Вникаем
2
154

Налог с продажи квартиры: как сэкономить в рамках закона

Фото: vedomosti.ru

Фото: vedomosti.ru

Урбан Медиа рассказывает, как рассчитать налог с продажи недвижимости, существуют ли льготы и легальные способы сократить сумму обязательных выплат.

До сих пор налоговые расчеты для многих россиян — темный лес. И это понятно, законодательство в этой сфере меняется чуть ли не каждый год: появляются льготы, новые схемы расчета, дополнительные условия. Ко всему прочему, документы написаны на сложном «чиновничьем» языке. Редакция Урбан Медиа собрала шесть главных вопросов об НДФЛ на продажу жилого имущества и ответила на них максимально простыми словами.

Кто обязан оплатить налог

Размер налоговой ставки при продаже имущества составляет 13%. Получается серьезная сумма, особенно учитывая, как взлетела стоимость жилья за последние пару лет в Казани.

Проверьте, нужно ли вам платить налог с реализации имущества по этому списку
Проверьте, нужно ли вам платить налог с реализации имущества по этому списку

Например, Егор купил однушку 30 декабря 2013 года. Он смог спокойно продать ее после 2016 года без лишних расходов. А вот Арсений приобрел свою двушку в июле 2017 года, в собственности у него также была доля в квартире родителей. И поэтому ему пришлось подождать 5 лет, чтобы не платить НДФЛ.

Интересно, что в 2019 году 35% россиян думали о том, чтобы не платить налоги в связи с плохим денежным положением. А в 2020-м такую возможность допускали уже 45% респондентов. Об этом свидетельствует исследование ЦСР.

Кто сэкономит на обязательных платежах государству

В законодательстве прописано, что продавцы недвижимости могут избежать обязательных выплат. Проверьте, не попадаете ли вы под один из пунктов, чтобы сократить сумму расходов.

Есть множество “поблажек” от государства, которые позволяют не платить НДФЛ с продажи
Есть множество “поблажек” от государства, которые позволяют не платить НДФЛ с продажи

Иногда россияне используют серый метод ухода от уплаты налога с продажи жилого имущества. Для этого продавцы просят занизить стоимость недвижимости в договоре. Это достаточно популярная практика. При этом даже банки часто соглашаются на подобные схемы. Но тут нужно учитывать, что всю информацию о сделках с недвижимостью стоимостью свыше трех миллионов рублей банки обязаны передавать в Федеральную службу по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг).

Контролирующий орган обращает внимание не только на операции в рамках самой сделки, но и проверяет все транзакции между продавцом и покупателем. В статье 6 закона «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» указано, что участникам сделки нельзя переводить друг другу свыше 100 тыс. рублей в день. Согласившись на незаконную покупку, и продавец, и покупатель могут попасть под прицел властей.

Мы советуем отказаться от подобных схем, так как контролирующий орган бдит и выявляет случаи ухода от налогообложения. Серые схемы добавляют сложностей в первую очередь для покупателя, ведь кредитные организации должны передавать данные государству о подобных махинациях. А еще всегда есть риск наткнуться на мошенника, и тогда в суде потребуется доказывать, что заплачено за недвижимость было больше.

Как рассчитать налог

Есть несколько установленных законом схем расчета НДФЛ.

1. В первом случае налогом облагается весь доход с продажи квартиры, а не только сумма прибыли. Такую схему в ФНС обычно используют для тех, кто получил жилое имущество в дар, в наследство или в результате приватизации, и владел им менее трех лет. Стандартная схема расчета выглядит так:


Например, Динар решил всего через год продать двушку, которую он получил в наследство от бабушки в 2021 году. Стоимость сделки 6 млн руб. В этом случае налог рассчитывается так: 6 000 000 * 13% = 780 000 руб.

Важно: налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей. Это льгота, которая предоставляется государством всем резидентам РФ. При этом один миллион — максимальный размер вычета за один год. И если Динар воспользуется фиксированным вычетом, то заплатит всего 650 000 руб. (6 000 000 — 1 000 000) * 13% = 650 000 рублей

Если вы продали в один год сразу два жилых объекта, то сможете применить в декларации только один раз вычет в размере одного миллиона. Например, вы продали две квартиры: одну за 3 млн руб., другую за 6 млн руб. Считаем: (3 000 000 + 6 000 000) — 1 000 000 = 8 000 000 руб. Это цифра, с которой вам нужно будет отдать 13% НДФЛ.

Если у недвижимости несколько владельцев и сделка оформляется одним договором, то можно применить фиксированный вычет только в размере одного миллиона рублей на объект. Если каждый собственник захочет воспользоваться этим вычетом, то придется оформлять сделку несколькими договорами. Но это экономически невыгодно.

2. Вторая схема подразумевает оформление вычета в размере расходов, которые пошли на покупку квартиры. Расходами считается, например, оплата ипотеки, проценты, первоначальный взнос. Все, кто купил жилое имущество, а не получил ее в дар или наследство, могут воспользоваться этим вариантом. Уплачивать 13% в этом случае придется не с общей стоимости объекта, а только с прибыли, которую вы получили.

Единственное условие: необходимо документально подтвердить расходы и предоставить договор купли-продажи. В этом случае расчет будет таким:

Например, Никита приобрел трешку в 2019 году за 5 млн руб., а в 2022 году продал ее за 6,7 млн руб. Ему придется заплатить государству: (6 700 000 — 5 000 000) * 13% = 221 000 руб.

Добавим, что применять одновременно формулу с расчетом расходов и фиксированный вычет в размере одного миллиона рублей — нельзя.

3. Если вы продали жилое имущество на сумму, меньше кадастровой стоимости на 1 января текущего года, тогда считать налоговый вычет вам будут с коэффициентом 0,7.

Но рассчитывая налог по этой схеме, вы также имеете право на применение налогового вычета. Например, Галина продала однушку за 4,3 млн. При этом кадастровая стоимость объекта в начале года составляла 4,5 млн рублей. Значит, расчет будет происходить следующим образом: (4 500 000 * 0,7 — 1 000 000) * 13% = 279 500 рублей.

Конечно, этот вариант маловероятен. Чаще всего кадастровая стоимость намного меньше рыночной. Так, например, студия в ЖК «Весна» по адресу Азата Аббасова, 11 на «Авито» стоит 5 600 000 рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры составляет всего 954 548 рублей. То есть разница — 4 млн рублей!

Проверить кадастровую стоимость можно заранее на сайте. А чтобы рассчитать точную сумму налога, воспользуйтесь специальным калькулятором.

Когда необходимо оплатить налог

Подать декларацию о доходах в налоговую службу надо до 30 апреля следующего года после реализации недвижимости и уплатить собравшуюся сумму государству до 15 июля.

— Запоздали с декларацией? Ожидайте, что вам придет штраф. Обычно он составляет 5% от той суммы налога, которую вы должны оплатить. При этом общая сумма не может быть больше 30% от неуплаченного налога. Но есть и минимальный порог. Он составляет 1000 рублей.

Если декларация подавалась, но обязательный платеж не был отправлен государству в срок, то ответственность в виде штрафа будет другой: от 20% до 40% от суммы налога. Максимальную ставку назначают, когда ФНС обнаружила злой умысел. Но, чтобы это доказать, инспекторам придется постараться: провести допрос, потребовать документы на недвижимость, запросить информацию у банка.

И помните: что штраф не отменяет пени. Они рассчитываются как 1/300 ставки рефинансирования.

Заметим, что инспекторы начнут судебные разбирательства, когда сумма штрафов и пени превысит десять тысяч рублей. До этого момента ФНС никак не может повлиять на должника.

Как подавать документы в налоговую

Подача декларации не займет у вас много времени, если вы уже разобрались со схемами выплат. Отправить документы можно как онлайн на официальном сайте контролирующего органа, так и оффлайн, придя в ближайшее отделение ФНС. Преимущество личного визита в том, что, если вдруг сотрудник нашел ошибку, вы сможете прямо на месте исправить ее.

Налоговую декларацию проверят в течение 30 дней. Если у инспектора ФНС не появится вопросов к вам, то вам начислят НДФЛ и вы сможете провести оплату также на сайте налоговой либо в банке по реквизитам.

Отметим, что декларацию можно не подавать, если вы владеете недвижимостью более 3-5 лет, или если ваша квартира стоит меньше 1 миллиона рублей. Такое послабление вряд ли будет полезно казанцам, где стоимость даже самой маленькой хрущевки начинается от 3 млн рублей. А вот жителям небольших городов, вроде Елабуги, как раз пригодится.

— Заполнить декларацию можно самостоятельно. На сайте налоговой очень понятно описан порядок действий. Также без проблем можно зайти в отделение ФНС и спросить у них, если возник вопрос. Сотрудники всегда идут на встречу и подсказывают все, что вам необходимо. Кроме того, на горячих линиях бесплатно консультируют граждан по этому вопросу.

А льготы есть?

Нововведение 2022 года появились для семей с двумя детьми: теперь они не платят налог с продажи жилого имущества вне зависимости от срока владения. Хорошая возможность для тех, кто недавно приобрел квартиру и решил улучшить свои жилищные условия после рождения детей.

Резюмируем:

Уплата обязательных платежей государству — действительно, сложная тема. Продавцы недвижимости должны учесть сотни нюансов, прежде чем заполнять декларацию. Но, если сегодня вы потратите час-другой на изучение законодательства, то завтра сможете сэкономить 13% от проданного жилого имущества и не нарветесь на штраф от ФНС.

2
155
Обсуждения
2 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Елена Галеева
Елена Галеева
Начала возвращать подоходный налог, но ушла в декрет. Муж официально не работает. Не знаю, после декрета можно будет вернуть деньги или нет.
Ответить
Горожанин
вот почему стоит много раз подумать, прежде чем соглашаться на занижение цены — можно и на штраф попасть, а если что-то пойдет не так — сколько денег вернут? вообще, налог с продажи квартиры большой, как по мне, хоть и есть разные схемы, которые защищают простых людей, а не инвесторов
Ответить