Вторичка просел на 5%
Вторичный рынок недвижимости «просел» по стране всего на 5%, тогда как «первичка» показывает все 20%. Однако и предложений на «подержанные» квартиры стало на 21% меньше.
«Многие собственники, начитавшись негативных новостей, решили затаиться и не продавать свою недвижимость, — рассказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов на XII Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге. — Люди решили стать рантье, учитывая, что цены на аренду жилья рванули вверх».
По его мнению, наблюдается определенное небольшое снижение цены на вторичном рынке. Это результат того, что многие сделки заключаются с занижением цены на недвижимость. Кроме того, собственники порой идут на хороший дисконт, когда на их жилплощадь находится реальный покупатель.
Конечно, снижение ключевой ставки является позитивным фактором для рынка недвижимости, поскольку начинается переток средств с коротких депозитов на рынок жилья. Однако, по прогнозам агентства, снижение спроса на недвижимость по итогам года составит 5%.
«Мы шли где-то минус 10%, исходим из того, что четвертый квартал всегда удачнее, плюс все-таки фактор снижения ставки должен сыграть свою роль. Надеемся на минус 5%», — отмечает Попов.
Питер «просел», Екатеринбург поднялся
Однако ситуация в разных регионах может сильно отличаться. На это влияют как политические, так и экономические показатели, по которым развивается субъект. «Если в некоторых регионах мы наблюдаем падение спроса на новостройки в среднем до 16%, то в Москве рынок элитной недвижимости в этом году прекрасно себя чувствует, — говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова. — Там цена выросла аж на 34%. Если в городах-донорах, таких как Москва, Сочи, Казань, должна произойти стабилизация цен, то в Иваново или Твери они, скорее всего, будут падать на вторичном рынке».
Специалист привела в пример рынок Санкт-Петербурга, где наблюдается дефицит предложения на первичном рынке. Причина тому — резкое сокращение темпов строительства. Если раньше там возводилось 10-12 млн кв.м жилья в год, то теперь только 5 млн. Отсюда дефицит предложений и отсутствие широкого ассортимента. Тогда как Екатеринбург, напротив, наращивает темпы строительства новых квартир до 5 млн кв.м в год, и есть определенное затоваривание на рынке.
Исполнительный директор группы компаний «Новосел» Кирилл Гнетов подчеркнул, что на рынок жилья в отдельно взятом городе влияет и общее состояние его инфраструктуры. «Феномен Екатеринбурга не только в том, что сюда зашли федеральные застройщики, а есть синергетический эффект с тем, что было сделано с точки зрения экономики и инфраструктуры в городе. Люди остаются тут жить и работать», — подчеркнул он.
По его оценке, за последние два года срок экспозиции вторичных квартир вырос, но не очень сильно. Однако рынок стал очень чувствителен к цене. Даже небольшой дисконт в 3-5% значительно ускоряет продажу.
Гнетов добавил, что в четвертом квартале этого года в Екатеринбурге ожидается сохранение тенденции к умеренному снижению цен (на 3-6%) на вторичке и традиционное снижение активности покупателей.
Семейная ипотека провалилась в малых городах
Алексей Найденов, директор по продажам «Дан недвижимость», считает, что на вторичном рынке цену сегодня диктует покупатель. И иногда его амбиции настолько превышают общую ситуацию на рынке, что при появлении реального покупателя цена принципиально снижается. Квартира может подешеветь не то, чтобы на десятки или сотни тысяч, но и на миллион. Особенно это касается премиум и бизнес-сегмента.
Средняя стоимость квадрата в Челябинске сегодня 100-120 тыс. рублей, а в элитном сегменте — 300-340 тыс. рублей. На вторичке цены в среднем 89-100 тыс. рублей, и она занимает около 70% всего рынка. В этом году в город пришел первый федеральный застройщик, и многие ждут другого подхода к качеству строящегося жилья. В основном оно сегодня панельное.
Найденов привел любопытный пример. Рядом с Челябинском есть город-спутник Копейск с населением в 140 тыс. человек. И летом туда пришла семейная ипотека, хотя под ее условия город вроде бы сначала не подходил. Причина, он считает, в том, что федеральная программа не смогла нормально закрепиться в малых городах. Одно из условий ее получения — покупка жилья в доме, построенном не позднее, чем 20 лет назад. Оказалось, что в малых городах попросту не находилось молодого жилья, так как строительство в них не велось десятилетиями.
Естественно, появление семейной ипотеки всколыхнуло ситуацию на рынке недвижимости.
Оригинальная ситуация складывается в Перми. Там, несмотря на скромное экономическое положение региона по сравнению с той же Свердловской областью, цены на квартиры довольно высокие — 160 тыс. рублей за «квадрат» в новостройке. А в элитке и вовсе доходит до 457 тыс. И покупатели, как не странно, и на такую невидимость находятся. Прирост цен составил 18% на первичном рынке и 12% на вторичке. Спросом, как и везде, пользуются студии и однокомнатные квартиры. Притом, что жилой фонд в большинстве своем обветшалый и требует реновации.
В Казани не типичная для России ситуация с недвижимостью
А что же происходит на рынке недвижимости в столице Татарстана? Как рассказала Урбан Медиа Елена Бобровская, эксперт «Циан.Аналитики», средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Казани в октябре 2025 года составила 249,2 тыс. рублей. За год «квадрат» подорожал на 10,5%, с января — на 5,4%. Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке, тем временем, 202,6 тыс. рублей. За год случился рост на 9,6%, с начала текущего года — на 4,3%. Разрыв в ценах между рынками составляет сейчас 23% и по сравнению с прошлым годом вырос на 1%. Он увеличивается, так как новостройки растут в цене немного быстрее вторички.
На рынке «подержанных» квартир Казани сейчас представлено около 4,1 тыс. уникальных объявлений. Выбор на 23% меньше, чем год назад — он так и не восстановился после резкого снижения в конце прошлого года (когда часть собственников решили отложить продажу и вывести свои квартиры на рынок аренды).
Выбор новостроек в городе в 2,2 раза больше, чем квартир на вторичном рынке, поэтому и сделок на первичке больше. Для большинства других городов такая ситуация не характерна (либо новостроек меньше, чем вторички, либо объемы сопоставимы).
«Что прогнозируют аналитики и эксперты? — задается вопросом Ирина Зырянова. — Кто-то считает, что рост продажи жилья случится, когда ключевая ставка будет 10-12%, и произойдет это не раньше 2027 года. Аналитики «Дом РФ» считают, что «ключ» будет 15% уже в следующем году, и тогда начнется рост. Нам бы всем этого, конечно же, очень хотелось, но я сомневаюсь в том, что снижение ставки произойдет так резко уже к середине 2026 года. Хотя рынок и сегодня очень живой, много клиентов приходят с деньгами. Конечно, 80% сделок раньше были ипотечными, сейчас такого нет».
«Если у вас есть возможность ждать, торгуйтесь, выбирайте себе получше объект и остерегайтесь мошенников, которых сегодня много на рынке. Но точно какого-то падения цен на недвижимость мы не прогнозируем. А тем, у кого льготная ипотека, надо поторопиться. Хороших объектов на рынке не очень много», — рекомендовала вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий