Можно ли объединить две квартиры в одну и как это сделать

Можно ли объединить две квартиры в одну

Да, и лучшим вариантом станет присоединение к своей жилплощади квартиры, купленной у соседей, на одном этаже. Впрочем, если нет других вариантов, для объединения подойдет квартира, расположенная либо снизу либо сверху. После покупки второй квартиры сразу приступать к капитальному ремонту нельзя. Для начала необходимо узаконить такое объединение. Если этого не сделать, последствия могут стать очень существенными, вплоть до возвращения к исходному варианту — за свой счет, разумеется.

Варианты объединения

Соединение двух квартир можно провести несколькими способами. Этот процесс входит в понятие перепланировки, потому что для объединения в одном случае надо сделать проход между квартирами, оставив два других входа в целости и сохранности. Другой вариант предполагает создание тамбура. Еще один способ заключается в установке лестницы и вырезке отверстия в перекрытии между этажами. Давайте рассмотрим каждый вариант подробнее, а также расскажем о самом простом варианте объединения двух квартир в одну.

Перепланировка внутри квартир

При соединении изнутри, между смежными объектами недвижимости делают проход. Для начала выясняют, из какого материала сделаны стены. Часто оказывается, что единственная стена, в которой нужно сделать проходное отверстие — несущая. Полностью снести ее нельзя, не выдержат перегородки, пострадает все здание, вплоть до обрушения. Если все расчеты были правильно проведены, и небольшой проем усиливают металлоконструкциями, тогда жилому зданию ничего не угрожает. Здесь необходимо получить техническое заключение организации, занимающейся проектами.

Итак, все заключения получены, проем между квартирами сделан и усилен металлической конструкцией. Общая площадь теперь включает несколько комнат, по два входа, два санузла и две кухни. Этот вариант будет оптимальным, особенно для тех, кто впоследствии собирается продавать недвижимость. К сожалению, не все владельцы добросовестны: перед продажей проход между квартирами закладывается строительными материалами, а перепланировка не регистрируется, что также может повлечь за собой неприятности в виде обрушения. Собственник продает два объекта так, будто они являются отдельными. В этом случае необходимо узаконить все манипуляции и провести надлежащий ремонт по всем правилам, либо продавать две объединенные квартиры как одну.

Общий тамбур

Казалось бы, нет ничего проще, соединил две квартиры одной дверью и живи спокойно. Но даже такой идеальный способ имеет свои сложности. Лестничная площадка является общедомовым имуществом, а значит, принадлежит всем владельцам в неделимых долях. Для того чтобы использовать часть площадки по своему желанию, необходимо заручиться разрешением других собственников. Для этого проводится собрание, по итогам которого будет понятно, можно ли ставить тамбур для объединения двух квартир на данной лестничной площадке или нет. Положительное решение составляет согласие 2/3 владельцев. Как показывает практика, чаще всего люди самовольно ставят тамбуры, ни кого не спрашивая, что приводит к постоянным спорам и конфликтам между соседями.

Перепланировка между этажами

Сложная процедура, которая требует тщательных расчетов. Поэтому производить такие работы самостоятельно запрещено. Обратитесь к квалифицированным проектировщикам, они проведут тщательные расчеты и составят технический план будущих работ. План будет учитывать все правила и нормы перепланировки между этажами, место проема в перекрытии, размер и вид лестницы.

Без согласования на всех этапах не обойтись. В противном случае при вырезании проема можно попасть в стыки между перекрытиями, и здание сложится, как карточный домик, что чрезвычайно опасно для всех его жильцов.

Самый простой способ заключается в том, что перепланировка проводится на этапе строительства всего дома. За дополнительную плату можно попросить компанию-застройщика провести объединение квартир. Этот способ прост тем, что вам, как будущему владельцу, не надо будет бегать по инстанциям, собирать необходимые документы, ходить в бюро проектов и организовывать весь процесс. Кроме этого, воспользовавшись данным вариантом, вы сэкономите, это будет стоить гораздо дешевле, нежели проведение всех манипуляции в уже сданном многоквартирном доме.

Читайте также: Как выбрать удачную планировку квартиры

Что нельзя делать при объединении квартир

• запрещено проводить перепланировку так, чтобы санузел или кухня находились над жилыми помещениями соседей

• объединять объекты без согласования с жилищной инспекцией

• соединять квартиру с чердаком, так как чердак является общедомовым имуществом и изначально нежилым помещением.

Пошаговая инструкция: объединение двух квартир в одну

Поэтапные работы распределяются в таком порядке:

1. собираем пакет документов на два объекта недвижимости

2. заказываем проект по перепланировке в проектном бюро, имеющем положенные сертификаты

3. согласовываем разрешение о проведении строительных работ

4. проводим ремонт согласно полученному проекту

5. отчитываемся по выполнению всех работ перед надзорными органами

6. обновляем технический паспорт объекта

7. вносим изменения в ЕГРН

8. объединяем лицевые счета.

Можно также сэкономить личное время и обратится за помощью к фирме-посреднику, заключив с ней договор. Посредник соберет и подготовит все нужные документы за вас. Такие услуги стоят потраченных на них денежных средств, особенно, если собственник быстро получает на руки разрешение о перепланировке.

Какие документы необходимы

В пакет требуемых документов для объединения двух квартир в одну входят:

• заявление об объединении двух объектов недвижимости

• паспорта всех владельцев недвижимости (либо паспорт лица с оформленной на него нотариальной доверенностью)

• согласие собственников на проведение перепланировки и объединение площадей, заверенное у нотариуса

• техпаспорта квартир

• техническое резюме состояния жилых объектов перед их соединением

• экспликацию на каждый объект недвижимости

• одобренный проект перепланировки

• если дом относится к памятникам архитектуры — согласие соответствующих органов

• проекты по перепланировке и объединению квартир.

Как составить проект перепланировки

Перед тем, как идти в проектное бюро, нужно проверить срок действия техпаспорта. Это первый документ, который у вас должен быть, перед тем, как с вами заключат договор. В том случае, если технический паспорт выдан более трех лет назад, необходимо сделать новый. Для этого достаточно обратится в МФЦ.

Также понадобится взять поэтажный план с экспликацией квартиры в БТИ. В назначенную дату владелец должен прийти в Бюро со своим паспортом, выпиской из ЕГРН либо другим документом, подтверждающим право собственности. Понадобятся как оригиналы, так и копии. Выписку из домовой книги и лицевого счета также нужно взять с собой — их можно получить в управляющей компании, к которой относится ваш дом.

После получения технического паспорта, собственник идет к проектировщикам. Но перед этим необходимо проверить проектную компанию на наличие допуска СРО. В противном случае проект могут отклонить или не согласовать в других инстанциях. Идеальным решением станет заказ проекта перепланировки у компании-застройщика. Но если с новостройками найти застройщика еще получится, то с домом, построенным в годы СССР, это уже не возможно.

Также владельцу недвижимости понадобится наличие особого заключения, в котором будет обозначена возможность проведения работ по перепланировке. Документ также можно получить в проектной организации. После его получения, внесите предоплату, и проектировщики начнут подготавливать проект. На составление проектной документации обычно уходит от трех до семи дней.

Читайте также: Как разделить комнату на две части

Согласование проекта

Согласовывать готовый проект необходимо с несколькими инстанциями: санэпидстанцией, архитектурно-планировочным управлением и пожарным надзором. Как видите, придется пройти немало организаций. Лучшим вариантом станет поручение планировщику провести все необходимые работы и согласовать их за определенную сумму.

Получение разрешения на перепланировку

Положительный или отрицательный ответ по перепланировке выдаст жилинспекция. В некоторых регионах страны этой функцией наделено БТИ. Заявления принимаются по форме, пример которой есть на сайте жилищной инспекции, а также в МФЦ. К заявлению прикладываются документы из списка выше.

Приступать к ремонту разрешается только после получения данного разрешения. После проведения всех работ необходимо получить подтвержденный акт, что перепланировка соответствует ранее выданному проекту.

Итоговый результат принимают: сотрудник жилищной инспекции, автор проекта, представитель стройорганизации или ремонтной компании, владелец недвижимость либо лицо с доверенностью. Если проведенные работы касались общедомового имущества, также необходимо присутствие сотрудника управляющей компании, к которой относится многоквартирный дом.

Из-за чего могут отказать в объединении

Причины отказа могут быть следующими:

• при перепланировке необходим проем в несущей стене

• рядом с предполагаемым проемом находится шахта вентиляции

• чем ниже этаж, тем больше вероятность получения отказа

• в стене, где планируется дверь, расположен воздуховод подъезда

• при горизонтальном объединении не разрешат полностью снести несущую стену

• квартира приобретена в ипотеку, проведение перепланировки запрещается банком.

Подводим итоги: важное про объединение двух квартир

• объединить две квартиры в одну вполне возможно

• чаще всего соединяют смежные квартиры, реже — объединяют квартиры на соседних этажах

• без согласований делать проем между квартирами запрещено

• необходимо составить и согласовать проект по перепланировке, получить официальное положительное решение от различных инстанций, собрать полный пакет документов

• процедура объединения долгая, занимает несколько месяцев, требует последовательности, терпения и денежных средств.