Экспликация помещений и поэтажный план: что это и как их получить

Что такое экспликация зданий и сооружений

Экспликация — это пояснение к техническому плану квартиры. Так, экспликацией в России считается документ, оформленный в виде таблицы, который содержит полный перечень всех технических особенностей помещения (квартиры) или целого дома. Документация оформляется как для частных, так и для многоквартирных домов.

Содержание экспликации может отличаться в зависимости от технических характеристик объекта. В экспликацию входит:

• Полный адрес объекта.

• Тип объекта: квартира в многоквартирном доме или частный дом. В квартире должен быть обозначен этаж.

• Категория помещений: жилая или вспомогательная.

• Перечень комнат. В том числе, вспомогательных или технических, если они присутствуют. Допустим, к квартире относится как само жилое помещение, так и кладовка, находящаяся на этаже за отдельной дверью. В этом случае в перечень попадают все комнаты жилья — кухня, зал, спальня, санузел, балкон или лоджия. А также отдельно приписывается кладовка.

• Общая площадь и площадь всех внутренних помещений. Жилые помещения нужно выделить в отдельную графу — это важно.

• Дата проведения исследования.

Зачем нужен поэтажный план

Поэтажный план содержит схожую информацию. Экспликация — это пояснение как раз к поэтажному плану, отдельно этот документ не используется. План представляет собой детальный чертеж с обозначением всех квартир на указанном этаже или всех квартир на всех этажах в подъезде. Некоторые считают, что технический план помещения и есть поэтажный план. Это не так, технический план — это лишь составная часть поэтажного.

Общий же чертеж необходим для получения детальной информации о помещении. С его помощью можно определить:

• Проводилась ли перепланировка и в чем она заключалась. Причем на чертеже сразу видны участки, например, стены, которые не могут подвергаться перепланировке. И если в них есть изменения, уже по одному взгляду понятно — перепланировка была незаконной.

• Место расположения «мокрых зон» — участков с высокой влажностью.

• Общее количество квартир на всем этаже, их расположение относительно объекта.

• Наличие лифтов, расположение шахт, а также лестничных проемов и клеток.

• Точные размеры каждой стены внутри помещения. На чертеже обозначается, выбранная стена несущая или нет.

Поэтажный план помещения и экспликация сооружения — это часть одной общей документации.

Виды экспликации

Разобравшись с определением и сутью документа, подробнее остановимся на его видах. Существует всего три вида экспликации:

• Экспликация квартиры. Наиболее распространенный вариант, который нужен в большинстве случаев. Описание затрагивает исключительно квартиру и все комнаты внутри нее.

• Экспликация дома. В этом случае чертеж уже обозначает все жилые помещения во всем доме. На плане обозначаются и помещения общего пользования. Помимо лестничных пролетов и клеток, это еще и подземная парковка, террасы и так далее.

• Экспликация к градостроительному или к генеральному плану. Данный документ затрагивает не только дом, но и окружающую его инфраструктуру. Обычно выделяется конкретная зона с точной площадью, и в экспликацию входят все объекты, которые на ней находятся. В практическом плане, зачастую это способ обозначить общую инфраструктуру двора: детские и спортивные площадки, магазины, пункты покупки воды и другое.

Читайте также: Как составить акт приема-передачи квартиры

В каких случаях необходима экспликация

При покупке первичной недвижимости экспликацию вы получите без дополнительных запросов. Этот документ обязательный.

А вот при покупке жилья на вторичном рынке ситуация сложнее, поскольку продавец не обязан предоставлять подобную документацию. И в этом случае лучше всего будет заказать ее отдельно. Зачем? Все очень просто — экспликация наглядно покажет «историю» взаимодействия с квартирой. Например, незаконно снесенную несущую стену. В случае покупки такой квартиры разбираться с последствиями придется уже новым хозяевам.

Кроме того, могут возникнут сложности с ипотекой, если планируется продать недвижимость через ипотечное кредитование. Без экспликации покупателю, вероятно, просто не одобрят кредит.

Обозначим, в каких конкретно случаях точно необходима экспликация помещения и поэтажный план:

• Постановка на кадастровый учет. То есть, фактический ввод в эксплуатацию. Для вторичного жилья вопрос неактуальный, а в случае новостройки — застройщик сам занимается решением этого момента. Поэтому для собственников это актуально в случае регистрации недавно построенного дома. Тогда нужно самостоятельно получать экспликацию.

• Перепланировка помещений. При любой перепланировке нужна экспликация. Если у вас нет на руках кадастрового и технического паспорта, то придется заказывать. Учтите, что возведение гипсокартонных стен или иные манипуляции без сноса (пробития) стен или изменения назначения помещений — перепланировкой не считаются.

• Для смены назначения объекта. Например, если вы захотели сделать из квартиры на первом этаже магазин или парикмахерскую.

• Для оформления сделки купли-продажи, если до этого была проведена перепланировка.

• Для ипотеки. Банк всегда старается удостовериться, нет ли подвоха в объекте. Ведь он фактически является залогом на период кредитования.

Где и как получить экспликацию и поэтажный план квартиры

Выдает документ непосредственно БТИ, но при этом обратиться можно как в Бюро Технической Инвентаризации, так и в МФЦ или даже заказать экспликацию через Госуслуги.

• Через БТИ. Наиболее быстрый способ. Поскольку и МФЦ, и Госуслуги передают заявление в БТИ, а это обычно требует времени. В БТИ вам понадобится паспорт, заявление, выписка из ЕГРН и квитанция об оплате услуги. Приняв документы, взамен сотрудник выдаст справку с указанной датой приезда специалиста. Обычно это не дольше 10 дней. По приезду он проведет необходимые замеры и изучит помещение, после чего подготовит экспликацию.

• Через МФЦ. Понадобится тот же набор документов — паспорт, выписка из ЕГРН, квитанция и заявление. Его выдадут на месте, нужно будет просто заполнить. Сотрудник также примет документы и выдаст справку. Но вот тут придется ждать специалиста вплоть до 20 рабочих дней. А дальше, все по той же схеме.

• Через Госуслуги. Способ отличается только тем, что вы передаете заявление в онлайн формате. Использовать можно электронную выписку из ЕГРН. Специалиста придется ждать также до 20 рабочих дней.

Читайте также: Можно ли объединить две квартиры в одну и как это сделать

Сроки оформления и действия экспликации и плана

Закон ограничивает срок действия экспликации в 5 лет. Но при этом, если были внесены изменения в помещение, они должны быть отражены в плане. Так что при любых манипуляциях с недвижимостью у вас должен быть на руках свежий документ с актуальной информацией. Особенно, если речь идет об оформлении ипотечного кредита — без обновленной экспликации банки попросту не будут выдавать кредит.

Сколько стоит оформление документов

Стоимость экспликации зависит от ряда факторов:

• вида экспликации;

• размера объекта;

• тарифа, установленного в регионе.

Так, документ может обойтись от 1 до 10 тысяч рублей. Если вы пользуетесь услугами посредников, то можете смело увеличивать сумму вдвое.

Причины отказа в выдаче документов

Если все документы подготовлены, то отказать в выдаче экспликации вам не могут. Проблемы могут возникнуть, если с документами не все в порядке. Например, вы использовали неактуальную выписку из ЕГРН или недействительный паспорт. Также отказ возможен при наличии ошибки в заявлении. Например, были неверно указаны паспортные данные или характеристики помещения.

Подведем итоги

1. Экспликация помещения — это перечень всех технических характеристик.

2. Поэтажный план — это чертеж квартиры, этажа или здания в целом. Он используется вместе с экспликацией.

3. Экспликация и поэтажный план понадобятся для перепланировки, получения ипотеки, ввода помещения в эксплуатацию.

4. Экспликацию можно заказать через БТИ, МФЦ или Госуслуги. Срок исполнения услуги варьируется от 10 до 20 дней.

5. Срок действия документа — 5 лет, но часто банки для ипотеки требуют получения свежего документа.

6. Стоимость экспликации зависит от размера помещения и региона.