Вникаем
0
131

Можно ли сдать ипотечную квартиру

Особенности аренды недвижимости, которая находится в залоге у банка
Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

Разбираемся вместе с Урбан Медиа, как получать доход с ипотечной квартиры.

Один из способов вложиться в недвижимость — купить квартиру в ипотеку и сдать ее третьим лицам. Таким образом вам не нужно будет платить ежемесячный платеж по жилищному кредиту из своей зарплаты. Деньги банку вы будете отдавать с полученного дохода от сдачи недвижимости в аренду. А через несколько лет, объект перейдет в вашу полную собственность. Это интересный вариант для тех, у кого уже есть свой дом, но кто хочет обзавестись жильем на будущее, например, для детей. Но так ли выгодно сдавать квартиру в аренду и как на это отреагирует банк, который выдал вам кредит? Отвечаем на главные вопросы.

Сдавать квартиру, которая находится в залоге у банка — это законно

Да, вы можете сдавать такую недвижимость и получать доход с этого объекта. Единственный нюанс — необходимо оформлять официальный договор аренды жилого помещения. Иначе, если налоговая обнаружит, что вы занимаетесь незаконной предпринимательской деятельностью, вас могут привлечь к уголовной ответственности.

Еще один риск незаконного получения дохода со сдачи жилья в аренду — это возможность потерять свою собственность. Когда банк узнает о незаконных махинациях, он может потребовать вернуть всю сумму за ипотеку сразу. А если заемщик этого не сделает, то кредитная организация через суд взыщет с вас залоговое имущество.

Учтите, что сдавать в аренду ипотечную квартиру можно только для проживания. То есть использовать недвижимость как офис — запрещено.

Совет: перед тем как получать доход с новой недвижимости, прочитайте ипотечный договор. Иногда в документе прописан запрет на сдачу квартиры в аренду. Если подобный пункт есть в договоре, то заемщику следует уточнить у банковских специалистов, как лучше поступить. Возможно, вам придется брать согласие банка, и только после этого приступать к предпринимательской деятельности.

Как оформить арендный договор

Документ по аренде жилья бывает двух видов: краткосрочный (до 11 месяцев) и долгосрочный. Первый вариант самый популярный, так как его не надо регистрировать в Росреестре. А вот долгосрочный договор уже придется оформлять в Федеральной службе госрегистрации. Обговорите заранее все условия проживания с вашим арендатором и только потом заключайте договор. Такой документ обычно заполняется в свободной форме после согласия двух сторон. Вот что следует там зафиксировать:

— кто выступает арендодателем и квартиросъемщиком

— условия проживания

— на какой срок заключается договор

— когда и как будет происходить оплата

— в каком состоянии находится объект недвижимости (ремонт, мебель)

— сколько людей будут проживать

— депозит

— санкции, в случае порчи имущества

— условия досрочного прекращения договора.

Кстати, долгосрочный договор можно продлить или увеличить стоимость оплаты за жилье.

Образец договора для аренды жилья
Образец договора для аренды жилья

Считаем, есть ли выгода от сдачи ипотечной квартиры

На первый взгляд, предложение покрыть ипотеку с помощью дохода от сдачи недвижимости в аренду, кажется привлекательным. Но давайте разбираться вместе.

Представим, что Тимур взял однушку на вторичном рынке стоимостью 5 млн рублей в ипотеку под процентную ставку в размере 10,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж составляет 36,5 тыс. рублей. Но прежде чем заселить кого-то в свое жилье, следует купить мебель. Ремонт с техникой и гарнитуром обойдутся около 400 тыс. рублей.

Ипотека под 0,1% - в чем подвох?
Читайте также: Ипотека под 0,1% - в чем подвох?

Сдать однокомнатную квартиру в Казани можно за 20 тыс. рублей. Также арендатор самостоятельно покрывает коммунальные расходы в виде воды, электричества и газа. Другие расходы на содержание дома обычно хозяин оплачивает самостоятельно, а это около 1,5 тыс. рублей. Таким образом у вас на руках остается 18,5 тыс. рублей.

Оставшиеся деньги можно будет перечислять на ипотеку. Но вот полностью покрыть ежемесячный платеж не получится: придётся добавлять дополнительно еще 18 тыс. рублей.

Сдавать новостройку выгоднее, но придется потратиться на ремонт с мебелью не менее 400 тыс. рублей. Фото: unsplash.com
Сдавать новостройку выгоднее, но придется потратиться на ремонт с мебелью не менее 400 тыс. рублей. Фото: unsplash.com

Если бы Тимур купил квартиру в новостройке, то ежемесячный платеж был бы уже меньше. Так как банки выдают ипотеку на новые дома по сниженной ставке с господдержкой — 6,7%. При тех же условиях заемщику каждый месяц придется отдавать 25,8 тыс. рублей. При успешной сдача в аренду за 18 тыс.руб ежемесячно закрывать самостоятельно нужно будет всего около 8 тыс. рублей. Этот вариант кажется уже более привлекательным. Только стоит учитывать, что перед заездом придется серьезно потратиться на ремонт и платить ипотеку самостоятельно, пока не сдастся дом.

А что с налогом?

Учитывайте, если вы получаете прибыль с аренды ипотечной квартиры, то вам нужно уплатить налог в размере 13% от полученной суммы. Но здесь вы можете сэкономить, оформив самозанятость. Тогда размер налога составит 4%. Для индивидуальных предпринимателей — 6%. Конечно, выгоднее всего работать как самозанятый. В этом случае вам даже не придётся сдавать декларацию 3-НДФЛ.

Примечание: наличие жилищного кредита никак не влияет на размер налога на прибыль. Единственное условие — заемщику нужно будет указать при сдаче 3-НДФЛ, что квартира была приобретена с помощью ипотеки и находится в залоге у банка.

Кратко по теме

— чаще всего ипотечную квартиру сдавать можно, но стоит оформить арендные отношения по закону

— прежде чем получать прибыль от третьих лиц, уточните, нет ли у вас в кредитном договоре пункта о запрете на сдачу квартиры

— если банк выявит незаконную сделку, то вас могут оштрафовать или вовсе потребовать вернуть все деньги, взятые в долг

— доход с арендованной квартиры вряд ли полностью покроет ваш ежемесячный платеж, но вы сэкономите порядка 60-80%

— учитывайте все расходы и риски при сдаче залогового имущества для временного проживания

— не забудьте заплатить налоги: выгоднее всего для этого стать самозанятым.

0
132
Обсуждения
Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий