Как правильно выбирать застройщика

Как выбрать добросовестного застройщика — этим вопросом задаются все покупатели квартир в новых домах. Это, действительно, важный этап при покупке недвижимости. Если вам попадется, например, фирма на грани банкротства, то есть риск, что дом не достроят или он станет долгостроем.

В реестре проблемных объектов насчитывается 1,3 тыс. долгостроев в 64 регионах России. По данным ТАСС, всего в стране около 150 тыс. обманутых дольщиков. Правительство планирует восстановить права каждого из них до конца 2023 года. В Татарстане ситуация гораздо лучше, в регионе числится всего 6 проблемных объектов. В Казани это ЖК «Поколение» (застройщик ООО «Ист»), ЖК «Мелодия» («СтандартСтрой Групп»), два дома ЖК «МЧС» (ООО «Фон»), в Нижнекамске в числе проблемных объектов два дома на ул. Вахитова, 23 (ООО «Молодежное строительство»).

Исполнительный директор Фонда РТ по защите прав граждан — участников долевого строительства Иван Новиков в начале февраля заявлял, что к концу 2022 года обманутых дольщиков в регионе совсем не останется. Ведь каждого дольщика сегодня защищает 214-ФЗ о долевом строительстве. А все проблемные объекты построены до создания этого закона. Но надеяться только на государство не стоит: даже если оно и возьмется достраивать дом, то процесс будет проходить долго и муторно. Лучше подготовьтесь к покупке новостройки, а мы расскажем, как проверить строительную организацию.

Совет 1. Изучить сайт строительной компании

На официальном сайте девелопера обычно размещаются самые важные документы: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, проектная декларация, устав организации. Поэтому в первую очередь отправляйтесь на электронный ресурс и изучите его.

Там же вы, скорее всего, найдете фотографии строящегося объекта или даже прямой эфир со стройки. Это подтверждает, что девелоперу нечего скрывать и стройка идет в плановом режиме.

Если подобной информации на сайте нет, не стоит настораживаться. Прежде чем отказаться от выбранного варианта, запросите необходимые сведения у самого девелопера и поинтересуйтесь, почему на сайте нет информации. Добросовестный застройщик подробно вам все объяснит.

Внимательно прочитайте историю компании, как давно она работает на рынке и какие объекты уже сданы. Если у девелопера есть хотя бы пятилетний опыт работы, значит, это проверенная компания, которая сможет пережить возможный экономический кризис. Особое внимание обратите на прошлый опыт: сданы ли дома в указанный срок? Если да, то смело ставьте плюс этому девелоперу.

Совет 2. Почитать в интернете

Если у застройщика были проблемные объекты, то вы сразу найдете информацию об этом в поисковике. Например, набрав название строительной компании из Казани ООО «ФОН», вы увидите новости об обманутых дольщиках и банкротстве фирмы.

Конечно, «ФОН» — это недобросовестная компания из прошлого. И все, кто хоть как-то интересуются рынком недвижимости, знают про ее долгострои. Но что делать, если фирма совершенно новая и информации о ней в интернете практически нет?

Совет 3. Обратиться за помощью в соцсети

В социальных сетях есть различные группы, созданные девелоперами. Узнайте, какие ЖК компания уже сдала и найдете группу жильцов. Там вы наверняка узнаете, что покупателей не устроило, а что особенно понравилось.

Еще можно задать вопрос о девелопере в популярных группах своего города. Например, в сообществах мам РТ, женских/мужских или городских пабликах.

Совет 4. Проверить застройщика на официальных сайтах

Чтобы дольщикам было легче выбрать новостройку и не встретить мошенников, правительство создало Единый реестр проблемных объектов. Там есть информация обо всех недостроенных домах и дополнительные данные об организации. Также застройщика можно проверить на сайте ЕРЗФ. Узнать информацию о выданном разрешении на строительство можно на сайте Минстроя РФ.

Совет 5. Оценить сроки строительства

Обычный панельный дом строится 7-10 месяцев в зависимости от площади объекта. Монолитно-каркасные сдаются в течение — 1-2 лет, а кирпичные — от 2,5 лет. Ко всем этим срокам застройщики обычно добавляют 1 год на форс-мажор. Таким образом, покупатель в среднем получает квартиру через 1,5-3 года после покупки на стадии котлована. Если в вашем договоре обозначены сроки гораздо меньше или намного больше указанных, то обратитесь за комментариями к девелоперу. Тут может быть что-то неладное.

Обратите внимание, что сдача дома в эксплуатацию и выдача ключей никогда не происходит день в день. В первом случае это означает, что дом принимают контролирующие организации, а вот ключи вы получите только через 3-6 месяцев.

Совет 6. Проверить компанию на банкротство и долги

Выясните, как девелопер ведет свою финансовую деятельность. Есть ли у нее долги перед подрядчиками, судится ли она с кем-то или, возможно, на нее подали заявление о банкротстве. Все это можно проверить на официальном сайте арбитражного суда РТ или в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Вам повезло, если организация не выступает в качестве ответчика ни по одному делу. Если вы все же что-то нашли, то обратите внимание на сумму в судебных документах: часто бывает так, что предметом спора становятся небольшие суммы, которые не нанесут вред компании.

Совет 7. Узнать, с какими банками работает застройщик

Обратите внимание на аккредитацию застройщика в банках. Если девелопер работает с крупными кредитными организациями («Сбербанк», «Альфа-Банк», «Дом.РФ»), значит, он прошел их проверку и ему можно доверять. Обычно кредитные организации сотрудничают только с проверенными фирмами.

Совет 8. Попросить проект договора долевого участия

У ответственных застройщиков обычно составлен договор. В нем обязательно должны быть указаны сроки сдачи объекта, возможные санкции, в случае невыполнения обязательств, а также параметры будущего дома и квартиры. Проверьте, есть ли в проекте договора все эти пункты.

Отметим, что в марте в России до конца 2022 года ввели мораторий на включение строящихся домов в реестр проблемных объектов. Это необходимо, чтобы ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали компаниям ввести дома и передать ключи новоселам.

Не соглашайтесь на серые схемы приобретения жилья: ДДУ — самый безопасный документ для покупки квартиры в новостройке. Договор надо обязательно регистрировать в Росреестре. Таким образом, вы будете уверены в том, что у объекта нет другого владельца. А вот договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи — это огромный риск для покупателя. Лучше обходите такие предложения стороной.

Совет 9. Посетить офис застройщика и объекты строительства

У всех современных компаний есть специальные офисы продаж, где вы сможете пообщаться с менеджерами и увидеть оригиналы всех необходимых документов. Хорошо обустроенное место работы — явно говорит о компании, как о хорошем работодателе.

Также съездите на место строительства. Во-первых, вы сможете еще раз убедиться в том, что местоположение вам подходит. Во-вторых, удостоверитесь в том, что организация ведет строительство без остановок. Если на стройке подозрительно тихо — стоит задуматься.

Совет 10. Воспользоваться услугами специалистов

Если сомневаетесь, что сможете проделать такой большой путь проверки компании самостоятельно, то лучше обратиться к специалистам. Юристы помогут вам проверить договор и изучить остальные документы строительной организации. Риелторы — не только подберут достойного застройщика, но и подскажут, какую квартиру лучше выбрать в новом доме. Так как многие менеджеры по продажам от самих компаний в первую очередь пытаются продать неликвидные объекты. А риелтор, как незаинтересованное лицо, объяснит, почему стоит купить или, наоборот, отказаться от выбранного вами варианта.

Поделитесь в комментариях ниже своим опытом: как вы выбирали застройщика и на что обращали внимание при покупке квартиры?