Вникаем
0
197

«Чудеса на виражах»: каким был 2022 год для рынка первички Казани

Фото: Урбан Медиа

Фото: Урбан Медиа

По итогам 2022 года продажи новостроек в Казани по ДДУ упали почти на 25%. Эксперты не удивлены — рекордных показателей прошлых лет больше ждать не стоит. Тем не менее, у застройщиков большие планы на 2023 год: «Ак Барс Дом» планирует запустить в продажу квартиры с кухней, «Унистрой» - выйти в другие регионы, а «Новастрой» - новые проекты. Подробности читайте в обзоре Урбан Медиа.

Итоги декабря: неожиданный взлет #Суварcтроит

В декабре все стремились успеть завершить сделки по предлагаемым на текущий момент условиям, поэтому последний месяц года традиционно продемонстрировал рекордные показатели. В результате в декабре было продано 824 квартиры в новостройках, что на 38% выше ноября.

На лидирующую позицию среди застройщиков Казани по итогам декабря вырвался #Суварcтроит, продавший 150 квартир, тогда как в ноябре показатель составлял лишь 43. Такой результат достигнут во многом благодаря тому, что стартовали продажи в ЖК «Сказочный лес». Там за месяц было продано 96 квартир. Директор агентства недвижимости «НЛБ» Андрей Савельев считает, что #Суварстроит оказался первым по итогам декабря из-за большого количества проектов эконом-класса. «Выстрелил не «Сувар», а объекты эконом-класса», — считает эксперт.

Вторым по итогам месяца остался «Унистрой», продавший 126 квартир. ТСИ, ПИК и «Ак Барс Дом» заняли третью, четвертую и пятую позиции соответственно. Руководитель отдела новостроек АН Rielty Ринат Гаризов обращает внимание на снижение уровня продаж в «Ак Барс Доме». Такие изменения эксперт объясняет тем, что к началу декабря компания уже реализовала практически весь свой портфель, запланированный на 2022 год. Так что в последний месяц осталось только вальяжно собирать плоды проделанной работы за весь год.

Топ-5 самых популярных ЖК Казани по итогам декабря
Читайте также: Топ-5 самых популярных ЖК Казани по итогам декабря

В целом картина декабря не отличается от прошлых лет: казанцы активно скупали новостройки перед Новым годом, чтобы успеть ухватить низкую цену. И, конечно, свою роль сыграла новость о возможной отмене льготной ипотеки от правительства РФ. В итоге результаты декабря превзошли все ожидания и застройщики реализовали поставленные планы на год. А что по картине 2022 года в целом?

Продажи новостроек в 2022 году упали на 23%

Никто не питал иллюзий, касаемо результатов 2022 года: выжили и ладно. Однако благодаря декабрю, показатели застройщиков по продажам квартир в ДДУ были не такими плачевными, как многие ожидали.


Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ
Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ

По итогам 2022 года на рынке первичной недвижимости Казани по договорам ДДУ было продано 8 724 квартиры. Это на 23,3% ниже, чем в 2021 году. При этом общая сумма продаж в 2022 году на 1,8 млрд выше, 2021 года. А это в очередной раз подтверждает, что цены на новостройки в Казани сильно выросли. Отметим, что средняя стоимость «квадрата» составила 142 900 рублей, тогда как в 2021 году она составляла чуть менее 106,5 тыс. рублей.

Не надо сравнивать 2022 год с двумя предыдущими годами. Я уверена, что таких показателей, как в те два рекордных года, рынку недвижимости ждать больше не стоит. В целом 2022 год по сравнению с другими за последние семь лет точно не стал аутсайдером.

Специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев считает, что 2022 год опять показал всем, что на рынке недвижимости нет ничего невозможного. «В очередной раз застройщики, банки, агентства недвижимости подстраивались под новости и принимали решения в моменте. Отсюда и интересные акции, вплоть до рассрочки до сдачи дома», — считает Григорьев.

Лидер среди застройщиков — «Ак Барс Дом»

Среди казанских застройщиков по итогам минувшего года, как и ожидалось, лидирует «Ак Барс Дом»: компания продала 1640 квартир в новостройках за 12,5 млрд рублей. Средняя стоимость «квадрата» в «Ак Барс Дом» составила 146 тыс. рублей. На втором месте по количеству проданных квартир в первичном сегменте расположился «Унистрой» — почти 1300 реализованных объектов, которые принесли свыше 9 млрд рублей. Средняя цена за «квадрат» у «Унистроя» самая высокая из тройки лидеров — более 149 тыс. рублей. Замыкает топ-3 со значительным отставанием от двух лидеров — #Суварcтроит. Компания за год продала 809 квартир на 5 млрд рублей. Средняя стоимость «квадрата» у #Суварcтроит составила почти 126 тыс. рублей.

Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ
Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ

Четвертое место по количеству проданных квартир занимает «Новастрой». Компания продала 791 объект на сумму 3,7 млрд рублей. Средняя стоимость «квадрата» составила чуть менее 106 тыс. рублей. Это тот самый момент, когда покупатель голосовал рублем. ТСИ занял пятое место: компания за год продала 690 квартир. Интересно, что ТСИ заработал гораздо больше «Новастроя», а именно 4,2 млрд рублей. При этом локомотив продаж — «Радужный-2» — располагается в п. Осиново, недалеко от жилых комплексов «Достояние» и «Тура Nova» от ГК «Новастрой». За пределами топ-5 располагаются СМУ-88 (523 квартиры), московский ПИК (309 квартир) и СЗ «Тектум» (212 квартир).

В каких ЖК чаще всего покупали казанцы?

По итогам прошедшего года самым популярным проектом с огромным перевесом стала «Светлая долина» на Мамадышском тракте от ГК «Ак Барс Дом», в которой продано 1181 квартир площадью почти 62 тыс. кв.м. При этом средняя цена за квартиру в этом ЖК составляет 7,5 млн рублей.

Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ
Данные: Дом.РФ по количеству ДДУ

На втором месте расположилась «Атмосфера» — жилой комплекс «Унистроя» в Высокогорском районе РТ, в котором продана 351 квартира. Цена в «Атмосфере», конечно же, не может не подкупать, несмотря на расположение вдали от Казани: средняя цена за квартиру в 4,9 млн рублей.

Не сильно выше цена за квартиру в проекте ТСИ"Радужный-2» в Осиново, который завершил год на третьем месте — чуть менее 5 млн рублей. Здесь за 2022 год реализовано 311 квартир.

Замыкают лидирующую пятерку «Нокса парк» от федерального застройщика ПИК в Советском районе и «Южный парк» в Лаишевском районе от #Суварстроит- 268 и 262 квартир соответственно. Средняя цена за квартиру отличается незначительно и составляет соответственно 6,3 и 5,9 млн рублей.

«Год получился как американские горки»

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова подчеркивает, что комплексный подход позволяет компании оставаться лидером рынка. Латыпова отмечает, что «Ак Барс Дом» стал лидером Казани не только по количеству проданных квартир в новостройках, но и по объемам текущего строительства. Причем, важную роль в реализации недвижимости сыграли финансовые инструменты, которые «Ак Барс Дом» внедрял совместно с банками-партнерами. Кстати, Латыпова добавляет, что сейчас спрос смещается к готовым к проживанию квартирам. В этой связи в ближайших проектах девелопера будут предложения с новыми опциями. К примеру, кухни, обустроенные функциональным гарнитуром со встроенной техникой: плитой, духовым шкафом, посудомоечной машиной.

Топ-10 лучших застройщиков Казани 2022 года
Читайте также: Топ-10 лучших застройщиков Казани 2022 года

Заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «#Суварснами» Эльвира Галяутдинова называет 2022 год показательным для #Суварстроит. «Несмотря на различные ситуации, мы не останавливали строительство домов, а поставленные задачи по вводу жилья выполняли в полном объеме. К концу этого года мы сдали в эксплуатацию 10 домов общей площадью более 172 тыс. квадратных метров», — подводит она итоги.

Как подчеркивает Галяутдинова, #Суварстроит отвечал на каждый вызов прошлого года: «Экономика и рынок недвижимости, в частности, активно менялись, и мы старались оперативно подстроиться под запросы покупателей. Совместно с банками мы активно обновляли инструменты продаж, которые бы соответствовали сегодняшним реалиям». Кроме того, #Суварстроит оперативно нарастил долю отечественных поставщиков (это был небольшой процент) в закупках, сотрудничает с российскими предприятиями, чтобы расширить перечень производимой в стране продукции. Это решает вопрос безопасности процессов строительства и своевременной реализации проектов.

Подводя итоги 2022 года, замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов называет его очень волатильным: сначала дикий всплеск в начале зимы, потом весенний провал и плавное восстановление рынка. «Под конец года мы получили великолепный декабрь, который стал рекордным по продажам за минувший год. Можно сказать, в минувшем году у нас получились такие чудеса на виражах», — говорит он. Замгендиректора компании признает: произошедшие события несколько изменили планируемые показатели продаж.

С точки зрения продаж год получился не столь успешным, как мы планировали. Но это объяснимо внешними факторами. С точки зрения доли рынка мы немного просели, но не критично. Девелопер не должен гнаться только за объемом продаж, для нас важна и рентабельность. Мы открыты и всегда публикуем свою отчетность. А когда ты продаешь много при низкой марже, за счет различных, невыгодных для компании акций, получается фейковая эффективность.

Тем не менее, в точки зрения региональной экспансии и стратегии развития компании, год для «Унистроя» прошел успешно, подчеркивает Юсупов. Он напоминает, что компания открыла продажи в Санкт-Петербурге, приобрела участки в Перми и Екатеринбурге. «В первом полугодии 2023 года будем выходить в новые для нас регионы с точки зрения продаж», — отмечает Юсупов.

«Цена делает недвижимость в Казани почти недоступной для большинства»

Коммерческий директор «Новастроя» Антонина Дарчинова сетует, что в 2022 году спрос на недвижимость снизился по всей России более чем на 30%. И рынок Татарстана не стал исключением. Особенно сильный спад продаж пришелся на период с апреля 2022. При этом стоимость квадратного метра в республике в сделках по ДДУ увеличилась за этот период со 102 до 133 тыс. руб. за счет повсеместного применения застройщиками субсидированных ставок по ипотеке. В этом случае комиссия банка закладывается в общую стоимость квартиры.

«В границах Казани средняя стоимость новостроек выросла до 170 тыс. руб., что делает недвижимость в городе почти недоступной для большинства слоев населения. В связи с этим внимание потребителей переключилось на комфортные жилые комплексы в пригороде Казани, ведь в них есть вся необходимая социальная инфраструктура, уровень комфорта не уступает городскому, а цена доступная. ГК «Новастрой» специализируется именно на создании комфортного жилья по доступной цене. Ценовое предложение начинается всего от 3,5 млн рублей», — утверждает она.

Главное, по мнению Дарчиновой, что благодаря «Новастрою» в прошедшем году более тысячи семей обрели свои новые дома. «В 2023 году запланированы старты новых проектов, пока информацию не раскрываем», — заинтриговала она.

Своя ноша не тянет: чем для казанских застройщиков обернется затоваривание?
Читайте также: Своя ноша не тянет: чем для казанских застройщиков обернется затоваривание?

Все зависит от ипотеки и вариативности предложений

Никита Григорьев обратил внимание на интересную тенденцию: каждый застройщик «изощряется» и постоянно пытается найти категорию клиентов, которым можно продать. Например, если у потенциального клиента нет первого взноса, застройщик «выкатывает» программу с субсидированием ПВ. Другой пример: траншевая ипотека и ипотекой под 0,1% без удорожания. «К сожалению, в нынешнем рынке топ продаж у застройщиков не зависит от того, насколько сочный ЖК стартовал, а только от того, какую форму оплаты удалось придумать на этот раз», — резюмировал он.

Директор агентства недвижимости «НЛБ» Андрей Савельев говорит, что «Ак Барс Дом», «Унистрой» и «Сувар» — ожидаемая тройка лидеров. Этот год выиграли застройщики, у которых максимальная вариативность предложений, представлены квартиры разного класса. Тем, кто строит в одном стиле и в одном сегменте, будет тяжело. Потому что в 2022 году основные сделки все же заключены именно в сегменте эконом-класса», — отмечает он.

Прошедший год вице-президент Гильдии риелторов РТ называет непростым. В нем происходили пляски со ставкой рефинансирования, которая скакала очень сильно. «Это самый главный антитренд, который способствовал тому, что очень много покупателей решили подождать. И многие инвесторы тоже ушли с рынка. Если в 2021 году инвесторы были очень активными, то в 2022 году их было крайне мало», — оценивает он.

Говоря о ценах на первичку, собеседник отмечает, что по прайсам стоимость квартир стоит. Однако по факту она снизилась на 15-20% за счет различных акций от застройщиков. «Застройщики не могут официально снизить цены, так как есть проектное финансирование, контроль со стороны банков. Но по факту за счет различных акций, скидок, ипотечных программ, получилось, что квартиры процентов на 15-20% упали. То есть прайсовые цены были одни, а реальные отличались за счет различных акций. И по вторичке мы тоже получили падение цены на те же 15-20%. Но если на вторичном это происходило открыто, то на первичном было завуалировано под различные акции и скидки».

Савельев убежден, что цены на первичку в первые месяцы 2023 года расти не будут: «Насчет падения — это вопрос, а вот роста в первый квартал точно не будет».

0
198
Обсуждения
Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий