Как вернуть деньги с эскроу-счета при расторжении договора ДДУ

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Эскроу-счет был придуман специально для проведения крупных сделок с недвижимостью. Деньги в этом случае поступают на безопасный счет, к которому у покупателя и продавца нет доступа, и хранятся они там до тех пор, пока застройщик не выполнит свои условия сделки.

Представьте, что вы даете деньги на хранение надежному другу (в данном случае — банку), который отдаст их застройщику только тогда, когда тот выполнит все свои обязательства. Если же что-то пошло не так и договор расторгается, банк возвращает деньги на счет покупателя. Это исключает мошенничество со стороны застройщика и позволяет избежать ситуаций, когда компания обманывала своих дольщиков и не завершала строительство дома.

Что такое договор ДДУ и как он работает

Договор долевого участия, он же ДДУ — это документ, который связывает вас и застройщика. Это ваш основной аргумент в спорах и ваша гарантия. В нем указано все самое важное:

• Детальное описание квартиры — площадь, планировка, номер этажа.

• Срок сдачи дома — критически важный пункт, на который стоит обратить внимание.

• Цена квартиры и порядок оплаты — здесь же будет информация об эскроу-счете.

• Права и обязанности сторон — обязательно прочтите, что должен делать застройщик, а что — вы.

• Условия расторжения договора — изучите этот раздел особенно внимательно.

ДДУ — это основа сделки по покупке первичной недвижимости. Поэтому не спешите подписывать его, внимательно прочитайте каждый пункт, а лучше — покажите юристу. Не бойтесь задавать вопросы застройщику!

Читайте также: Жилье формально сдано, фактически - нет. Что делать?

Когда можно расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги

Закон дает право расторгнуть ДДУ как в мирном порядке, так и через суд. Разберем самые распространенные сценарии для расторжения договора:

• Все сроки прошли, а дом не достроен? Застройщик обязан сдать дом в срок, указанный в договоре. Если этого не произошло, вы имеете полное право расторгнуть договор и потребовать свои деньги обратно.

• Квартира оказалась не такой, как обещали. Представьте, вы ждали квартиру с большими окнами и видом на парк, а получили «карцер» с видом на стену соседнего дома. Если качество квартиры не соответствует заявленным требованиям (трещины, плохая звукоизоляция, неработающие коммуникации и т. д.), вы можете расторгнуть договор. Главное — зафиксировать все недостатки!

• Застройщик решил поменять правила игры. Вдруг выяснилось, что вашей обещанной детской площадки не будет, а вместо нее построят парковку? Или площадь квартиры внезапно уменьшилась? Если застройщик существенно изменил проект дома или квартиры, вы имеете право отказаться от сделки.

• В ДДУ прописаны дополнительные условия. Кроме общих правил, в вашем ДДУ могут быть указаны и другие основания для расторжения. Внимательно изучите договор, возможно, там есть «лазейка» в вашу пользу.

• По соглашению сторон. Иногда застройщик понимает, что не может выполнить свои обязательства и сам идет на расторжение договора. В этом случае составляют соглашение о расторжении, где прописывают условия возврата денег.

Но нередко бывает и так, что покупатель просто передумал брать квартиру. Проблемы на работе, переезд в другой город или банально нашли вариант получше — как быть в этой ситуации? Тут важно понимать, что одного желания покупателя выйти из договора ДДУ недостаточно. Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, нужно обязательное согласие застройщика.

Но на практике положительный ответ застройщик дает не часто. Тогда придется либо продать недостроенную квартиру (такие сделки называются переуступка), либо дождаться сдачи квартиры и продать уже готовую недвижимость.

Важно! Если застройщик соблюдает условия договора и отказывается его разрывать по обращению покупателя, суд встанет на сторону застройщика. Поэтому заранее взвешивайте все «за» и «против» до заключения договора ДДУ, чтобы потом не передумать.

Какие документы понадобятся, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета

Представим ситуацию — ваш договор ДДУ разорван, и теперь нужно забрать деньги с эскроу счета. Как это сделать? Очень просто — достаточно обратиться в банк и подготовить следующий пакет документов:

• Заявление о расторжении ДДУ. Напишите заявление в двух экземплярах (один — застройщику, другой — в банк), где четко укажите причину расторжения, ваши банковские реквизиты и ссылку на эскроу-счет.

• Оригинал ДДУ. Копия документа не принимается даже если она заверена нотариусом.

• Доказательство того, что вы внесли депозит. Предоставьте платежные поручения, выписки из банка или любые другие документы, подтверждающие, что вы действительно оплатили квартиру.
• Документы, подтверждающие причину расторжения. Это может быть уведомление о задержке сдачи дома, заключение эксперта о недостатках квартиры, документы об изменении проектной документации и т. д.
• Выписка из ЕГРН. В том случае, если право требования зарегистрировано.

В некоторых случаях может потребоваться согласие супруга или супруги, если вы состоите в браке.

Читайте также: Что такое проектная декларация и где ее найти

Как быть с ипотечной недвижимостью

С ипотекой дела обстоят сложнее. Загвоздка в том, что в сделке участвует еще и банк, который выдал вам кредит под залог квартиры. Соответственно, кредитора нужно будет обязательно уведомлять. Порядок действий в этом случае будет таким:

• сообщите банку о расторжении ДДУ;

• согласуйте порядок возврата денег с банком (банк может потребовать, чтобы деньги с эскроу-счета были перечислены напрямую на счет погашения ипотечного кредита);

Процедура с ипотекой может затянуться, поэтому запаситесь терпением и проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на ипотечных сделках.

Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке

Договор с застройщиком можно разорвать в одностороннем порядке, если тот нарушает обговоренные условия. Для этого необходимо составить официальное уведомление и передать его застройщику, если тот в течение 30 дней не даст ответ — можно обращаться в суд. Здесь может быть два варианта:

1. Застройщик не хочет расторгать договор. В зависимости от конкретной ситуации он может предложить более выгодные условия, чтобы компенсировать неустойку (например, скидку на квартиру).

2. Застройщик согласен с расторжением. В этом случае договор расторгается незамедлительно.

Тем не менее, если застройщик нарушил условия ДДУ и покупатель не согласен с предложенной компенсацией, он все равно имеет право расторгнуть договор через суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд: пошаговая инструкция

Если застройщик не хочет возвращать деньги, придется идти в суд. Это дольше и сложнее, но иногда другого выхода нет.

Порядок действий будет следующим:

1. Соберите все документы. Подготовьте все, что у вас есть по этой сделке.

2. Составьте исковое заявление. В иске укажите: чего вы хотите и какие документы прилагаете.

3. Подайте иск в суд. Подавайте иск в суд по месту нахождения застройщика или по месту строительства дома (если это указано в ДДУ).

4. Участвуйте в судебных заседаниях. Ходите на все заседания, отвечайте на вопросы, предоставляйте доказательства.

5. Получите решение суда.

6. Предъявите исполнительный лист в банк. Если суд вынес решение в вашу пользу, получите исполнительный лист и предъявите его в банк, где находится эскроу-счет. Банк переведет вам деньги.

Судебный процесс может занять много времени, но не отчаивайтесь! Главное — верьте в свою правоту и не бойтесь бороться за свои деньги.

Фиксируем

1. Деньги на эскроу-счете — это ваши деньги, и вы имеете право их вернуть.

2. Самые распространенные причины расторжения ДДУ — задержка сдачи дома и недостатки квартиры.

3. Если застройщик задерживает сдачу дома, сначала отправьте ему уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Если не поможет — идите в суд.

4. Соберите все необходимые документы, чтобы доказать свою правоту.

5. Если квартира куплена в ипотеку, обязательно уведомьте банк и согласуйте с ним порядок возврата денег.

6. Не бойтесь обращаться за помощью к юристу. Он поможет вам разобраться в сложных вопросах и защитить ваши права.