Случаи с возвратом квартир пенсионерам становятся все разнообразнее и абсурднее. Если история с Ларисой Долиной показала классическую схему (продай квартиру и отдай деньги «спецслужбам»), то недавно произошедший случай в Калининграде поразил цинизмом исполнения: пенсионерка, сдав свою квартиру на долгий срок, просто вернулась со своим ключом и осталась жить с чужой семьей арендаторов. Это крайнее проявление той же проблемы: стариков вводят в заблуждение, а правовые последствия обрушиваются на ни в чем не виновных третьих лиц.
Российская гильдия риэлторов сообщала, что за год споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15-20%. Некоторые эксперты заявляют о том, что было оспорено более трех тысяч сделок с жильем в 2025 году.
Но не все подобные дела заканчиваются неудачно: юристы «Стратегии» вели дело, где покупатель приобрел квартиру у пенсионерки, которую мошенники убедили продать жилье «для нужд спецслужб». Суд, признав ее жертвой обмана, отменил сделку, но вернуть покупателю денежные средства было не с чего — все было передано аферистам. Единственным выходом из тупика стало мировое соглашение с привлечением частного инвестора, который выкупил квартиру, позволив вернуть деньги покупателю, а пенсионерке — сохранить пожизненное право проживания.
Этот частный успех лишь подчеркивает: назрела острая необходимость в системных правовых изменениях.
Что предлагают депутаты и эксперты, чтобы остановить «схему Долиной»
Сообщество экспертов и депутаты обсуждают множество различных изменений, которые должны остановить отмену сделок с участием жертв мошенников. Депутат Ярослав Нилов предложил поправки в Гражданский кодекс: жилье возвращается продавцу только после полного возмещения стоимости покупателю.
«Идея правильная в своей основе — она ставит защиту покупателя на первое место и заставляет систему искать реальные механизмы возмещения, а не просто перекладывать убытки», — отмечает Рамазанов. Однако юрист обращает внимание на обратную сторону предложения: оно не учитывает ситуацию, когда продавец — такая же жертва. Если пожилой человек уже отдал все деньги мошенникам, а квартира — его единственное жилье, то требовать с него миллионы бесполезно. В итоге может возникнуть другая несправедливость: человек останется на улице. Закон, по мнению юриста, должен защищать обе стороны, а не менять одного «крайнего» на другого.
По инициативе Федеральной нотариальной палаты (ФНП) предложен пакет законодательных изменений, ключевым из которых является принцип бесповоротности записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сергей Рамазанов полагает о необходимости внедрения системных мер. «Бывают случаи, когда наоборот квартиру нужно вернуть собственнику. Либо что квартиру продают формально, чтобы спрятать от кредиторов, и тогда должен быть механизм ее возврата, чтобы рассчитаться с кредиторами», — говорит юрист. Такой подход, уверен эксперт, также не решает проблему обманутых продавцов.
Спикер нижней палаты парламента Вячеслав Володин рассказал, что депутаты начали обсуждать предложение о периоде охлаждения для операций с квартирами: за 7 дней продавец сможет принять взвешенное решение о необходимости сделки, а деньги покупателя будут лежать на специальном счете. Но не всегда недели достаточно, чтобы человек понял, что за его обманывают мошенники. Даже Лариса Долина, которая буквально на выходных рассказала, как проходила схема злоумышленников, поняла о том, что ее обманывают только спустя 4 месяца.
Депутат Парфенов считает, что если ипотека была взята покупателем недвижимости, а затем сделка была признана недействительной, то ее должен выплачивать собственник. Сейчас бремя лежит на покупателе. В связи с этим депутат предлагает, в случае признания сделки недействительной и возврата квартиры собственнику, перекладывать обременения покупателя, если они есть. К сожалению, данный метод снова сводится к тому, что пенсионеры просто будут не в силах платить ту самую ипотеку: средняя пенсия в России составляет 25 тыс. рублей, а средний платеж по кредиту на жилье — 35 тыс. рублей.
Какие изменения нужны рынку недвижимости?
Исходя из опыта, юрист бюро «Стратегия» Сергей Рамазанов подготовил собственное обращение председателю комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав Галине Хованской с тремя конкретными мерами, которые могут помочь в борьбе со сделками с недвижимостью:
1. Обязательный нотариус с «периодом охлаждения»
Для сделок с единственным жильем пенсионеров, по мнению юристов, нужно ввести обязательное удостоверение у нотариуса с обязательным использованием депозитного счета. Деньги должны «висеть» на нем 30-60 дней. Это не бюрократия, а спасательный круг. За это время родные, соцслужбы или сам продавец успеют опомниться и остановить передачу средств мошенникам. Это превентивная мера, которая бьет в корень проблемы — в момент, когда деньги еще можно спасти.
2. «Опека» для пожилых продавцов
Если государство защищает детей через органы опеки, почему бы не взять под свой контроль жилищные вопросы пожилых людей? При отчуждении единственного жилья гражданином старше 70 лет, считают эксперты, необходимо заключение уполномоченного органа о том, что человек понимает последствия сделки и действует по собственной воле. Это не ограничение прав, а дополнительная проверка, которой так не хватает.
3. Государственный фонд
Нужен фонд по аналогии с Фондом дольщиков. В ситуации правового тупика (суд отменил сделку, деньги у мошенников, взыскать не с кого) фонд мог бы выступить инвестором: выкупить спорную квартиру в государственную казну, вернув деньги покупателю и предоставив продавцу-жертве право пожизненного проживания. Так государство возьмет на себя риски системного кризиса.
Дорожная карта по защите жилья — комплекс мер, который нужен рынку?
5 декабря была также разработана дорожная карта по защите рынка жилья от «эффекта Долиной». Комплекс мер предполагает изменения в Гражданском кодексе. Во-первых, Верховному суду РФ рекомендовано повторно разъяснить применение ст. 177, 178 и 179 ГК РФ. Также необходимы изменения в судебной практике: чтобы суды оценивали не только состояние продавца, но и добросовестность покупателя.
Во-вторых, Госдуме предложено закрепить защиту добросовестного покупателя (сделку нельзя признать недействительной, если покупатель действовал осмотрительно), в ст. 178 и 179 — ввести четкое определение «продавца под влиянием мошенника». В-третьих, Росреестру предлагается разработать и внедрить механизм «второй руки» — самоблокировку перехода права собственности, которую можно снять подтверждением второго лица, а также ввести автоматическое уведомление близких родственников через Госуслуги при переходе права собственности пенсионеров.
Также депутаты предлагают распространить государственную компенсацию при утрате жилья (ст. 68.1 закона о регистрации недвижимости, ст. 302 ГК) и на случаи, когда продавец действовал под влиянием мошенников. Подробности государственной компенсации не озвучиваются, но это именно то, о чем говорили юристы «Стратегии».
Здесь важно понимать, что ни одна идея в одиночку не сработает. Нужен именно комплекс — и хорошо, что депутаты тоже это осознают. Пока ни одна из мер не принята — рынок вторички останется минным полем, где каждый покупатель — потенциальная новая жертва системы, которая не смогла защитить ни его, ни пожилого продавца.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий