Трейд-ин от застройщика: что это и кому подходит
По программе трейд-ин можно обменять старую квартиру на жилье в новостройке с доплатой. При этом за старую квартиру берется застройщик — он обращается к партнерскому агентству недвижимости или к инвесторам для продажи, а вырученные деньги учитывает в сделке покупки новостройки. Разницу покупатель должен доплатить из собственных средств или оформить ипотеку.
Программа экономит время тех, кто хочет переехать из вторички в новостройку: не нужно самостоятельно искать риелтора и продавать жилье, переезжать на съемную квартиру и искать подходящий вариант в новостройке. Застройщик предлагает все сделать почти одновременно и по принципу одного окна.
Трейд-ин распространяется не на всю недвижимость. Как правило, застройщики не берут в работу:
-
долевую собственность и квартиры, купленные на материнский капитал
-
недвижимость в муниципальной собственности
-
жилье с проблемными документами (аресты, залоги, судебные споры)
-
квартиры с неузаконенной перепланировкой
-
недвижимость в аварийном или ветхом доме
-
лоты с нестандартными параметрами (слишком большая площадь, высокая цена).
В некоторых городах, кроме квартир, для трейд-ин принимают в счет оплаты автомобиль. Но на июль в Казани такой массовой практики нет. «Единичные кейсы есть у отдельных московских девелоперов. На рынке Татарстана такие сделки носят штучный характер, их проводят через сложные бартерные схемы с привлечением автосалонов-партнеров, что невыгодно ни покупателю (из-за занижения цены авто), ни застройщику», — поясняет эксперт АН «Домотека» Николай Буланов.
Сейчас девелоперы практикуют 2 схемы трейд-ин: продажа через агентство или выкуп инвестором.
Продажа вторички через агентство
В этом случае реализацию старой квартиры поручают риелторам, которые сотрудничают с застройщиком. Квартиру выставляют на продажу, а в это время девелопер и покупатель новостройки подписывают договор долевого участия (ДДУ). Но он может быть расторгнут, если вторичку не получится продать за оговоренный срок — обычно это 2-3 месяца. Добавим, что не все застройщики сразу заключают ДДУ, они вправе предложить забронировать лот, а в этом случае цена не фиксируется.
Продажа вторички инвестору
Такая схема подразумевает моментальный выкуп. Инвесторы, сотрудничающие с застройщиком, приобретают квартиру клиента. Деньги также идут в зачет платы за новостройку. Из минусов отметим заметное снижение стоимости старой квартиры — инвестор не будет выкупать жилье по рыночной цене, ему это невыгодно.
Доля сделок по трейд-ин в Казани выросла до 18%
В Казани программа трейд-ин набирает обороты, все больше людей хотят «безболезненно» переехать в новое жилье, считает Николай Буланов. По его словам, сегодня уже около половины застройщиков, представленных на казанском рынке, предлагают такую программу — девелоперы рассматривают ее как дополнительный инструмент продаж, и отказываться от него на фоне общей стагнации рынка невыгодно.
Эксперт связывает популярность программы трейд-ин с несколькими факторами. Во-первых, повлияло постепенное снижение ключевой ставки до 14,25%, что оживило вторичный рынок и позволило быстрее продавать квартиры на вторичке. Во-вторых, заметна разница цен: новостройки остаются дорогими, а стоимость вторичного жилья стагнирует или снижается, из-за чего покупателю новой квартиры сложнее продать старую. На помощь приходит застройщик, который с помощью трейд-ин расширяет клиентскую базу без прямой скидки деньгами.
На сегодня в Казани программой активно пользуются семьи, которые хотят расширить жилую площадь, и инвесторы-оптимизаторы — собственники устаревшего арендного жилья, желающие вложиться в современные ЖК комфорт-класса. При этом обе категории хотят избежать ситуации, когда придется одновременно платить за временную аренду квартиры и вносить ипотечные платежи во время продажи старой недвижимости.
Кто и как продает новостройки по трейд-ин в Казани
По словам Николая Буланова, программу в Казани предлагают как местные, так и федеральные девелоперы. Чаще всего обращения по трейд-ин фиксируют у компаний «Суварстроит», «Ак Барс Дом», «СМУ-88», «Унистрой», «Самолет» и «ФСК». При этом условия у застройщиков разнятся, но главный принцип остается — застройщик помогает продать старую квартиру и засчитывает вырученные деньги в счет покупки новостройки.
Например, в пресс-службе «Ак Барс Дом» Урбан Медиа сообщили, что компания предлагает обмен жилья для покупки квартиры в одном из своих ЖК. Застройщик полностью берет на себя сопровождение сделки: пока идет строительство, владельцы могут жить в своей старой квартире — не придется искать временное жилье и перевозить вещи несколько раз.
«Суварстроит» работает в двух форматах. Клиентам предлагают трейд-ин с платным бронированием. Цены варьируются в зависимости от проекта и длительности брони — от 30 тыс. рублей за месяц до 150 тыс. за квартал. Есть программа выкупа, тогда процесс будет таким: клиент выбирает квартиру в новостройке, передает документы на вторичку, независимые оценщики определяют стоимость старого жилья, застройщик озвучивает условия выкупа, и стороны заключают сделку.
На сайте компании «Унистрой» сообщается, что при трейд-ин клиент выбирает квартиру в офисе продаж, передает старую под реализацию или выкуп, а оставшуюся сумму оплачивает ипотекой или рассрочкой. При этом цена новой квартиры фиксируется на весь период продажи старой. Возможен и обмен между городами, но условия зависят от локации и ликвидности объекта. В программу можно заявиться и с ипотечной квартирой, а вот частные дома не принимают. Старое жилье оценивают по рыночной стоимости с учетом района, площади, состояния объекта и текущей ситуации на рынке. При этом допускается обмен одной старой квартиры на две новые, если позволяет бюджет сделки.
Как не потерять сотни тысяч на трейд-ин: советы эксперта
За удобства трейд-ин придется платить покупателю, отмечает Николай Буланов. Занижение стоимости старой квартиры встречается практически повсеместно. Разрыв между независимой оценкой и ценой выкупа застройщика обычно составляет 7-12%, а в случае с квартирами в старом фонде дисконт может достигать 15%.
«Застройщик берет на себя риски реализации старой квартиры, замораживает цену на новостройку, несет расходы на юристов, риелторов и агентов, которые занимаются продажей старого жилья — эти издержки закладывают в стоимость новой квартиры», — поясняет эксперт.
Еще одним риском можно назвать короткие сроки бронирования. Если старую квартиру не удается продать за это время, цена квадратного метра в новостройке пересчитывается по текущему прайсу, который к тому моменту мог вырасти.
Николай Буланов дал рекомендации, как не продешевить в сделке с трейд-ин:
-
До визита к застройщику закажите оценку у стороннего специалиста, он подготовит отчет о рыночной стоимости старой квартиры. Это займет 2-3 дня, но даст объективную оценку и поможет сэкономить сотни тысяч рублей.
-
Вместо моментального выкупа лучше остановиться на варианте, когда девелопер фиксирует цену новостройки на 2-3 месяца, а продажу старой квартиры поручает агентству. Так вы получите рыночную цену за старый объект, сохранив скидку на новый.
-
Сравнивайте варианты: попросите отдел продаж рассчитать покупку со скидкой 15-20% за наличные или покупку через трейд-ин и дальнейшую ипотеку. Зачастую прямая скидка оказывается выгоднее.
-
Проверяйте договор бронирования, убедитесь, что зафиксированная цена действительна минимум 60-90 дней, иначе есть риск остаться с проданной квартирой и подорожавшей новостройкой.
-
Оцените чистую выгоду. Вычтите из разницы в цене услуги риелтора, налоги и затраты на переезд. Трейд-ин оправдан только тогда, когда экономия времени и нервов превышает финансовые потери от дисконта.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости подберут для вас подходящие варианты.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Что выгоднее: трейд-ин или самостоятельная продажа квартиры?
Все зависит от приоритетов: если важнее скорость и сделка в режиме одного окна, удобнее будет трейд-ин. Если главная задача получить максимальную цену, самостоятельная продажа может оказаться выгоднее.
Какие есть плюсы и минусы трейд-ин от застройщика?
К плюсам относят экономию времени, полное сопровождение сделки и возможность синхронизировать продажу старой квартиры с покупкой новой — не нужно переезжать в аренду и ждать. Из минусов: не каждая квартира подходит под программу, условия зависят от объекта и выбранной схемы, а итоговая цена старой квартиры почти всегда ниже рыночной.
Какие квартиры не принимают по трейд-ин?
Как правило, застройщики не берут в работу долевую и муниципальную собственность, квартиры, купленные на материнский капитал, жилье с проблемными документами и перепланировками, объекты в аварийном или ветхом доме, а также лоты с нестандартными параметрами — слишком большой площадью или высокой ценой.
Как оценивается старая квартира по трейд-ин?
Оценка проводится с учетом среднерыночной стоимости похожих объектов в той же локации. При оценке смотрят на район, площадь, планировку, состояние квартиры и текущую ситуацию на рынке.
Фиксируется ли цена новой квартиры при обмене на новую по трейд-ину?
Да, при обмене квартиры стоимость новостройки фиксируется на период продажи старой. Срок и условия зависят от застройщика — обычно это 60-90 дней, иногда бронирование может быть платным.
Как обменять вторичку на новостройку в Казани?
Процесс начинается с выбора новой квартиры у застройщика. Затем старая квартира передается в реализацию или присматривается для выкупа. После этого покупатель выбирает способ доплаты остатка и переходит к оформлению сделки. Все этапы проходят в одном окне без необходимости искать риелтора и самостоятельно проводить продажу.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий