Ключи получены, а квартира подешевела: где новостройки теряют в цене и почему

Дом на котловане: по-прежнему ли можно выиграть в цене?

Классическая логика такая: на старте продаж застройщик дает самую привлекательную цену, по мере готовности дома она растет, а хорошие квартиры разбирают. Эксперт по недвижимости АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов подтверждает: «В целом такая логика сохраняется, но сейчас она уже не работает так, как раньше». По исследованию ДОМ.РФ, на которое ссылается эксперт, разрыв в стоимости лотов от котлована до ввода в эксплуатацию в среднем по регионам снизился примерно до 22%.

То есть надеяться, что вскоре после сдачи дома цена на квартиру вырастет автоматически, не стоит. «Купить на старте и гарантированно заработать 20-30% на продаже квартиры после ввода дома сейчас уже нельзя», — говорит Ильназ Гизетдинов и приводит в доказательство два разных кейса.

Так, один из его клиентов купил квартиру на котловане и при продаже заработал около 3 млн рублей. Квартира принесла прибыль, так как у застройщика в этом ЖК уже не осталось предложений, а значит, не было конкурентов с низкой ценой.

Но была и обратная ситуация: семья купила двухкомнатную квартиру на старте, дом сдали. Но когда по семейным обстоятельствам ее пришлось продавать, покупателей не нашлось. Все шли к застройщику, где можно было взять ипотеку по льготной ставке. В итоге квартиру продали на 1 млн рублей дешевле, чем покупали.

Читайте также Гид по покупке жилья: с чего начать и как сэкономить

Ключи получены: у квартиры появляется конкуренция

После сдачи дома квартира выходит на рынок и конкурирует не только с предложениями застройщика, но и с квартирами собственников, купленными, например, под инвестиции. Сложность в том, что у застройщика и у частного продавца разные инструменты, и чаще выигрывает первый. «У застройщика есть семейная ипотека, субсидированная ставка, рассрочка, трейд-ин, скидки. Обычный собственник этого предложить не может», — объясняет эксперт.

Скидки при этом бывают весомыми — до 15-17%, но нужно смотреть, от какой цены они считаются. Например, застройщик предлагает однокомнатную квартиру 44,47 кв.м в корпусе со сдачей в 2027 году за 12,76 млн рублей без скидки и 10,96 млн со скидкой, то есть на 14% дешевле. Но бывает, что девелопер сначала поднял цену в прайсе (выше, чем в других корпусах того же ЖК), а потом объявил скидку, в итоге покупатель видит большой процент, но в абсолютных цифрах экономия минимальна.

Кейс № 1: ситуация зависит от комнатности и площади квартир

Лесенку цен относительно срока ввода дома в эксплуатацию можно проследить на примере комплекса «Мой Ритм» в Советском районе Казани, где есть сданные дома, строящиеся корпуса и уже сложившаяся вторичка. Цены взяты из каталога застройщика и объявлений на «Циан» и «Яндекс Недвижимости» в августе — октябре 2026 года. Это цены предложения, а не сделок: реальная цена ниже на размер торга или акции, и все цифры могут измениться. Метраж, этажи и отделка у этих лотов разные. Двухкомнатные и более компактные квартиры считали отдельно.

Двухкомнатные: ремонт возвращает в игру более дешевую вторичку

Вторичка без ремонта дешевле квартиры от застройщика примерно на 9%. Это видно даже внутри одного дома: двушка 63,1 кв.м у застройщика стоит 15,92 млн рублей (252,3 тыс./кв.м), двушка 63 кв.м у собственника — 14,5 млн (230,2 тыс./кв.м). Разница около 1,4 млн рублей, это середина вилки, о которой говорит эксперт: «По моей практике разница часто находится примерно в пределах 5-15% в пользу вторички».

Готовая квартира без ремонта от собственника обойдется примерно в ту же цену, что и недвижимость в строящемся доме: 230,2 тыс. рублей за кв.м против 230,6 тыс. По словам эксперта, когда остатки заканчиваются, ситуация постепенно выравнивается, и хорошие квартиры на вторичке могут стоить дороже.

Квартира с ремонтом от собственника стоит дороже квартиры от застройщика. В среднем 268,5 тыс. за кв.м — на 6% дороже новых квартир застройщика и на 17% — вторички без ремонта. Надбавка к «голой» вторичке — около 38 тыс. рублей за кв.м, или примерно 2,3 млн рублей на квартиру в 59 кв.м. Но платят здесь не только за ремонт: в этих лотах остаются мебель и техника, на цену могут влиять этаж и планировка.

Дизайнерский ремонт рынок оплачивает не полностью. Две двушки с авторским ремонтом, мебелью на заказ и встроенной техникой выставлены по 22 млн и 22,5 млн рублей — это 357-359 тыс. за кв.м, что на 41% дороже предложения от застройщика. Объявление об одной из них опубликовано 14 августа и 20 октября все еще было в продаже. «Можно полгода продавать прекрасную квартиру, если она переоценена», — замечает эксперт.

Ильназ Гизетдинов, эксперт по недвижимости:

— За хороший ремонт покупатель готов доплачивать, но практически никогда не оплачивает продавцу его полную стоимость. Лучше всего работает свежий нейтральный ремонт, куда можно сразу заехать. А вот очень дорогой и индивидуальный дизайн может стоить собственнику несколько миллионов, но покупатель совершенно не обязан оценить его так же. Поэтому хороший ремонт скорее помогает быстрее продать квартиру и попасть в верхнюю часть рынка, чем вернуть вложенную в него сумму.

Переуступка — самая бюджетная дорога к квартире. Три лота с уступкой прав в строящихся корпусах стоят 202-233 тыс. за кв.м, в среднем 216 тыс. рублей, что на 15% ниже цены застройщика.

Однокомнатные и студии: собственники просят больше

В компактных квартирах картина обратная: собственники просят на 6-7% больше, чем застройщик. При этом ремонт добавляет к цене всего 1,6% — относительно движения цены после смены собственника это не столь существенная цифра.

Чем продавцы объясняют свои цены, читается в самих объявлениях: главный довод — близость к метро, открытие которого ждут в 2027 году, и «потенциал роста». Но цена в объявлении — не цена сделки. Ильназ Гизетдинов говорит, что при цене, соответствующей рынку, на вторичке при торге скидывают 2-5% от первоначальной цены. Если вычесть из вторички без ремонта 3,5% на торг (средний показатель), получится около 287 тыс. за кв.м, а это всего на 2% выше цены застройщика, который при этом еще может предложить скидки и другие акции. То есть для компактных квартир цена продажи на вторичке практически не отличается от застройщика.

Кейс №2: Когда конкурент — застройщик с семью сотнями квартир

Второй комплекс, который мы взяли для анализа — «Южный парк» в селе Усады Лаишевского района. Показательна разница, как вторичке приходится конкурировать с застройщиком после сдачи дома.

Рынок здесь почти целиком принадлежит одному застройщику, у которого, по данным Циан, в продаже 710 квартир. По данным Яндекс Недвижимости, из 350 объявлений 322 — от застройщика, 26 — от агентств и всего 2 — от собственников.

Двухкомнатные: вторичка дешевле застройщика на 10%

«Если сравнивать действительно одинаковые квартиры в одном доме, разница в цене между предложениями от собственников и от застройщика часто находится в пределах 5-15%. Но универсальной цифры нет: иногда собственник продает дешевле застройщика, а бывает, что квартира с ремонтом и мебелью стоит уже дороже», — говорит эксперт.

В нашем кейсе собственник продает двушку 58,5 кв.м за 8,1 млн рублей (138 тыс. за кв.м), что почти на 29% дешевле предложения застройщика. Оговорка: это квартира в доме, введенном в эксплуатацию в 2020 году, а застройщик продает в 2026 году квартиры в недавно сданном корпусе, так что цифры нужно читать с поправкой на возраст дома и этаж.

По словам Ильназа Гизетдинова, вторичка «должна выигрывать чем-то другим»: более низкой ценой, хорошим ремонтом, мебелью или готовностью сразу заехать. Двушка 44,5 кв.м с евроремонтом выставлена в комплексе за 7,9 млн рублей (177,5 тыс. за кв.м), а застройщик предлагает квартиры под чистовую отделку по 189-200 тыс. за кв.м.

Застройщик тоже торгуется. По данным Циан, цены на квартиры в «Южном парке» за полгода снизились на 5,7%. Эксперт описывает механику так: если у застройщика остается много похожих квартир, он начинает активно давать скидки, собственнику приходится тоже реагировать ценой.

Что снижает цену больше: класс жилья или соседи по этажу

Можно ли сказать, что недвижимость комфорт-класса теряет в цене больше, чем бизнес и премиальные проекты? По мнению Ильназа Гизетдинова, на самом деле сильнее «проигрывает» тот объект, у которого много прямых конкурентов. «В комфорт-классе риск выше из-за большого числа одинаковых квартир: если в одном ЖК продаются 20 похожих однушек, покупатель выбирает ту, что дешевле. В бизнесе и премиуме предложение индивидуальнее и помогает держать цену. Но если премиальный объект изначально куплен слишком дорого, потеря тоже может быть существенной, потому что аудитория там намного уже», — предупреждает эксперт.

Что снижает цену квартиры при продаже:

• планировка и функциональность — с плохой планировкой уже ничего не сделаешь

• вид из окон, шум, этаж и количество света — в новом доме покупатель быстро сравнивает одинаковые квартиры и понимает, почему одна дороже другой

• недоделки застройщика и состояние дома, особенно если красивые рендеры расходятся с реальностью.

Хуже всего продаются квартиры, у которых несколько минусов сразу, а также квартиры без ремонта в доме, где уже много готовых вариантов. Тогда покупатель начинает считать не только цену квартиры, но также стоимость и время, затраченное на ремонт. Если квартира правильно оценена, вариант с ремонтом может найти покупателя за 1-2 месяца, без ремонта лучше закладывать 2-3 месяца и больше. Для ориентира: по данным Домклик срок экспозиции двухкомнатных квартир на вторичном рынке Казани сейчас около 75 дней.

Памятка: как потерять меньше при продаже

Продавцу

• Оцените квартиру до выхода в рекламу. Самые дорогие объявления в интернете не равны рыночной цене.

• Сделайте небольшую предпродажную подготовку: уберите лишние вещи и мелкие дефекты, сделайте хорошие фотографии, заранее соберите документы. Капитальный ремонт перед продажей чаще всего не нужен.

• Не затягивайте с завышенной ценой: первые недели после публикации самые важные. Если квартира выглядит непривлекательной на фоне конкурентов, снижение цены потом не всегда возвращает интерес покупателей.

• Следите за застройщиком в том же доме: если он активно дает скидки, придется реагировать ценой.

Покупателю

• Сравнивайте не цену квадратного метра, а полную стоимость входа в квартиру: ипотека, ремонт, мебель, время.

• Если вы проходите по семейной ипотеке и важен минимальный платеж, застройщик может оказаться выгоднее даже при более высокой цене.

• Спросите то, что повлияет на цену сильнее всего после ввода дома в эксплуатацию: сколько квартир еще будет продавать застройщик, какие очереди появятся рядом, куда выходят окна, насколько шумно, как работает управляющая компания и насколько легко квартиру будет перепродать.

Вместо вывода: кому вы продадите квартиру через пять лет

• После сдачи дома цена не растет сама, ее двигает конкуренция, которая в свою очередь зависит от целого ряда факторов: характеристики самой квартиры, количества непроданных квартир у застройщика, соседства других комплексов, локации и спроса в ней. Покупка на котловане больше не гарантирует 20-30% дохода.

• Вторичка без ремонта обычно дешевле квартиры от застройщика на 9-16%. Переуступка еще дешевле, в среднем на 15%. В маленьких квартирах собственники просят на 6% больше, чем у застройщика, но после торга разница почти исчезает (около 2%).

• Ремонт окупается не полностью. В двушке он добавляет к цене около 17% (примерно 2,3 млн рублей), в маленькой квартире всего 1,6%. Дизайнерский ремонт выставляют на 26-41% дороже застройщика, но платить за него целиком покупатели готовы редко.

• Чем больше квартир у застройщика, тем сильнее давление на цену вторички. Когда у застройщика предложений нет, на перепродаже можно заработать.

Потеря в цене зависит не только от рынка, но и от того, насколько квартира отличается от десятков соседних и насколько вы готовы это учитывать. Ильназ Гизетдинов формулирует это точнее: «Иногда человек очень подробно выбирает цвет кухни, но почти не думает о том, кому он сам через пять лет сможет эту квартиру продать».

Планируете покупку квартиры в новостройке Казани?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно вам проконсультируют.

Как вас зовут

Телефон

Электронная почта

Вопрос

Отправить

Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности Даю согласие на получение информации посредством рассылок

Спасибо за заявку!

Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Увидеть больше полезных статей

Перейти на главную

Узнавать актуальные новости и предложения

Подписаться в telegram

Получать самые важные новости

Подписаться на рассылку