Приросли на треть по продажам и на 1,7 млрд по выручке
В июле девелоперы реализовали в Казанской агломерации 998 квартир общей площадью 42,6 тыс. кв.м. Это почти на треть больше, чем в июне 2025-го и в июле 2024 года, когда было продано 786 (+27%) и 782 (+28%) квартиры соответственно. Если сравнить показатели с 2023-м, когда было раскуплено 1049 объектов, то объем продаж меньше практически на 5% меньше. При этом выручка девелоперов в прошлом месяце выросла на 1,7 млрд рублей и составила 9,5 млрд рублей.
«Надо понимать, что 2023 год был рекордным в плане продаж. Но его условно можно поделить на две фазы: первое полугодие прошло в привычном ритме, а во втором полугодии, когда начали поднимать ключевую ставку, был ажиотажный спрос на новостройки, — напомнил аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. — Сейчас, по прошествии 7 месяцев, можем сказать, что 2025-й по трендам очень похож на 2023 год, отклонение в показателях варьируется в районе 10%. В целом показатели июля достаточно хорошие».
Продажи идут за счет акций от застройщиков, добавляет эксперт. «Снижение «ключа» на 2% существенно пока не повлияет на спрос, поскольку процентные ставки по-прежнему высокие. Кажется, что пока не самое лучшее время для покупки недвижимости, и все ждут, когда динамика на снижение ключевой ставки продолжится, — уверен Марат Идиатуллин. — Мы видим, что хорошо продаются квартиры в тех жилых комплексах, где барьеры входа снижаются — есть субсидирование первоначального взноса, либо минимальный его размер».
Квартиры площадью почти 43 «квадрата» стоили в среднем 9,6 млн рублей (на 400 тыс. рублей меньше, чем в июне) при цене квадратного метра 223 тыс. рублей (на 8 тыс. рублей ниже, чем месяцем ранее). Рекордсменом по стоимости квадратного метра в прошлом месяце стал ЖК «Заря» с показателем 650 тыс. рублей. Но как мы помним, это не предел для казанских девелоперов — в июне в ЖК «Заман» продана квартира, где стоимость 1 кв.м составила 1,2 млн рублей.
Опасения по поводу семейной ипотеки стимулировали спрос
Специалист по недвижимости Эрнст Мусин считает рост продаж новостроек вполне логичным, в том числе из-за опасений по поводу семейной ипотеки, а точнее — сокращения лимитов и субсидирования банкам расходов за выдачу кредитов по льготной программе. Подобные опасения не подтвердились, и Минфин России продлил повышенные компенсации банкам до 1 ноября.
В то же время банки стали поднимать размер первоначального взноса по семейной ипотеке. Раньше всех на этот шаг пошел Сбербанк, остальные кредитные организации подтянулись в августе. «Поскольку банки предупредили, что после 7 августа ранее одобренные заявки, которые не выведены в сделку, будут пересматриваться, и первоначальный взнос по семейной ипотеке вырастет до 30%, покупатели стали быстрее принимать решения, — пояснил Эрнст Мусин. — На данный момент у многих банков ПВ 30%, но все же есть возможность опустить его до 20%, например, если застройщик находится на проектном финансировании в той же кредитной организации».
«По семейной ипотеке, где платеж 36 тыс. рублей в месяц, у многих банально не хватает средств на первоначальный взнос — 4-5 млн на двушку», — отметил руководитель отдела продаж АН «Владис» Даниял Хатыпов, комментируя цены на новостройки.
Застройщики, в свою очередь, постарались обеспечить наполнение эскроу-счетов и запустили достаточно много интересных акций и рассрочек. Например, сразу несколько компаний ввели субсидирование первого взноса. То есть приобрести квартиру в их проектах можно было с меньшей суммой ПВ — застройщик вкладывал недостающую часть средств, чтобы довести его до 20%.
Также застройщики предлагали покупателям на выбор либо скидку при условии покупки квартиры за наличные или по льготной ипотеке, либо субсидированную ставку по льготной программе. В последнем случае можно было взять недвижимость под 3,5% годовых. «Скидка могла достигать 15%, и это очень интересно. Поскольку в этом случае цены приблизились к 2023 году даже на проекты бизнес-класса», — обратил внимание специалист по недвижимости.
Кроме того, все больше девелоперов начали прибегать к рассрочкам, причем предлагают разнообразные варианты этого инструмента. Поскольку в случае с рассрочкой не нужно ждать одобрения от банков, то и сделки проходят быстрее, отмечает Эрнст Мусин. Но как и у любого предложения, у рассрочек есть подводные камни, о которых писал Урбан Медиа.
«Акции действительно повлияли на спрос. Застройщики не могут работать в минус, поэтому они сначала подняли цены, после запустили акции со скидками и рассрочки. Также сыграло роль то, что банки снизили проценты по вкладам до 15-16%», — добавил Даниял Хатыпов.
Очередной «ПИКовый» месяц
Во второй месяц лета самым продуктивным в плане продаж вновь стал ПИК. Федеральный девелопер, разогнавшийся с начала года и выпускающий один за другим новые проекты в Казани, остается неизменным лидером. В июле в жилых комплексах ПИК раскупили 49 квартир площадью 5,9 тыс. кв.м за 1,2 млрд рублей. В июне, напомним, девелопер распродал на 10 квартир меньше, но выручка при этом была чуть выше. Средняя цена за квадратный метр снизилась на 24 тыс. рублей, а средняя цена за квартиру — на 900 тыс. рублей. Это можно объяснить тем, что в июне среди проектов ПИК лидировал «Таулар», продажи в котором только стартовали. Поскольку это проект бизнес-класса, соответственно, и ценник там выше. В прошлом же месяце самым продаваемым у ПИК оказался почти пригородный «Матюшино парк», где цена квадратного метра на 100 тыс. меньше.
У ПИК есть все шансы устоять на первом месте и в августе, поскольку девелопер открыл продажи в третьей очереди ЖК «Сиберово».
Вторую строчку рейтинга занял «Ак Барс Дом», который хоть и продал на 44 квартиры больше, чем месяцем ранее, но все равно не догнал ПИК. Зато немного обошел ближайшего конкурента по выручке. Татарстанский девелопер реализовал 127 объектов площадью 5,5 тыс. кв.м за 1,3 млрд рублей. Количественный рывок компания сделала за счет продаж в своем флагманском проекте «Мой Ритм».
Цена квадратного метра у «Ак Барс Дом» подросла на 6,5 тыс. рублей — до 233 тыс. рублей, а средняя цена за квартиру — на 460 тыс. рублей до 10,2 млн рублей.
Третью позицию со 118 проданными квартирами занял «Унистрой», чья выручка за июль составила 1,1 млрд рублей. Татарстанская компания также приросла за месяц по числу реализованных объектов — на 26, такую динамику дали продажи в ЖК «Q на Кулагина». Средняя цена квадратного метра в проектах «Унистрой» снизилась на 16 тыс. рублей и составила почти 235 тыс. рублей. Квартиры площадью 41 кв.м покупатели приобретали за 9,6 млн рублей.
«КамаСтройИнвест», ставший завсегдатаем рейтинга, расположился по итогам июля на четвертом месте. Отрыв от группы лидеров существенный — компания реализовала 78 квартир площадью 3,8 тыс. кв.м, тем не менее заработала почти миллиард рублей. Это объясняется тем, что у «КамаСтройИнвест» самая высокая среди топ-5 средняя цена квадратного метра — 261 тыс. рублей (рост за месяц на 5,5 тыс. рублей), да и квартиры самые просторные — 49 «квадратов» (+ 6 кв.м). Таким образом средняя цена одного объекта составила 12,8 млн рублей (на 1,9 млн рублей дороже, чем в июне). При этом наибольшим спросом в прошлом месяце пользовался ЖК «Главные роли».
«Девелопер в этом году регулярно входит в топ-5, чего в прежние годы не было. «КамаСтройИнвест» переформатировал свои проекты, у него появились большие жилые комплексы, которые пользуются спросом — «Оригана» и «Главные роли», — обратил внимание Марат Идиатуллин.
Компанию всем указанным выше девелоперам в топ-5 составил «Суварстроит», в копилке которого 64 проданные квартиры (+26 к июню) площадью 2 тыс. кв.м. Выручка застройщика составила 450 млн рублей. Средняя площадь объектов снизилась на 6 кв.м до 32 кв.м, а средняя цена квадратного метра — на 60 тыс. рублей и составила 218 рублей. Таким образом квартиры в проектах «Суварстроит» стоили примерно 7 млн рублей.
Ждать ли скачка продаж в августе?
По мнению аналитика Урбан Медиа, в августе ждать существенного скачка в продажах на первичном рынке не стоит. Показатель сохранится на уровне 1 тыс. квартир, а точные цифры будут зависеть от акций, которые запущены в июле-августе. «Можно сказать, что найдена точка баланса, когда цена реализации устраивает и застройщиков, и покупателей. Продажа плюс-минус тысячи квартир в месяц — для Казанской агломерации это равномерное выбытие лотов. Учитывая общий объем экспозиции — 16-18 тыс. квартир — получаем срок выбытия объектов полтора года. Это нормальные показатели по рынку, но у застройщиков они могут варьироваться», — пояснил Марат Идиатуллин.
Снижение ключевой ставки на 2 процентных пункта пока существенно не повлияет на рост продаж недвижимости, уверен Эрнст Мусин, в то же время решение Центробанка весьма своевременно. «Если делать расчеты для покупки недвижимости, то разница (до и после снижения ключевой ставки — прим. ред.) не такая большая. А если смотреть с позиции вкладов, то она ощутимая. И те, у кого сейчас сбережения в банках, понимают, что в ближайшее время, вероятно, процент по вкладу снизится сильнее. Соответственно, ждать больших доходов уже не приходится, — отмечает эксперт. — У многих вклады заканчиваются осенью, а из года в год в этот период до Нового года покупатели активируются, и число сделок растет. Так что с точки зрения сезонности и ипотеки, снижение ставок случилось вовремя».
«Рост продаж будет, он уже начался. А еще активнее будет становиться с каждым месяцем вплоть до декабря», — подтвердил слова коллеги Даниял Хатыпов. «Недвижимость всегда покупалась и продавалась. Единственное «но»: государство в последние года выдало на 25% меньше разрешений на строительство, чем раньше. Думаете, связано с переизбытком жилья? Не соглашусь — по практике из 700-800 квартир в ЖК ближе к сдаче дома остается всего 20-30, и то видовых или комфортабельных планировки там уже не будут», — добавляет руководитель отдела продаж АН «Владис».
Сейчас, по словам Эрнста Мусина, отложенный спрос пока не вышел на рынок. Интересные предложения по хорошей цене (если поторговаться с продавцом) можно найти среди вторички. «Когда деньги со вкладов пойдут в недвижку, то спрос подрастет, и продавцы реже будут предоставлять скидку. И в целом цены пойдут вверх», — предупреждает специалист по недвижимости.
Среди трендов аналитик Урбан Медиа обозначил снижение числа новых проектов. «Если раньше в конце лета — начале октября выходил большой пул объектов, то сейчас это точечные истории. Могу отметить масштабный проект «Феномен будущего», «Арт Премьер» — последний дом в «Art City» и третью очередь «Сиберово», — сказал Марат Идиатуллин.
Тем временем, напомним, вице-премьер России Марат Хуснуллин на прошлой неделе выразил опасения по поводу того, что почти пятая часть застройщиков находится в зоне риска из-за снижения уровня продаж новостроек и удорожания строительства. При сохранении высокого ключа уже через полгода доля таких компаний вырастет до трети.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий