Высокие ставки не панацея, тренд на минимизацию
Развитие офисного рынка в Казани во многом сдерживают высокие ставки аренды, сочетающиеся с низкой доступностью кредитов. Спрос падает, так как бизнес предпочитает оставаться в текущих помещениях. Соответственно, строительство мало того, что нерентабельно в силу высокой стоимости заемного капитала и ужесточения политики ЦБ РФ, так и спрос перестал расти. Все это вносит свои коррективы, существенно влияя на планы девелоперов по запуску новых крупных проектов офисной недвижимости.
«Спрос на аренду офисных помещений можно охарактеризовать как «замерший» — количество запросов от клиентов на аренду офисных помещений невелико. Изменившиеся рыночные условия продолжают сдерживать деловую активность организаций, препятствуя ее активному развитию, — отмечает полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан Елена Стрюкова. — При этом уровень вакансии (свободных помещений) продолжает оставаться на прежних низких значениях и на конец второго квартала 2025 года составляет 6,2% для бизнес-центров класса А, поднявшись на 1,2 пункта, и 2,9% для бизнес-центров класса B+, снизившись на 0,7 пункта по сравнению с первым кварталом текущего года».
Также приостановилось развитие торговых сетей. Те, кто продолжает открывать новые магазины, сокращают их площади. Таким образом фокус ритейлеров смещается на улучшение существующих точек. Ну, а структура свободных площадей соответствует данному тренду, большая часть их составляет небольшие помещения площадью — до 150 кв.м.
Вакансий стало чуть больше
Несмотря на то, что уровень вакансий поднялся на 1,2 пункта в бизнес-центрах класса А, об избытке качественных офисных помещений говорить пока рано. В текущих условиях наблюдается замедление активности арендаторов, многие из них предпочитают оптимизировать расходы путем переезда в менее дорогие офисные помещения либо сокращения занимаемой площади. В целом ситуация не поменялась, а рост количества новых объектов небольшой площади в последние годы продолжает частично компенсировать недостаток в сегменте качественных офисов. В настоящее время ведется активное строительство ряда небольших объектов в Ново-Савиновском и Вахитовском районах Казани.
Средние ставки аренды офисных помещений:
-
для класса, А — 2,7 тыс. рублей за кв.м
-
для класса B+ — около 1,6 тыс. рублей за кв.м
-
для класса B — примерно 1,66 тыс. рублей за кв.м.
Стоит ли ожидать ввода новых офисных объектов?
На сегодняшний день ведется строительство бизнес-центра А/5 Premium, ввод объекта ожидается в четвертом квартале 2025-го. Площадь под аренду составляет 4,5 тыс. кв.м, из которых занято уже более 50%.
По словам Алии Жумагалиевой, директора по развитию бизнес-центра А/5 Premium, ввод этого бизнес-центра лишь частично закрывает дефицит качественных офисных пространств города, особенно для сегмента премиального уровня.
По мнению эксперта, рынок продолжает нуждаться в качественных офисах с продуманной инфраструктурой. Но для этого должен, видимо, найтись инвестор, не пользующийся заемными средствами.
Также появится пул новых офисных помещений в составе многофункционального комплекса «YES Горки». Однако его ввод существенно повлияет только на объекты коммерческой недвижимости в рамках проекта, так как в данной локации не так много качественных офисных объектов. Но однозначно судить о масштабах изменений, как отмечает Елена Стрюкова, пока рано, поскольку рынок коммерческой недвижимости подвержен влиянию множества факторов, а проект еще только на старте. Многофункциональный комплекса планируют сдать в конце 2027 года, но офисные площади пока на рынок не выводили.
Если оценивать средний возраст бизнес-центров класса, А в Казани, то он составляет 10,3 года, класса B+ — 29,4 года, класса В — 23,4 года. Устаревание существующего фонда офисных зданий создает благоприятные условия для реализации перспективных проектов нового строительства в городе Казани, уверена Елена Стрюкова.
Основные преимущества уже новых строящихся объектов — это развитая инфраструктура, свободные планировки, позволяющие адаптировать их под разные задачи арендаторов, современные инженерные системы и дополнительные сервисы. Так, бизнес-центр в «YES Горки» будет находиться в многофункциональном комплексе с апартаментами, ресторанами, кафе и магазинами, будут доступны планировочные решения для потребностей разных видов бизнеса, в том числе офисы с террасами. Также удобна и локация с метро в шаговой доступности.
Планируемый к вводу в этом году бизнес-центр А/5 Premium также отличается удобным расположением — на улице Право-Булачной, 31. А это значит отличная транспортная доступность, рядом метро, парки, кафе, культурные объекты, что удобно для работы и отдыха. К преимуществам проекта относят индивидуальное управление вентиляцией, кондиционированием, теплом, дополненные системами очистки и увлажнения воздуха. Арендаторам будут доступны 1,5 тыс. кв.м релакс-пространств в ландшафтном дизайне во дворе и на зеленой крыше.
Но, несмотря на имеющуюся вакансию, эксперты отмечают, что в ближайшее время стартовать с новыми проектами они не планируют, хотя и находятся в поиске и проработке проектов.
Международные бренды вернутся, но когда и куда?
В первом полугодии 2025-го уровень вакансии торговых площадей стабильно удерживался на отметке около 6%, а это порядка это 20,5 тыс. кв.м. Это значит, что большая часть их занята. По мнению Елены Стрюковой, ожидается, что эта тенденция сохранится и дальше. При этом во втором квартале 2025-го незначительно вырос темп открытия новых магазинов — 20, тогда как в первом квартале их было 16.
-
На данный момент объем розничного товарооборота в сегменте fashion остается практически неизменным относительно показателей предыдущего года.
-
Незначительный рост наблюдается в категориях продуктов питания и развлечений, темпы роста которых позволяют компенсировать влияние инфляции.
-
Хорошие показатели демонстрируют аптечные сети.
Однако, несмотря на наличие во втором квартале дополнительных выходных дней в связи с майскими праздниками, увеличения посещаемости торговых центров не произошло.
Елена Стрюкова констатирует, что арендные ставки для новых арендаторов в торговых центрах существенно не изменились, и тренда на корректировку коммерческих условий не наблюдается. Величина арендной ставки зависит от специфики деятельности арендатора, размера арендуемой площади, этажа и расположения торгового центра. Средние расценки на помещения площадью 100-200 кв.м колеблются от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей за кв.м в месяц.
Рынок складов — есть ли здесь изменения?
В течение первого полугодия 2025-го на рынке складской недвижимости отмечено небольшое снижение спроса. При этом по итогам второго квартала на рынок вышел незначительный объем свободных складских площадей. Доля вакантных помещений увеличилась на 1,6 пункта по сравнению с первым кварталом и составила 5%. Компании стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что способствует появлению субарендных предложений на рынке.
Доля сделок с представителями e-commerce (покупка и продажа товаров или услуг через интернет) снизилась. В то же время сегмент продуктового ритейла укрепляет свои позиции, демонстрируя уверенный рост и увеличивая долю в структуре сделок. Складская, как и любая коммерческая недвижимость, в первой половине 2025 года сталкивается с замедлением темпов развития. Высокая стоимость заемного капитала, удорожание строительства и ужесточение политики ЦБ РФ приводят к охлаждению экономики в целом и сегмента недвижимости в частности, говорят эксперты.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий