Коворкинг, склады и шоу-рум в одном флаконе
Тема редевелопмента прочно вошла в нашу жизнь. Как отметили спикеры конференции, если совсем недавно каждый объект редевелопмента рассматривали под лупой, то теперь появление подобных проектов чуть ли не в порядке вещей. Уже редко в каком городе нет объекта такого. Даже мы, когда едем куда-то как туристы, спрашиваем у местных, где можно красиво посидеть и нет ли какого особняка, переделанного под ресторан.
Новый тренд — креативные пространства частично трансформируются в места приложения труда. «Офисы после ковида в большом количестве не строились, и есть определенная нехватка таких помещений. В некоторых регионах она активно наметилась. Приходят крупные компании, такие как «Яндекс» и «Озон», а «сесть» некуда. Найти хороший офис класса А от 5000 кв.м часто невозможно, — говорит Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, член экспертного совета по промышленному наследию при АУИПиК, ведущий российский эксперт в области редевелопмента из Москвы. — А креативные пространства «выросли из своих штанишек», требуя новых мест, где бы они могли размещаться, притом, готовы за это платить». Поэтому на освободившихся пространствах создаются места приложения труда.
Так как от Москвы мода идет в регионы, главный архитектор столицы Сергей Кузнецов попросил своих коллег посмотреть, как красивые места для приложения труда выглядят в Европе. Когда склады, офис, шоурум — все это в одном флаконе. Чтобы это была не просто коробка, а красивая история, вписанная в ткань города.
Настоящих буйных мало
Еще одно новое веяние — когда к теме редевелопмента подключаются социальные объекты. Сейчас, к примеру, в Питере обсуждается идея сделать на месте убойного цеха бывшего мясокомбината Кирова школу или ДК. «Мы пока разовыми проектами восхищаемся. Почему это не система? — задается вопросом Эвелина Ишметова. — Как правило, когда у локации есть обременение, но она классная, возникает дорогой редевелопмент. Если обременения нет, а локация хорошая — сносим и строим все заново. Чего здесь мучиться? А если локация плохая, обременения нет, появляется дешевый редевелопмент, как правило, возникает арт-кластер. Во многих случаях у нас именно такая история. И тут огромные плюсы для города — приспособление старого к новым функциям. Но для девелопера от этого выгод мало». В качестве примера Ишметова привела петербургские «Кресты». «Торги несколько раз проводились, там будет арт-кластер. Не уверена, что это вытянет экономику всей истории», — высказала мнение эксперт. «Как говорится, настоящих буйных мало, вот и нету вожаков», — процитировала Ишметова строки Владимира Высоцкого.
Действительно, взять на себя объект культурного наследия, выполнить все обязательства по обременению, которые требуют власть — это суперсложно. Чтобы вписать все это в проект и обеспечить его доходность, нужны очень хороший стратег, который работает в зоне неопределенности, а также социальный инженер, который может увидеть болевые точки проекта и формировать гипотезы выхода объекта из кризиса. И только тогда реально получится что-то классное, о чем можно будет рассказывать на конференциях.
Почему бизнес уходит из центра
В Казани сейчас запущены несколько проектов, связанных с переформатированием промзоны в жилые комплексы. Один из них находится недалеко от парка Урицкого в Московском районе. Это проект комфорт-класса, рассчитанный на 46,1 тыс. кв.м, от федерального девелопера GloraX.
По словам Сергея Самойленко, директора по управлению проектами южно-приволжского региона компании, Московский район сегодня как бы разделен на промышленную и жилую зону железной дорогой. Новый ЖК будет первым на этой территории, где довольно ветхий жилой фонд, но, по словам представителя девелопера, она обязательно будет развиваться.
«Редевелопмент — довольно полезный для города механизм, — уверяет Сергей Самойленко. — Это и снижение уровня загрязнения, и рекультивация земель в промзоне. Это приток инвестиций, формирование нового социума и нового кластера рабочих мест, в целом новой градостроительной среды».
Среди плюсов локации спикер назвал транспортную доступность, ведь важно было довести людей до места работы — заводов. Но есть и существенные минусы в таких проектах, например, градостроительные ограничения и необходимость рекультивации территории. Кроме того, многие производства были нарезаны на мелкие «конторы», и у одного здания может быть более 50 собственников. «Тут уже договориться о продаже тяжело. Этот фактор не позволяет создать по-настоящему определенную среду. Но, с чего-то надо начинать», — говорит Сергей Самойлов.
В целом, если прежде в центральной части городов было достаточно территорий, занятых промышленными предприятиями, то сейчас многие эти предприятия становятся некомфортными точками для городской среды.
«Меняется идеология развития городов. Если город индустриальной эпохи строился вокруг завода, то сейчас кажется, что он начинает строиться вокруг человека. Это цивилизационный тренд, который мы все чувствуем», — уверен представитель девелоперской компании.
Многие бизнесы сегодня уходят из центральных частей городов по разным причинам. Не всегда возможно организовать нужную логистику, складские пространства для производства, не стоит забывать и о дороговизне земли и высокой арендной плате.
Ржавый пояс Казани
Есть в Казани ржавый пояс — это южная часть города, где размещается большое количество предприятий. Завод «Коламбия» носит название по одноименному американскому бренду оборудования, которое применяется в производстве бетонной продукции. На этом месте появится жилой комплекс «ПаркМаяк». «Это та промышленная романтика, в которую мы погрузились и которую постарались сохранить», — рассказала Ольга Москаленко, заместитель гендиректора компании «Комосстрой». Так, по планам производственные бочки и контейнеры должны стать частью ландшафта будущего ЖК. Те же светильники, которые освещали завод, теперь перейдут на бульвары комплекса. А трубу от старой котельной планируют превратить в маяк, который и дал, по всей видимости, название жилому комплексу.
Конечно, у застройщика есть определенные ограничения, требуется поменять практически все зоны пользования.
Весь проект занимает 87 га, из них 16 приходится на рекреацию — это набережная протоки, парк вокруг журавлиного озера, несколько бульваров и скверов, все это вместе соединяется пешеходными дорожками. Всего здесь появится 25 домов на общей площади более 51 тыс. «квадратов». Выше 24 тыс. кв.м уйдет под коммерческие нужды.
Из больничной койки —в шикарный номер
Другой интересный проект редевелопмента — это превращение разрушающейся Шамовской больницы в четырехзвездочный отель. Компания TASIGO уже 6 лет работает на рынке Казани, и вообще в России бренд предоставлен только в нашем городе.
У самого объекта потрясающая история. В 1908 году Яков Шамов, который не имел никакого отношения к медицине, а был меценатом и купцом первой гильдии, распорядился, чтобы на его инвестиции была обустроена клиническая больница. Произошло это достаточно быстро, в 1910 году здание было открыто, к сожалению, меценат до этого не дожил, на торжественной церемонии присутствовала его супруга. И 98 лет в здании работала большая первая больница, которая так и получила в народе свое название Шамовская. Интересно, что архитектор Константин Олешкевич решил увековечить фамилию мецената и построил здание в форме буквы «ш».
В 1981 году здание было признано объектом культурного наследия, в 2009 году закрыли больницу, строение было в аварийном состоянии. А в 2015-м началась масштабная и глубокая реконструкция. И уже в 2019 году открылся отель.
«Мы унаследовали уже готовый архитектурный ландшафт, нам нужно было с чем-то работать. И ни в коем случае не хотелось менять, а хотелось найти определенную историю, которую мы могли бы переосмыслить для будущих поколений, — говорит Мария Табаровская, руководитель отдела устойчивого развития отелей TASIGO, член Международного совета устойчивого развития туризма. — Были сложные ограничения и требования к тому, что должно быть в первозданном виде сохранено: это непосредственно фасад здания, красивейшая мраморная лестница, которая была очень обветшалой. Нижние ворота полностью исторические и были реставрированы. По их принципу и подобию были возведены верхние ворота. Своды, коридоры и даже шиферные заслонки, которые использовались для отопления в предыдущую жизнь этого здания — все это тоже было сохранено. И несколько десятков метров исторической плитки были сняты, бережно очищены, отреставрированы и возвращены на место».
Мария Табаровская уверяет, что при адаптации старых зданий под современные нужды можно сделать все, что угодно: общественное здание, коворкинг, библиотеку, музей. Тут же получился отель, и при нем музей. С какой бы стороны компания не рассматривали вопрос редевелопмента, там понимают, что он играет огромную роль для увеличения туристической привлекательности и экономики региона.
«У наших архитекторов не было задачи именно копировать предыдущего мастера. Внести некоторые изменения и сделать этот объект максимально интересным и ярким на городском ландшафте. Было важно найти те истории, которые мы можем передавать нынешнему поколению и привлекать гостей», — отмечает спикер.
Ну и поскольку отель не только для гостей и туристов, но и для обычных жителей города, здесь есть большой концерт-холл, где проводятся джазовые концерты, детские мастер-классы, лекции и многое другое. Табаровская отмечает, что создание гостиницы — это не уникальный пример, но и не тривиальный. Можно смело брать историческое здание, реновировать его и давать ему вторую жизнь.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий