные роли» в популярной локации», — добавляет директор АН «Счастливый дом».

Читайте также Рейтинг жилых комплексов Казани

Замыкает топ-5 компания ТСИ — количество проданных квартир в два раза ниже, чем у предыдущего девелопера, а именно: 42. Общая площадь объектов составила 1,7 тыс. кв.м, продать их удалось за 350 млн рублей. Средняя площадь квартир в проектах ТСИ почти не изменилась и осталась на уровне 41 кв.м, как и средняя цена за 1 кв.м — 201 тыс. рублей. В среднем квартиры у ТСИ стоили 8,3 млн рублей.

Быть ли «бабьему лету» на рынке недвижимости?

В ближайшие месяц-полтора, когда в город начнут возвращаться студенты, спрос на рынке недвижимости переориентируется в пользу аренды, обращают внимание эксперты. «В августе-сентябре без существенных изменений, а также акций и скидок больших изменений на рынке не произойдет. Цены кусачие, и люди продолжат откладывать покупку недвижимости до лучших времен. Сейчас арендовать выгоднее, чем приобретать свое жилье», — говорит Марат Идиатуллин.

Тем временем активно обсуждаются возможные изменения условий семейной ипотеки. В частности, предлагается привязать ее к региону регистрации заемщика. «В Казани привязка к региону не повлияет на количество сделок, рокировки произойдут только в столичных регионах, где половина сделок приходится на жителей других субъектов. Но я не уверена, что закон будет принят, потому что Минстрою и Минфину не нужны проблемы, с которыми могут в этом случае столкнуться федеральные застройщики, работающие в Москве и Санкт-Петербурге, например, тот же «Самолет». Кроме того, речь не идет о том, чтобы это ужесточение ввести в 2025 году. В то же время эта новость подтолкнула к активности на рынке Москвы, и много запросов по недвижимости там, потому что покупатели опасаются возможных изменений», — говорится Анастасия Гизатова.

А вот что точно повлияет на рынок недвижимости Казани, так это расширение льготной программы и включение в нее семей с детьми до 14 лет. «Если данные изменения будут приняты, а это рано или поздно произойдет, спрос на квартиры существенно вырастет, как минимум в два раза. Сейчас главный вопрос в финансировании — когда в бюджете изыщут средства на расширение программы семейной ипотеки, — подчеркнул Руслан Садреев. — Помимо этого, необходимо повышать лимит по программе — за 6 млн рублей не купить квартиру в крупных городах».

Уже на следующей неделе Центробанк вновь проведет заседание по поводу ключевой ставки. Напомним, месяц назад ее снизили на 1 процентный пункт — до 20%. «Больше чем на два пункта снижения не будет, а значит, это никак не повлияет на рынок. Депозиты по-прежнему будут казаться выгоднее, чем квадратные метры», — уверена Анастасия Гизатова.

«Ключевая ставка — основной драйвер ипотеки и, соответственно, продаж объектов недвижимости. Заградительной ключевая ставка становится при 15-16%. Если к осени она приблизится хотя бы к значению 17-18%, то отложенный спрос начнет проявляться и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости», — заключил директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

Читайте также Июнь открыл «ключ» к «потеплению» в российской экономике