Сессию на актуальную тему организовал один из партнеров мероприятия — федеральный девелопер Унистрой, который летом объявил старт нового крупного проекта в Дагестане, седьмом регионе присутствия компании.
Плохих и хороших рынков нет
Перед выходом в новый регион девелоперам важно учесть базовые показатели — глубже изучить местный рынок, в том числе в сопоставлении с другими субъектами, а также социально-экономический контекст, обратил внимание директор «ХОД Консалтинг» Михаил Хорьков.
Так, сейчас треть рынка жилья по-прежнему сконцентрирована в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. 46% строящихся многоквартирных домов сосредоточены в миллионниках (без учета пригородов), и лишь 25% приходится на Урал, Сибирь и Дальний Восток, озвучил спикер. При этом на сегодня в миллионниках остается около 25,5 млн кв.м нераспроданных остатков жилья. Почти 8 млн из них приходится на столицу, от 2 до 2,7 млн «квадратов» — в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Тюмени. В разрезе объема нереализованных квартир на одного жителя лидирует Тюмень (2,4 кв.м), далее следуют Краснодар (1,9 кв.м) и Екатеринбург (1,7 кв.м). А вот в Москве и Санкт-Петербурге это 0,6 и 0,4 кв.м соответственно. Для сравнения — в Казани площадь нераспроданных квартир на одного жителя составляет 0,9 кв.м.
При темпах продаж 2025 года быстрее всего будут распроданы квартиры в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Москве и Волгограде — на это потребуется менее 2 лет. До 3 лет понадобится, чтобы реализовать остатки новостроек в Новосибирске, Ростове-на-Дону, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Казани и ряде других городов.
Темпы реализации строящихся квартир Михаил Хорьков оценил как неплохие — в миллионниках ежемесячно продается около 1 млн кв.м, то есть 4-5% от всех остатков. Но по городам масштабы рынка сильно различаются, добавил он. Например, продажи в Екатеринбурге в 4 раза меньше, чем в Москве и в 1,5 раза — чем в Петербурге, но в 2,5 раза больше, чем в Казани, и в 4 раза — по сравнению с Нижним Новгородом.
По площади проданных по договору долевого участия квартир на 1 тыс. жителей лидирует вновь Тюмень, в тройке лидеров также Краснодар и Екатеринбург. «Высокий объем строительства и рыночный оборот меняет практику принятия решений на рынке жилья. Первичный рынок становится ключевым для выбора квартиры», — прокомментировал Михаил Хорьков.
«Плохих или хороших рынков нет, есть лучше или хуже по сравнению с городами присутствия или соседними городами. Приоритетность должна быть до того, как придет идея купить участок», — резюмировал спикер.
Помочь девелоперам при выборе региона присутствия помогают цифровые сервисы, добавила руководитель направления продвижения коммерческих сервисов ДОМ.РФ Технологии Дарья Смирнова. Например, такие площадки, как «Про дома» или «Маркетплейс недвижимости».
90% рынка недвижимости Дагестана в серой зоне
Однако настоящим вызовом для девелоперов становится экспансия в регион, который окутан множеством мифов и стереотипов, и чей рынок недвижимости сформировался по собственному сценарию. Ярким примером является Дагестан, где федеральная компания Унистрой в этом году стартовала с новым проектом комплексного развития — ЖК «Гранд Берег«*.
«Если брать Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань и другие крупные города, то там уже зрелые рынки недвижимости с огромным количеством федеральных девелоперов, сформированы понятные правила игры, огромные объемы строительства и, соответственно, большая экспозиция квартир, — отметил директор по продажам Унистрой в Махачкале Айнур Рахмаев. — Рынок Дагестана иной — в легальном поле, то есть в рамках федерального закона №214 (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов — прим. ред.), реализуется только около 10% от всего объема сделок, так что определить емкость рынка проблематично. В основном работают местные застройщики, которые реализуют квартиры по договорам займа, инвестирования, через жилищно-строительные кооперативы и т. д. Заходя туда, мы понимали, что придется конкурировать с ними». При этом цена квадратного метра недвижимости в серой зоне варьировалась от 55 до 90 тыс. рублей.
Эти негативные факторы не повлияли на решение федерального девелопера выйти в Махачкалу. По словам Айнура Рахмаева, более существенными оказались следующие аспекты. Во-первых, Дагестан лидирует по показателям рождаемости, а более половины семей имеют в составе 4 и более человек. Значит, спрос на жилье будет поддерживаться на высоком уровне постоянно. Во-вторых, активное развитие туристической сферы (увеличение турпотока более чем в 2 раза по сравнению с 2021 годом), что стало драйвером роста сервисной сферы. Соответственно, регион регулярно получает средства на развитие инфраструктуры в Дагестане и его столице. «Мы сделали вывод о том, что в Махачкале рынок недвижимости с дисбалансом, и наш продукт и экспертиза дадут максимальный эффект городу и микрорайону, который мы застраиваем», — подчеркнул директор по продажам Унистрой в Махачкале.
Отметим, что Унистрой, который к 2025 году уже вел активную деятельность в 6 городах — Казани, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Уфе и Тольятти — стал первым федеральным девелопером, реализующим проект в Махачкале. А ЖК «Гранд Берег» — единственным, который возводится там в рамках проектного финансирования.
Основной запрос — комплексная застройка
Подготовка к запуску проекта шла два года, а при разработке концепции ЖК «Гранд Берег» применялись лучшие практики Унистрой, который воплотил в жизнь более 10 проектов комплексного освоения территории и на сегодня реализует еще 19. Один из главных принципов федерального девелопера — дать возможность людям изменить жизнь к лучшему через создание полноценного пространства для комфортной жизни и отдыха, а также развитие сервисного направления — нашел отражение и в проекте в Махачкале.
«Мы четко понимали, что основным запросом рынка является комплексная застройка, когда жители комплекса могут закрыть все свои базовые вопросы рядом с домом — от социальной инфраструктуры до мест для отдыха и занятия спортом», — рассказал Айнур Рахмаев. Поэтому в жилом комплексе, который возводится на площади в 10,3 га, помимо 6 домов разной этажности будет собственный детский сад на 160 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, теннисные корты и площадки для других спортивных игр, которых не хватает в городе.
Вкладом Унистрой в озеленение Махачкалы, в котором дефицит парков и скверов, станет прогулочный бульвар, для которого подготовлен подробный дендроплан. Большое внимание будет уделено зеленым зонам на дворовых территориях жилого комплекса. «Все, что предусмотрено в проекте «Гранд Берега», очень востребовано в столице Дагестана. В проекте учтены элементы, которые позволят реализовать различные сценарии жизни», — подчеркнул Айнур Рахмаев.
«Проект во многом похож на казанский ЖК «Лето» — переменной этажностью, низкой плотностью застройки, наличием безопасного пешеходного пространства без автомобилей», — добавил он. В отличие от казанского проекта, ЖК «Гранд Берег», который строится на пр. Насрутдинова, находится в 700 м от моря — это то, чего определенно не хватает столице Татарстана. Плюсом локации также является близость к центру Махачкалы, железнодорожному вокзалу и аэропорту.
В ЖК «Гранд Берег» представлены коллекционные видовые квартиры, квартиры с террасами, откуда открываются завораживающие пейзажи гор и моря, большеформартные варианты и традиционные планировки.
По словам Айнура Рахмаев, при разработке квартирографии жилого комплекса учитывались особенности региона. Например, девелопер прогнозировал устойчивый спрос на квартиры большой площади. Так в проекте появились квартиры с мастер-спальнями, дополнительными санузлами и гардеробными — для комфортного проживания большой семьи.
Успех новому проекту гарантировал и бренд самого федерального девелопера, который за 27 лет работы возвел более 2,3 млн кв.м жилья, обеспечив квартирами более 30 тыс. семей.
Ввод первого дома ЖК «Гранд Берег» на 385 квартир запланирован на второй квартал 2028 года — срок более чем короткий для Махачкалы, где в среднем проекты реализуются 5-7 лет. Параллельно идет проектирование следующих очередей жилого комплекса.
Инвестиции в квартиру у моря
Новый подход к созданию комфортной среды для жизни нашел отклик среди покупателей — еще до старта продаж компании Унистрой поступило более тысячи заявок от потенциальных клиентов. Причем порядка 40% из них не являются жителями Дагестана. «Большую долю в портфеле продаж занимают инвесторы, которые хотят жить рядом с морем», — отметил Айнур Рахмаев.
«Средняя стоимость реализации квартир в легальном сегменте в Махачкале составляет 143 тыс. рублей за кв.м. Наш продукт и бренд федерального девелопера позволяет реализовывать наш проект с премией в 15% к рынку. Таким образом в августе цена квадратного метра в ЖК «Гранд Берег» составила 168 тыс. рублей, что сопоставимо со средней стоимостью реализации новостроек в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург или Пермь», — обратил внимание директор по продажам Унистрой в Махачкале.
За первый месяц продаж план выполнен на 103%, а за август — на 144%. Сейчас доля девелопера в регионе составила 21,1%. «Такие показатели дают уверенность в том, что наш продукт будет востребован в регионе», — подчеркнул Айнур Рахмаев.
Напомним, Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild проходят в Екатеринбурге с 30 сентября по 3 октября. В этом году в выставке участвуют более 600 компаний из 38 регионов, 65 городов России и 7 стран (Китай, Турция, Германия, Южная Корея, ОАЭ, Япония, Беларусь). Деловая программа Международного строительного форума 100+ TechnoBuild состоит из 220 секций, на которых выступит более 1 тыс. спикеров. Федеральный девелопер Унистрой, который реализует в Екатеринбурге 4 проекта, является одним из партнеров мероприятия.
*ООО «ЮГ-СТАНДАРТ». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рфРеклама. ООО «Стройриэлт»
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий