Продажи жилой недвижимости держатся на рассрочках и молодых семьях
Застройщики в России сворачивают новые проекты, но в Казани пока наблюдается только торможение в планировании и строительстве новых жилых комплексов. Прежде всего, причина этого в недоступности такого инструмента для покупки земельных участков, как бридж-кредит.
Бридж-кредит для застройщиков — это краткосрочный кредит, который используется для покрытия первоначальных расходов до получения основного финансирования на строительство. Он позволяет застройщикам начинать работы раньше, чем деньги от эскроу-счетов или другого источника финансирования станут доступны.
С учетом того, что есть проекты, на которые бридж-кредиты уже получены, в апреле-мае 2025 года в Казани стартовали крупные проекты. Однако новые объекты анонсируются не так активно, как в предыдущие годы.
Руководитель отдела продаж СЗ «Зеленая долина» Яна Поздеева, поделилась, что сохранять продажи в одноименном ЖК на высоком уровне помогает рассрочка и работа с клиентами, которым доступны льготные программы. Напомним, ЖК «Зеленая долина» возводится в Зеленодольском районе и включает 17 домов на 2175 квартир.
«Рассрочка без удорожания стоимости квартиры занимает почти 50% от общего объема продаж. Кроме того, разрабатываются программы для беременных, акции для участников СВО. Мы заинтересованы в будущих мамах, ведь двигатель продаж — маткапитал, семейная льготная ипотека», — отметила она.
На необходимость работать с молодыми семьями указала и Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом». Она считает, что, скорее всего, семейная ипотека расширится, а основными драйверами продаж являются именно семьи с детьми в возрасте старше 6 лет. Согласно статистике Росстат, в Казани достаточно много младенцев на 1 тыс. человек, которые обеспечивают высокий спрос на ипотеку в новостройках (в 2024 году в Казани родилось 13,2 тыс. детей, по этому показателю город находится на 4-м месте после Краснодара, Москвы и Санкт-Петербурга).
Две новости для жилой недвижимости — хорошая и плохая
В Казани апрель 2025-го стал одним из худших за последние пять лет по числу зарегистрированных договоров долевого участия — всего 1476 сделок. Ниже показатели были только в январе 2025 года, озвучила статистику Анастасия Гизатова.
Руководитель АН «Счастливый дом» напомнила, что президент РФ дал поручение расширить категории тех, кто может претендовать на семейную ипотеку за счет семей участников СВО и семей с детьми до 14 лет. Она выразила надежду, что такая мера встряхнет рынок недвижимости. И это хорошая новость. «Сейчас льготная ипотека доступна только семьям с ребенком до 6 лет, хотя те, где есть дети-школьники, гораздо больше нуждаются в улучшении жилищных условий. Ранее такое ограничение было призвано стимулировать рождаемость, но нужно обеспечить комфортное проживание и другим категориям семей», — отметила эксперт.
Анастасия Гизатова поделилась статистикой, согласно которой из 60% покупателей, использующих рассрочку, 40% планируют погасить ее за счет перехода в ипотеку либо намерены выставить объект недвижимости на продажу для получения дохода. 3% опрошенных планируют погасить долг за счет реализации иного имущества, как правило, имеющегося вторичного жилья. Еще 7% внесут в счет погашения деньги, хранящиеся на депозитах. Таким образом, большинство заемщиков не рассчитывают закрыть рассрочку к завершению ее срока.
Эксперт отметила, что строительный рынок пережил стадии, напоминающие горевание после травмы: в третьем квартале 2024 года наблюдался спад или депрессия, затем был торг застройщиков по поводу увеличения лимитов, расширения категорий заемщиков и сейчас наступило принятие — застройщики перешли на применение единственно доступного инструмента — рассрочки.
В целом по Казани и агломерации сохраняются следующие тенденции, и это плохая новость:
-
уменьшение количества новых объектов
-
рост затоваривания рынка жилой недвижимости. Казань с отметкой в 0,75% распроданности скоро может перейти критическую отметку в 0,65%, когда к моменту ввода дома в эксплуатацию практически половина объектов в нем не продана.
Девелоперы подтверждают ситуацию на рынке продаж. Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова отмечает, что количество сделок снизилось, а около 50% из них стали возможны за счет рассрочек. Но пока преобладает льготная ипотека, в основном в ЖК классов стандарт и комфорт, которые проходят по семейной ипотеке с точки зрения лимита в 6 млн рублей. «Даже в случае расширения категорий целевой аудитории, которой станет доступна льготная ипотека, квартиры бизнес-класса, да и комфорта в пределах Казани уже не проходят по этой программе из-за лимита в 6 млн рублей. Поэтому на первый план выходит рассрочка», — подчеркивает представитель застройщика.
«Для застройщика рассрочка — неудобный финансово инструмент, но на данный момент нет других способов для стимулирования продаж. Так, рассрочка не дает пополнять эскроу-счета, а процентная ставка для проектного финансирования увеличивается. Кроме того, есть большой риск расторжения договоров долевого участия, если ставка в ближайшие два года сильно не снизится, ведь большая часть клиентов рассчитывает перейти на ипотеку», — добавила Антонина Дарчинова.
Застройщики отметили, что 20% нераспроданных квартир к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию — это сейчас хороший целевой показатель. Хотя раньше хорошим показателем считалась полная распроданность объектов. Все, что выше 20%, уже критично, так как возможны ситуации, когда проектное финансирование не погашено, банк забирает в залог квартиры, а продавать их на вторичке проблематично.
Коммерческий директор «Новастрой» рассказала, что помимо классической компания ввела рассрочку по договору купли-продажи на объекты, уже введенные в эксплуатацию. Инструмент необходим, чтобы повысить спрос к недвижимости с коротким сроком ввода в эксплуатацию. Квартира передается клиенту по договору купли-продажи с отлагательными условиями, оформление в собственность происходит только когда объект будет полностью оплачен.
Директор ООО СЗ «Заря» Анна Маршева рассказала, что хотя элитная недвижимости отличается от комфорта и бизнеса, но в этом сегменте также наблюдается снижение спроса. Она указала, что цены будут индексироваться, чтобы реализовать объект таким, каким его задумали. Однако клиенты в премиум-сегменте также распробовали рассрочки и хотят использовать этот инструмент. При этом никаких других акций застройщик не предоставляет: ни скидок, ни подарков.
Новых бизнес-центров и офисов в ближайшее время ждать не стоит
На конец первого квартала 2025-го доля вакантных офисных помещений по городу, по словам полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан Елены Стрюковой, составляет всего 4%, что характеризуется как превышение спроса над предложением.
В сегменте офисной недвижимости прошлый год запомнился вводом в эксплуатацию двух новых объектов: бизнес-центра UNO и многофункционального центра «АРТ-центр». «В UNO осталось одно свободное помещение, а верхние этажи мы держим для крупных арендаторов. В целом по Казани свободных качественных офисных помещений 4-5%, — обращает внимание директор по развитию UD Group Ильдар Кагиров. — «В АРТ-центре» заполнено 80% площадей, что является хорошим показателем для бизнес-центра к моменту запуска объектов. В 2023-2024 годах был ускоренный, догоняющий инфляцию рост ставок аренды в офисной недвижимости, по нашим объектам цены выросли в 1,5-2 раза. В первом квартале 2025 года они стабилизировались».
Эксперты отметили, что в ближайшее время, несмотря на спрос, не стоит ждать выхода на рынок новых объектов, так как арендный бизнес консервативный с доходностью порядка 10-13%, а кредитоваться под 25% в банках для строительства невыгодно. Таким образом вакансия свободных помещений точно будет ниже, а значит, есть потенциал для дальнейшего роста ставок.
Эксперт заметила, что в торговой недвижимости доходы растут на 9-10% в год, что является неплохим показателем, учитывая события последних пяти лет: закрытие торговых центров на время ковида, уход международных арендаторов. Однако расходы тоже существенно выросли, на этом фоне арендодателям не остается ничего, кроме как поднимать ставки выше, чем это предусмотрено долгосрочными договорами аренды.
Елена Стрюкова рассказала, что практически на 100% произошло замещение ушедших международных операторов, вакансия по ТЦ в Казани составляет всего 6%, большая доля свободных площадей сосредоточена в «Меге» за счет закрывшегося OBI. В первом квартале 2025-го было открыто 16 магазинов против 50 в четвертом квартале 2024 года.
Эксперты отметили, что лучше всего в торговых центрах чувствуют себя те, кто предлагает еду и развлечения, горожане не перестали на это тратить деньги. А хуже всего ощущает fashion — товарооборот не растет даже на уровень инфляции.
Склады чувствуют себя намного лучше
Партнер Dg19 Владимир Чиняев оценил рынок складской недвижимости, как более стабильный по сравнению с жилой и офисной. Вакантных помещений не более 2-3% по России. Отметил он и рост востребованности площадей лайт-индастриал — это небольшие, от 250 до 1,5 тыс. кв.м, производственные помещения под продажу и аренду. При этом стоимость строительства таких объектов на 10% ниже, чем у склада класса «А», а ставка аренды на 20-30% выше.
Пресс-конференция предваряла ключевое событие в сфере девелопмента в Казани, проводимое ежегодно полномочным представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан. В этом году традиционный саммит состоялся в одиннадцатый раз и прошел в формате арт-выставки, подготовленной Еленой Стрюковой. На арт-выставке представлены 12 картин, отражающих ее взгляд на недвижимость. В работах можно было узнать здания столицы Татарстана, Нижнего Новгорода, Омска и их пересечение с личностью, стоящей за ней и вложившей часть себя в существование этих знаковых объектов.
«Я не строитель, не архитектор, не проектировщик и тем не менее 20 лет стояла у истоков большого количества объектов недвижимости, разрабатывая концепцию коммерческих объектов, просчитывая финансовые модели или поддерживая собственника на пути строительства. Возможно, это смело, но хотелось показать роль личности в этом процессе», — поделилась идеей выставки Елена Стрюкова.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий