Какая доля в квартире считается незначительной и как ее выкупить

На практике такие ситуации встречаются, а ничтожный «кусочек» юридически называется незначительной долей. Ее можно выкупить, а нежелательного соседа выписать. Расскажем, как это сделать.

Что такое незначительная доля в квартире

Незначительная доля — это часть собственности, настолько малая по размеру, что ее реальное использование для проживания в квартире попросту невозможно. По закону на человека можно записать даже несколько метров жилплощади, однако на практике эффективно использовать это пространство не получится. Такие ситуации часто возникают при разделе наследуемого имущества, особенно, если семья большая, а квартира маленькая.

Нередко незначительные доли встречаются и при разделе совместно нажитого имущества. Например, при разводе супругов жене и детям может достаться 6/7 частей квартиры, а мужу — лишь 1/7. Если доля в однокомнатной квартире, то это всего 5-6 метров, то есть часть коридора или санузел. Конечно, практически использовать эти метры не представляется возможным, однако с юридической точки зрения такой собственник будет иметь те же права, что и основной владелец. Это часто приводит к злоупотреблениям и конфликтам, и дело доходит до суда.

Какая доля считается незначительной по закону

В российском законодательстве нет четкого определения незначительной доли. Суд рассматривает каждое дело индивидуально и выносит решение исходя из целого ряда факторов.

На решение о признании доли ничтожной будет влиять:

• интерес владельца в пользовании имуществом;

• возможность или невозможность выделить долю в реальном выражении.

Решать, имеет ли гражданин имущественный интерес в использовании выделенной доли, имеет право только суд. Во внимание берется возраст гражданина, его реальные физические потребности, состояние здоровья, а также материальное положение. Немаловажное значение имеет тот факт, используется ли выделенная доля в данный момент времени.

Еще одно важное условие — выделение доли в реальном выражении. Если долю в общей собственности можно выделить отдельной комнатой, имеющей свой выход и возможность подключения к общей системе коммуникации, значит ее нельзя признать незначительной. Если же речь идет о паре-тройке метров, которые никак нельзя выделить физически, значит такую долю можно признать ничтожной.

Читайте также: Как выписать несовершеннолетнего из квартиры

Порядок признания доли малозначительной

Признать долю малозначительной можно только через суд. Это процесс не быстрый, и для его запуска нужно предоставить целый ряд документов и выполнить несколько подготовительных операций. Вот основные этапы:

1. Подготовка документов. Правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, выписку из ЕГРН, документы, свидетельствующие о невозможности использования доли для проживания, а также выписки, подтверждающие наличие у другого собственника иного жилья.

2. Оценка доли. Проводится оценка рыночной стоимости доли, чтобы определить сумму компенсации, которую можно предложить собственнику.

3. Попытка досудебного урегулирования. Нужно направить собственнику уведомление с предложением выкупить его долю за рыночную стоимость. Факт отправки уведомления необходимо обязательно зафиксировать (например, заказным письмом с уведомлением о вручении).

4. Подача искового заявления в суд. Если собственник отказывается от продажи доли или не отвечает на отправленное предложение, нужно подать исковое заявление в суд о признании доли незначительной и принудительном выкупе.

5. Судебное разбирательство. На основе приведенных доводов и собранной документальной базе суд примет соответствующее решение.

6. Исполнение решения суда. Если суд вынесет решение в пользу истца, необходимо будет перечислить денежную компенсацию на счет собственника незначительной доли, после чего истец становится единоличным владельцем недвижимости.

Самое главное — доказать, что ответчик не проживает в квартире и не нуждается в этой жилплощади. Важно, чтобы у ответчика было иное жилье, которым он владеет. Тогда суд без дополнительных расследований примет решение в пользу истца и обяжет ответчика продать долю в принудительном порядке.

Если ответчик не явится на заседание суда и будет игнорировать его требования, он просто лишится права собственности и сможет получить деньги за свою долю только при личном обращении. Если не забрать деньги в отведенный срок, они вернутся на счет истца.

Как выкупить ничтожную долю

Выкуп ничтожной доли — это ключевой момент. Суд не просто признает долю незначительной, но и обязывает истца выплатить собственнику компенсацию, которая должна быть справедливой и соответствовать рыночной стоимости этой доли.

Вариантов выкупа может быть сразу два:

• Добровольный выкуп. Самый простой и быстрый способ — договориться с собственником о цене и условиях выкупа, после чего произвести оплату.

• Принудительный выкуп через суд. Если договориться не удалось, суд обяжет истца выплатить компенсацию, а ответчик будет обязан передать свое право собственности на долю.

По умолчанию размер компенсации устанавливает заявитель, однако суд всегда будет проверять соответствие размера компенсации с рыночной стоимостью этой доли. Если окажется, что истец предложил заниженный размер компенсации, суд потребует увеличить выплату, либо откажет в признании доли ничтожной.

Читайте также: Что такое обязательная доля в наследстве и кому она положена

Что необходимо для искового заявления

Первым делом нужно определить основные требования, в частности — обозначить размер доли и рассчитать ее рыночную стоимость. Само собой, это должно подтверждаться документально. Для подтверждения размера доли требуется выписка из ЕГРН, а для определения ее стоимости потребуется обратиться к оценочной фирме и получить заключение.

Дальше — сбор документов и составление искового заявления. От заявителя нужно подготовить:

• паспорт;

• выписку из ЕГРН;

• справку о составе семьи;

• технический паспорт объекта;

• заключение оценочной фирмы;

• документальное подтверждение того, что ответчик не проживает в указанной квартире;

• квитанцию об оплате госпошлины.

Подобные споры регулируются статьей 252 Гражданского Кодекса РФ.

Иск должен включать в себя основные требования истца, а также перечень доказательств для признания доли ничтожной. Доверить его составление лучше опытному юристу — тогда получится быстро разрешить спор без долгой бюрократии.

Что делать, если собственник против продажи доли

Далеко не всегда собственник захочет отдавать свою долю в добровольном порядке. Причем неважно, какую компенсацию будет предлагать основной владелец — чаще всего такие конфликты носят принципиальный характер, поэтому они редко обходятся без вмешательства суда.

Если собственник отказывается продавать свою долю и не идет на контакт с основным владельцем, придется подавать иск в суд. Если в суде удастся признать долю незначительной, собственника обяжут ее уступить принудительно. В этом случае выступить против продажи не получится — суд просто отнимет у ответчика право собственности, открыв ему доступ к счету для получения компенсации. Забирать компенсацию или нет — это уже право собственника незначительной доли, однако самой доли в квартире у него уже не будет.

Единственный законный способ выступить против принудительной продажи доли — доказать, что ее стоимость была оценена неверно и сильно занижена. Для этого потребуется провести собственные мероприятия по оценке стоимости выделенной доли. Если вторая оценочная компания оценит долю сильно дороже, суд может назначить третье, собственное расследование. Так или иначе, определившись с реальной рыночной стоимостью ничтожной доли, собственника обяжут ее продать.

Другие сложности в признании доли в квартире ничтожной

В судебной практике нет какого-то одного прецедента, по которому можно разрешать абсолютно все споры касательно признания доли в квартире ничтожной. Каждое дело — индивидуально, и для его рассмотрения учитываются уникальные обстоятельства конкретно этой ситуации. По этой причине судебные разбирательства могут быть сложными и затяжными, и далеко не всегда они приводят к желаемому результату.

Так, например, зачастую признания доли незначительной добиваются и сами собственники этой доли. Их понять тоже можно — продать эту долю третьим лицам нереально, а за факт ее наличия приходится уплачивать налог и часть коммунальных платежей. Но и тут не все так просто, поскольку у основного собственника может не оказаться денег для выкупа этой доли. Суды не одобряют оплату в рассрочку, вся сумма должна быть выплачена единым платежом — это существенно усложняет ход дела.