Колебания в 10% не критичные
В мае в Казанской агломерации девелоперы продали 769 квартир общей площадью 34,5 тыс. кв.м за 8,2 млрд рублей. По сравнению с апрелем число реализованных объектов снизилось на 10% (напомним, во второй месяц весны у застройщиков покупатели приобрели 850 квартир), а выручка компаний упала на 272 млн рублей.
А вот по сравнению с маем 2024-го объемы продаж снизились вдвое (тогда была продана 1563 объекта), но оно и понятно, ведь в этот период на рынке недвижимости был ажиотаж из-за завершения массовой льготной ипотеки под 8%, и многие покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. В этом году итоги мая сопоставимы с 2023 годом, когда в последний месяц весны девелоперы продали 804 квартиры.
«Сама по себе тенденция по снижению объемов продаж не очень хорошая. Но поскольку внешние рыночные условия остались прежними, было ожидаемым, что количество продаж сохранится примерно на том же уровне, что и в апреле. При этом надо понимать, что колебания в 10% не являются критическими, — отметил аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. — Но есть нюанс, который указывает на некоторое отклонение от ежегодного тренда, связанного с сезонностью. После оживления рынка в начале весны обычно происходит нарастание объемов продаж с пиковыми показателями в середине лета. Вопреки сезонному фактору в мае произошел небольшой откат. Это могло быть связано с тем, что в конце мая застройщики анонсировали различные интересные акции на июнь, и покупатели могли отложить принятие решение о покупке на следующий месяц». Кроме того, в мае некоторые девелоперы снизили агентские комиссии по ряду проектов, где хорошо шли продажи. «В целом надо рассматривать совокупность факторов, которые повлияли на продажи в мае», — резюмировал Марат Идиатуллин.
Одним из таких факторов коммерческий директор АН «Альтера» Александр Столяров назвал затяжные выходные в мае, которые «съели» часть продаж. «Действительно есть снижение продаж именно по пригородным проектам, так как цены на квартиры в строящихся домах часто сравнимы с ценами на квартиры в стройке или уже на вторичке в самой Казани. Покупатели все-таки предпочитают выбирать саму Казань, так как большинству важна транспортная инфраструктура внутри города, чем агломерация похвастаться пока не может», — отметил он.
Средняя площадь проданных квартир увеличилась на 1 кв.м — до 45 кв.м. При этом средняя цена «квадрата» выросла почти на 11 тыс. рублей — до 238 тыс. рублей. Таким образом стоимость квартир в среднем составила 10,7 млн рублей (10 млн рублей — в апреле 2025-го).
«Заметных изменений в предпочтениях по площади или локациям нет — рынок стабилен. Из того, что привлекает сейчас внимание — спрос на новые проекты вблизи центра города от федерального застройщика, но глобальных сдвигов пока не наблюдается», — поделился мнением руководитель департамента новостроек федеральной компании «Этажи» в Казани Михаил Паршутин.
По словам Александра Столярова, в основном покупают квартиры-студии и однокомнатные. «Это связано с тем, что многие приобретают первые квартиры для себя или же родители покупают квартиры в Казани детям на будущее. Кроме того, спрос именно на такие площади связан с тем, что нужны свои 1,2-2 млн в качестве первого взноса, а такой ПВ есть у большинства покупателей на рынке», — подчеркнул эксперт.
ПИК держится в лидерах, а «Унистрой» вернулся в топ-5
Самыми продаваемыми в мае оказались проекты федерального девелопера ПИК, который реализовал в прошлом месяце 109 квартир общей площадью 4,7 тыс. кв.м за 954 млн рублей. Отметим, что по сравнению с апрелем продажи у ПИК просели на 57 объектов, но это не помешало компании сохранить за собой первое место в топ-5 застройщиков.
Средняя цена квадратного метра в проектах девелопера выросла на 1,5 тыс. рублей и составила 204,6 тыс. рублей. Площадь квартир подросла почти на 3 кв.м — до 43 кв.м. Отметим, что рост этого показателя случился по всех пяти проектах ПИК, в том числе в ЖК «Ботаническая 3», продажи в котором стартовали в апреле. Поскольку это проект бизнес-класса, то и средняя площадь квартир там выше, чем в жилых комплексах более низкого сегмента комфорт. В среднем приобрести квартиру у ПИК в прошлом месяце можно было за 8,7 млн рублей (это на 600 тыс. рублей дороже, чем в апреле).
На втором месте по итогам мая расположился татарстанский девелопер «ТСИ». Компания практически сохранила продажи на уровне апреля — 98 проданных квартир площадью 4,1 тыс. кв.м, выручка застройщика составила 830 млн рублей.
Средняя цена квадратного метра снизилась в проектах «ТСИ» на 900 рублей — до 201,5 тыс. рублей. Средняя площадь квартир, как и у ПИК, подросла примерно на 3 кв.м и составила 42 кв.м. Таким образом средняя стоимость квартир в жилых комплексах этого девелопера была 8,5 млн рублей — почти на 600 тыс. больше, чем в апреле.
Третье место занял «Унистрой», который вернулся в мае в топ-5 девелоперов. Компания реализовала 72 квартиры площадью 3,8 тыс. кв.м — на 16 больше, чем в апреле. Выручка девелопера составила 987 млн рублей.
Средняя цена квадратного метра у «Унистрой» выросла аж на 30 тыс. рублей — до 256 тыс. рублей. Объяснить такой скачок можно за счет хороших продаж в ЖК Statum — проекте бизнес-класса, где квадратный метр в среднем стоит 279 тыс. рублей, при этом порядка половины от общего объема продаж «Унистрой» в мае приходится именно на этот жилой комплекс. Соответственно, увеличилась и средняя площадь реализованных квартир — на 6 кв.м, до 53 кв.м. Таким образом средняя цена квартиры в прошлом месяце в проектах «Унистрой» была 13,7 млн рублей — на 3 млн рублей больше, чем в апреле.
«КамаСтройИнвест» также уверенно чувствует себя в ежемесячном рейтинге застройщиков, по итогам мая компания расположилась на четвертом месте. Девелопер продал на 6 квартир больше, чем в апреле — 66 объектов общей площадью 2,8 тыс. кв.м, выручив 784 млн рублей.
Средняя площадь квартир в проектах «КСИ» снизилась на 7 кв.м — до 43 «квадратов», а средняя цена 1 кв.м — на 18 тыс. рублей. В результате стоимость квартир в ЖК «КамаСтройИнвест» составила 11,9 млн рублей (14,7 млн рублей — месяцем ранее).
Замыкает топ-5 девелоперов мая «Ак Барс Дом», который реализовал 63 квартиры общей площадью 2,9 тыс. кв.м за 671 млн рублей. Средняя цена квадратного метра выросла на 13 тыс. рублей — до 233 тыс. рублей. Средняя площадь квартир сократилась на 6 кв.м и составила 46 кв.м. В результате средняя цена за квартиру оказалась на уровне 10,6 млн рублей — на 700 тыс. ниже, чем в апреле.
Впрочем, есть среди девелоперов и те, кто отличился не количеством, а качеством, точнее, ценником за квадратные метры. Рекордсменом по стоимости 1 кв.м в мае стал спецзастройщик «Строительные технологии будущего», который возводит ЖК «Заман». В прошлом месяце там купили объект площадью 328 кв.м за 393 млн рублей. Таким образом стоимость «квадрата» составила 1,2 млн рублей, что в пять раз больше среднего показателя по Казани и агломерации.
Для сравнения — в апреле в этом же жилом комплексе была продана также одна квартира, правда, более «скромной» площади — почти 100 кв.м — за 77 млн рублей. Стоимость квадратного метра составила 780 тыс. рублей, что в три раза выше, чем в среднем по рынку.
«Ключ» снижается, а отложенный спрос продолжает формироваться
В июне Центробанк наконец начал снижать ключевую ставку, правда, пока на 1 процентный пункт — до 20%, но это тот самый позитивный сдвиг, которого ждали многие участники рынка недвижимости. «Пока это существенно не поменяет ситуацию на рынке недвижимости, но положительная тенденция уже наметилась. Должен пройти период ожидания, когда покупатели будут следить за изменениями на рынке и снижением процентных ставок по ипотеке», — говорит Марат Идиатуллин.
«Каким будет порог, когда покупатели решат, что наступило время для приобретения недвижимости, — 12% или 15-16% — прогнозировать сложно. Но мы видим, что предпосылки для роста продаж есть, в том числе за счет расширения программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет. При этом рост не будет скачкообразным», — предположил аналитик Урбан Медиа.
По его мнению, пока будет сохраняться высокая ключевая ставка, продолжит развиваться такой инструмент, как рассрочка от застройщика, и его доля будет расти. Однако по мере снижения ключевой ставки будет увеличиваться доля ипотеки, и застройщики будут уходить от механизма рассрочки, который несет определенные риски и для девелопера, и для покупателя.
С аналитиком согласны и другие профессионалы рынка недвижимости. Михаил Паршутин из «Этажей» рассказал: «Снижение ставки на 1% пока не влияет на продажи новостроек, так как основной спрос держится за счет семейной ипотеки и всевозможных программ рассрочки. Серьезные изменения начнутся, только если рыночные ставки по ипотеке опустятся до 10-15%. На текущий момент ключевая ставка влияет на рынок опосредованно: из-за заградительных условий по рыночным кредитам сложнее продать вторичку, а значит, и перейти на новостройки». По данным Россреестра Татарстана, в мае на вторичном рынке отмечается заметный спад спроса, количество сделок по договорам купли-продажи квартир уменьшилось на 15%.
В данный момент эксперт не ожидает роста продаж. «Он может произойти после официального объявления новых условий семейной ипотеки, которые обсуждались на встрече президента страны с премьер-министром Михаилом Мишустиным. Если условия семейной ипотеки будут расширены на семьи с детьми до 14 лет, а ставки по рыночным программам снизятся, то это, безусловно, даст импульс рынку. Пока покупатели выжидают, но после оглашения деталей изменений программы стоит ожидать повышения активности», — отмечает руководитель департамента новостроек компании «Этажи» в Казани.
«Динамика продаж на сегодня точно не поменяется, так как снижение на 1% все еще не дает возможности покупать по более выгодным ипотечным программам на вторичном рынке, а также нет предпосылок для покупки по программам без льготной ипотеки, — солидарен с предыдущими экспертами Александр Столяров. — Отложенный спрос точно будет дальше формироваться. В будущем, как только ключевая ставка ЦБ придет на уровень 13-15%, то все те, кто ждал более комфортных условий, побегут покупать квартиры. В нашей практике на повышающийся уровень ставки ЦБ клиенты, которые успели купить на весь срок по ставке 16%, были счастливы».
«Здесь еще важно, с какой периодичностью ставка будет снижаться. Если резко, то будет всплеск на рынке. Если же будет планомерное снижение на 1-2%, то мы увидим рынок, на котором все будут ждать «а какой будет следующая ставка?» — добавил коммерческий директор «Альтеры».
Дефицит качественного жилья
Тем временем Казань вошла в число миллионников, где резко сократились продажи новостроек после отмены господдержки ипотеки. В столице Татарстана показатель распроданности жилья упал на 22% — с 105% до 83%.
«Уровень распроданности (83%) свидетельствует не о «затоваренности», а о дефиците качественного жилья. Наш рынок скорее недополучает предложение, чем перегружен им», — считает Михаил Паршутин.
«Сейчас тяжело говорить о затоваренности, поскольку в Казани в экспозиции есть не все квартиры, которые строятся, застройщики не выпускают на рынок определенный пул объектов, — отмечает Марат Идиатуллин. — Если два года назад в экспозиции было 13-15 тыс. квартир, то сейчас там 18-19 тыс. объектов. Экспозиция расширилась за счет того, что компании стали выводить квартиры, которые прежде были недоступны для покупки, чтобы у потенциальных клиентов был больший выбор. Кроме того, в город активно заходят федеральные девелоперы, которые более активно выводят свои объекты в экспозицию. В предыдущие периоды в Казанской агломерации реализовывалось по 10-12 тыс. квартир ежегодно, то есть за 12 месяцев могли быть проданы практически все объекты, которые были в экспозиции. Сейчас того объема квартир, которые выставлены на продажи, может хватить почти на два года». В случае роста затоваренности на рынке, застройщики могут начать замедлять темпы запуска новых объектов, активнее прибегать к акциям и снижать цены. Но пока у девелоперов нет острой потребности включать «ручной тормоз», уверен аналитик Урбан Медиа.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий