Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной

Что такое рыночная стоимость и как ее определить

Это та цена недвижимости, которую определяет профессиональный оценщик, риэлтор или же непосредственно собственник. Но, если копнуть глубже, то рыночную стоимость определяет рынок. Так, если собственник установил цену на свою квартиру в размере 10 миллионов, но не может продать ее годами — то цена завышена. В принципе считается, что если установлена равновесная цена, то купить квартиру должны в среднем за 2-3 месяца.

Другими словами, рыночная цена — это реальная стоимость, за которую в текущих реалиях и при существующей экономической ситуации потенциальный покупатель согласен приобрести собственность и подписать сделку купли-продажи. И эта, так сказать, настоящая цена очень динамичная. Она зависит от массы факторов и постоянно меняется. Поэтому неопытному собственнику порой весьма проблематично самостоятельно понять, сколько стоит его имущество, за сколько его продавать. Просто посмотреть на стоимость предложений в соседних квартирах/домах — недостаточно. Ведь даже идентичные по планировке и ремонту помещения в одном подъезде могут сильно отличаться — порой разница достигает миллиона рублей.

Например, квартиры на первом и последнем этаже традиционно стоят дешевле, чем остальные. Угловые квартиры часто холоднее центральных, это может снизить стоимость. Но в ряде домов хрущевского типа угловые квартиры обладают дополнительным окном, что, напротив, уже повышает стоимость недвижимости. Поэтому точно определить цену на данный момент может только оценщик. Впрочем, небольшая погрешность не слишком опасна для заключения сделки.

Что влияет на рыночную стоимость

Факторов, влияющих на этот параметр — сотни. По крайней мере, эксперты ориентируются на огромный перечень. Но, если слегка «округлить» список, то мы получим следующий вариант.

Рыночные факторы:

• текущее состояние спроса, сколько есть желающих приобрести недвижимость;

• точный спрос, сколько людей хотят квартиру именно в вашем городе, районе, доме;

• предложение рынка, то есть, ваши прямые конкуренты при продаже;

• платежеспособность граждан на конкретном этапе.

Банковские факторы:

• ключевая ставка, установленная Центробанком;

• текущая ипотечная ставка от популярных банков;

• наличие льготных программ — семейная ипотека и так далее;

• стабильность курса национальной валюты.

Географические факторы:

• регион, город, в котором располагается недвижимость;

• конкретный район города;

• инфраструктура поблизости;

• наличие поблизости крупных развлекательных центров, концертных залов, дворцов спорта и тому подобного;

• метро, остановки общественного транспорта, подъездные пути, состояние дорог;

• известные планы местного самоуправления по облагораживанию территории, где находится дом.

Конструкционные факторы:

• тип дома — кирпичный, монолитный, панельный;

• год постройки дома, чем моложе здание, тем выше стоимость;

• этажность дома;

• наличие лифта, размеры и качество территорий общего пользования;

• размер и благоустройство придомовой территории, наличие обособленной (закрытой) территории дома;

• общая площадь помещения;

• этаж, на котором располагается жилье;

• общее состояние дома — как давно был ремонт, какого качества;

• состояние квартиры — уровень ремонта, необходимость дополнительных вложений;

• состояние линий коммуникация, вентиляции, отопления, водоподачи и канализации, сантехники, газового оборудования (если дом газифицирован).

• балкон, лоджия.

Как видите, навскидку определить стоимость квартиры перед продажей — задача не простая. Поэтому обычно продавцы пользуются простым способом — копируют цену у других. Но она далеко не всегда отражает истинное положение вещей. Кроме того, если сделка купли-продажи происходит с ипотечным кредитованием, то банк потребует проведение профессиональной оценки. Ему же нужно знать, сколько на самом деле стоит его будущий залог. И в такой момент покупатель и продавец часто с удивлением узнают, что цена сделки серьезно занижена или завышена.

Читайте также: Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Определение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость — это официальная сумма, в которую государство оценило недвижимость. Эта цена вносится в Росреестр, обозначается на выписке из ЕГРН. И нужна она в первую очередь для определения размера налога. То есть, государство не так важно, за сколько вы продаете и покупаете квартиру. Но для налоговых отчислений нужно точно знать, сколько стоит объект. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость, тем больше придется платить налогов.

Но не стоит пугаться, если вдруг вы заметили, что кадастровая стоимость в вашей выписки из ЕГРН на 100 тысяч больше той, за сколько вы купили квартиру. Разница в размере налогообложения будет практически нечувствительной.

Кадастровая стоимость стремится к рыночной, но постоянно от нее отстает. Это догоняющая цена, которая учитывает лишь ряд факторов из общего списка. Она формируется проще и уже, да и изменяется медленнее.

И что примечательно, для определения кадастровой цены ни один эксперт даже не зайдет внутрь вашей квартиры. Она рассчитывается сугубо по нормативам.

Вот пример — в одном доме есть две квартиры на одном этаже с идентичной планировкой. Пусть это квартиры, А и Б.

В квартире, А сделан капитальный и дизайнерский ремонт. Залита новая стяжка, уложен паркет, стены покрыты современной гипсовой штукатуркой, сверху — декоративная штукатурка. В одной из комнат создан дополнительный уровень, благодаря высоте потолков. Все стены и пол выровнены с минимальной погрешностью, на окнах тройной брендовый стеклопакет. В общем, ремонт сопоставимый со стоимостью квартиры.

В квартире Б — ремонт остался такой, какой был на момент сдачи дома 40 лет назад. Стены кривые, покрыты СССР-овской зеленой масляной краской, на полу лаги, потолок просто выкрашен белой краской.

С точки зрения рынка, цена этих квартир будет различаться на миллионы рублей, с точки зрения государства и кадастровой стоимости — цена одинаковая.

Что влияет на кадастровую стоимость

Список, по которому определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества куда меньше. Это:

• возраст строения;

• материал, из которого построен дом;

• этажность;

• состояние (определяется уровень износа на основании отчетов УК, даты, когда был проведен капитальный ремонт);

• регион, город, район;

• общая и жилая площадь недвижимости;

• коэффициент, установленный в регионе.

Разница кадастровой и рыночной стоимости

Перечень факторов, используемых для расчетов этих двух стоимостей, сильно отличается. Поэтому зачастую две цены тоже не сходятся. И вектор разницы может быть направлен в любую сторону.

Если на рынке всплеск спроса, а поставки стройматериалов из-за дефицита запчастей для починки грузовиков снижены — стоимость вторичного жилья может подняться на условные 10-15%. Пойдет ли за ней кадастровая цена? Если и пойдет, то очень неспешно. И разница быстро увеличивается.

И, напротив, если ЦБ затянул ключевую ставку и отменил льготные ипотеки, то спрос на жилье стремительно пойдет вниз. А с ним и рыночная стоимость, кадастровая стремительно вырвется вперед. И таких примеров может быть масса.

Читайте также: Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость очевидно завышена, то собственник оплачивает завышенный налог. Да и в случае перепродажи, дарения налог окажется значительно больше. В этом случае собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости.

И тут есть два пути. Первый — если в документах ошибка. В выписки из ЕГРН завышена площадь, неверно указан тип дома, год постройки и так далее. В этом варианте достаточно обратиться в МФЦ с техпаспортом и указать на ошибку. Ее исправят, а кадастровую стоимость пересчитают.

А вот если ошибок нет, просто цена на ваш взгляд излишне высокая — то остается только обращаться в суд с заявлением о требовании переиндексации.

Подведем итоги

• Рыночная стоимость — эта равновесная цена, за которую вы можете продать недвижимость. Она определяется рынком.

• Кадастровая стоимость — это цена, которую рассчитывает государство для налогообложения собственника.

• Рыночная цена более точно отражает истинное положение цен, кадастровая же устанавливается даже без осмотра помещения.

• Рыночная и кадастровая цена часто не совпадают.

• Если кадастровая стоимость завышена, собственник имеет право ее оспорить.