Вникаем
1
168

Продажа квартиры с материнским капиталом

Как быть, если использовали маткапитал на покрытие ипотеки, а теперь хотите продать недвижимость
Фото: pexels.com

Фото: pexels.com

Рассказываем о продаже ипотечной квартиры с маткапиталом: почему важно брать разрешение у органов опеки и сколько времени займет такая сделка.

Материнский капитал можно потратить на разные цели, но самая популярная — улучшение жилищных условий. Используя сертификат, вы подписываете обязательство в Пенсионном Фонде, гарантируя, что выделите доли в новой квартире всем членам семьи. Это значит, что недвижимость будет принадлежать не только родителям, но и детям.

Это значит, что когда вы решите продать жилье, вам придется получить разрешение на сделку от органов опеки. Обязательным условием разрешения является выделение детям доли в другом жилье. При этом жилье не должно быть хуже прежнего, так часто не разрешается выделение доли в строящемся доме, снижение количества комнат или переезд из столицы в деревни должен быть обоснован. Например, если в прежней недвижимости ребенку было положено 10 кв м, то в новой — вы должны выделить не меньше этой площади.

Процедура выделения долей и получения разрешения в среднем занимает месяц. Поэтому при продаже квартиры запаситесь терпением. А мы специально для вас распишем этапы продажи такой недвижимости.

Шаг 1: Закрыть ипотеку и выделить доли детям

После снятия обременения, вам следует выделить доли всем членам семьи. Таким образом будут соблюдены права несовершеннолетних. Например, если ипотека была оформлена на мужа, тогда часть имущества следует выделить мужу, жене и детям. Сделать это необходимо в течение полугода после закрытия ипотечного кредита. Если вдруг ПФР обнаружит, что доли не выделены, вам придётся вернуть средств из материнского капитала государству.

Чтобы выделить доли, следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и записаться в Росреестр либо МФЦ. Не забудьте взять с собой следующие документы:

  • соглашение о выделении долей

  • паспорта, в том числе несовершеннолетних детей, и свидетельства о рождении

  • договор купли продажи/ долевого участия/ переуступки прав

  • квитанция об оплате госпошлины

  • выписка из ЕГРН о снятии обременения.

В законе не говорится, какую долю должны родители выделить членам семьи. Это может быть и минимальная часть недвижимости — 1 кв. м, и равное соотношение долей. Тем не менее судебная практика показывает, что лучше выделять доли в соответствии с суммой материнского капитала и стоимостью 1 кв. м.

Например, однушка площадью 30 кв. м стоит 5 млн рублей. При ее покупке вы использовали сертификат на 690 тыс. рублей. Значит, чтобы исполнить обязательства перед ПФР, следует выделить всем членам семьи по 1 кв. м жилья.
Выделить доли детям нужно обязательно. В случае, если вы продадите такой объект, а ПФР обнаружит нарушение и обратится в суд, сделка может быть отменена.

Шаг 2: Получить одобрение в органах опеки

Прежде чем продать квартиру, следует найти объект, в котором вы выделите долю детям, и уведомить об этом органы опеки.

Запишитесь на прием в ближайшее отделение и подготовьте следующие документы:

  • заявление обоих родителей

  • паспорт, если ребенку уже есть 14 лет, и свидетельство о рождении

  • паспорта родителей

  • выписка из ЕГРН

  • договор купли-продажи/долевого участия/переуступки прав/дарения

  • ваш сертификат, использованный при покупке недвижимости

Результат одобрения либо отказ органов опеки будет готов в течение 15 рабочих дней.
Кстати: если кому-то из детей уже больше 18 лет, согласие отдела опеки не понадобится, достаточно разрешения вашего взрослого ребенка. Вы можете либо оформить согласие у нотариуса либо попросить его присутствовать на сделке лично.

Шаг 3: Найти новую квартиру, в которой будут выделены доли детям

При продаже необходимо выделить долю ребенку в другой квартире. Главное — чтобы новый объект недвижимости был не хуже предыдущего: дом или квартира должны быть в хорошем состоянии, чтобы работники соцслужбы были уверены в пригодности жилья. Доля в новом объекте должна быть не меньше, чем в предыдущем месте жительства.
Получение разрешение от органов опеки — длительный процесс, покупатель вашей квартиры должен быть готов к ожиданию.

Делим ипотечную квартиру при разводе
Читайте также: Делим ипотечную квартиру при разводе

Шаг 4: Найти покупателя для квартиры

Найти желающего на такой объект бывает сложно, так как люди не хотят долго ждать. Вам следует договориться с покупателем о том, что он заранее передаст часть суммы на покрытие ипотеки, чтобы обойтись без согласия банка на выделение долей. Для этого вам необходимо подписать предварительный договор, где будет указана сумма аванса.
Вы можете обратиться за помощью к специалисту. Или продать квартиру с маткапиталом с хорошей скидкой.

Шаг 5: Провести сделку

Сделка может проходить по разным сценариям:

— покупатель передаст вам деньги и часть средств пойдет на покрытие оставшейся ипотеки

— вы закроете ипотеку до начала сделки и в момент передачи денег подтвердите покупателю, что имеете право продавать квартиру

Вы составляете с покупателем договор купли-продажи, составляете его у нотариуса. Новые владельцы недвижимости регистрируют право собственности, а вы получаете оставшуюся часть суммы.

А что с налогами?

Вы можете продать квартиру без налоговых сложностей, в случае если объект недвижимости был у вас в собственности более 3-5 лет. Срок владения прописан в налоговом законодательстве и зависит от разных условий владения.

Если имущество было в собственности менее установленного срока, то с 2021 года вы можете не платить налог на доходы с продажи квартиры. Льготой можно воспользоваться, если соблюдены все пять условий:

— в семье есть двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они обучаются на очном отделении в вузе)

— вы купили новое жилье взамен старому в том же году или не позднее 30 апреля следующего года

— новая недвижимость по площади больше прежней или ее кадастровая стоимость выше предыдущей

— у кого-то из владельцев нет доли более 50% в другом жилом имуществе

Не забудьте про участие нотариуса в сделке

До 2021 года все, кто хотел использовать средства маткапитала на покупку недвижимости, подписывали обязательство на выделение доли ребенку и заверяли его у нотариуса. Сейчас такую процедуру при использовании сертификата проводить не надо. Но тем, кто уже работал с нотариусом, необходимо в течение полугода после снятия обременения подойти к специалисту и составить договор для исполнения обязательств. Если вы проигнорируете это условие, вас могут заставить вернуть деньги в ПФР.

Кроме того, к нотариусу вам придется обратиться при подписании договора купли-продажи, так как среди собственников недвижимости есть дети.

Должна ли быть погашена ипотека на момент продажи имущества?

Это условие не обязательно. Вы можете продавать квартиру, не закрыв жилищный кредит. В любом случае это произойдет во время сделки. Вы покроете оставшуюся часть долга авансом покупателя.

Что будет, если супруги уже в разводе?

Собственность, купленная в браке, считается общей и в любом случае необходимо выделять доли обоим супругам. Так как часть квартиры принадлежит детям, вопрос раздела имущества все равно будет решаться в суде.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом и купить строящееся жилье?

Это не запрещено законом, но вот выделить долю в строящемся объекте вы не сможете. Поэтому тут нужно продумать, как решить вопрос с детьми. Кстати, вы также можете выделить долю ребенку в квартире у близких родственников, пока строите дом.

1
169
Обсуждения
1 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Лиля К.
Сейчас очень много квартир с маткапиталлом, сам по себе это хороший бонус от государства, но вот если покупать квартиру и знать, что скоро можешь поменять ее или нужно расширяться, я бы постаралась обойтись без него
Ответить