Как проходят онлайн-сделки с недвижимостью по биометрии с 1 июля 2026 года: ЕБС, УКЭП, Росреестр, риски

С 1 июля 2026 года покупка или продажа квартиры больше не требует личного визита в МФЦ. Новый федеральный закон № 133-ФЗ от 07.06.2025 позволяет регистрировать сделки с недвижимостью полностью дистанционно — с использованием биометрии и электронной подписи.

Что изменилось в онлайн-сделках с недвижимостью с 1 июля 2026 года

Раньше для дистанционной регистрации сделки нужно было сначала лично прийти в МФЦ и внести в ЕГРН специальную отметку о согласии на электронный документооборот. Это была серьезная бюрократическая преграда: без нее электронная регистрация была невозможна даже при наличии подписи.

С 1 июля 2026 года это требование отменено. Закон № 133-ФЗ упразднил необходимость предварительного согласия Росреестра. Теперь достаточно, чтобы документы по сделке были подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), а личность каждой стороны подтверждена через Единую биометрическую систему (ЕБС).

При этом привычный «бумажный» способ оформления никуда не исчезает. Можно по-прежнему обратиться в МФЦ, к нотариусу или напрямую в Росреестр. Биометрия — это альтернатива, а не замена.

Что такое ЕБС и какая биометрия нужна

Единая биометрическая система (ЕБС) — это государственная информационная система, которая содержит биометрические персональные данные граждан и позволяет точно определить личность человека при совершении юридически значимых действий.

Для сделок с недвижимостью используется подтвержденная биометрия — изображение лица и запись голоса, сданные очно в уполномоченном банке. Этого достаточно, чтобы Росреестр убедился: документы подписывает именно тот человек, за которого себя выдает сторона сделки.

Важно: биометрия действует 5 лет. Ее нужно сдать один раз, а затем использовать в любых сделках в течение этого срока.

Что понадобится для дистанционной сделки

Для проведения полностью дистанционной сделки обе стороны — и покупатель, и продавец — должны иметь два обязательных инструмента:

1. Подтвержденная биометрия в ЕБС. Сдается один раз на 5 лет в уполномоченном банке.

2. Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Сертификат действует 1 год. Получить можно в аккредитованном удостоверяющем центре.

Если хотя бы у одного из участников сделки нет биометрии или УКЭП, полностью дистанционный формат невозможен. Понадобится либо личный визит в МФЦ, либо нотариус.

Дополнительно понадобятся:

• Подтвержденная учетная запись на портале «Госуслуги».

• Паспорт и СНИЛС (для сдачи биометрии и получения УКЭП).

Читайте также: Что такое договор купли-продажи (ДКП) и чем он отличается от ПДКП и ДУПТ

Как проходит сделка через Госуслуги и Росреестр

Весь процесс проходит через портал «Госуслуги» в разделе «Жизненные ситуации» — «Приобретение недвижимости».

Пошаговый алгоритм:

Шаг 1. Обе стороны заходят в сервис «Приобретение недвижимости» на Госуслугах.

Шаг 2. Система проверяет личность каждого участника через ЕБС.

Шаг 3. Стороны заполняют опрос об условиях сделки, загружают необходимые документы и составляют договор купли-продажи.

Шаг 4. Каждая сторона подписывает документы своей УКЭП.

Шаг 5. Пакет документов автоматически направляется в Росреестр.

Шаг 6. После регистрации выписка из ЕГРН поступает в личный кабинет на Госуслугах.

Заявление о регистрации подается одной стороной, а не обеими. Срок регистрации остается стандартным — обычно 5-12 рабочих дней.

Как получить УКЭП и подписать документы в Госключе

УКЭП получают в аккредитованном удостоверяющем центре. Это отдельная процедура, не связанная с биометрией. Для получения понадобятся паспорт, СНИЛС и ИНН. Сертификат выдается на 1 год.

Для подписания документов можно использовать приложение «Госключ» — оно позволяет ставить электронную подпись на смартфоне. Это особенно удобно, если стороны находятся в разных городах.

Важно: без УКЭП сделка не пройдет, даже если биометрия уже зарегистрирована. Это два независимых инструмента, и оба обязательны.

Какие сделки можно оформить полностью онлайн

Новый механизм на первом этапе охватывает сделки по отчуждению недвижимости — переход права собственности от одного владельца к другому.

Полностью дистанционно можно оформить:

• Куплю-продажу готовых квартир (в том числе в ипотеку).

• Покупку квартиры у застройщика (первичный рынок).

• Дарение и мену жилья.

Сложные случаи, где личное присутствие остается обязательным:

• Сделки с долями в праве общей собственности.

• С участием несовершеннолетних детей.

• Наследственные активы.

• Спорные объекты или объекты с обременениями.

• Сделки с несколькими объектами в одном договоре.

Также договоры аренды и сделки на стадии строительства пока не попадают под упрощенный порядок и требуют личного присутствия.

Что биометрия не проверяет при покупке квартиры

Биометрия подтверждает только одно: документы подписаны именно тем человеком, за которого себя выдает сторона сделки. Но она не проверяет:

• Юридическую чистоту объекта.

• Наличие обременений, арестов или задолженностей.

• Историю переходов права собственности.

• Отсутствие других собственников или наследников.

Вся эта ответственность по-прежнему лежит на покупателе. Перед дистанционной сделкой обязательно запросите актуальную выписку из ЕГРН, проверьте обременения и историю переходов прав.

Читайте также: Дистанционная покупка квартиры: как оформить сделку

Как защитить недвижимость и данные от мошенников

Новые технологии создают и новые уязвимости. Эксперты выделяют несколько основных рисков.

Главные угрозы:

• Компрометация аккаунта на «Госуслугах». Если мошенники получат доступ, биометрическая система лишь подтвердит личность, привязанную к этому аккаунту.

• Социальная инженерия. Злоумышленники могут позвонить, представиться сотрудниками банка и вынудить передать данные или подписать документы под давлением.

• Дипфейк-атаки. Мошенники собирают фото, видео и записи голоса из открытых источников (социальные сети, мессенджеры) или получают их через фишинг.

• Фишинговые сайты. Под предлогом «обновления данных» жертв перенаправляют на поддельные сайты, где выманивают учетные данные от Госуслуг.

Как защититься:

• Никогда не передавайте никому коды доступа от Госуслуг и сертификаты электронной подписи.

• Следите за безопасностью аккаунта на Госуслугах — используйте сложный пароль и двухфакторную аутентификацию.

• Избегайте фишинговых сайтов — переходите на Госуслуги только через официальное приложение или по прямой ссылке.

• Проверяйте надежность контрагентов.

• Установите в ЕГРН запрет на сделки без личного присутствия — это дополнительная страховка от мошенничества.

Что важно знать об онлайн-сделках по биометрии

1. Биометрия не заменяет УКЭП. Для сделки нужны оба инструмента — и биометрическая идентификация, и электронная подпись.

2. Биометрия сдается один раз на 5 лет в уполномоченном банке.

3. УКЭП действует 1 год и получается в удостоверяющем центре.

4. Новый порядок — добровольный. Можно по-прежнему оформлять сделку через МФЦ или нотариуса.

5. Не все сделки можно провести дистанционно. Сложные случаи (доли, несовершеннолетние, наследство) требуют личного присутствия.

6. Биометрия не проверяет юридическую чистоту объекта. Всю проверку вы делаете сами.

7. Главный риск — компрометация аккаунта на Госуслугах. Защищайте его как зеницу ока.

8. Подготовьтесь заранее. Сдать биометрию и получить УКЭП нужно до сделки — «с нуля» быстро не получится.