Где выгоднее купить квартиру в 2026 году: изучаем локации Казани

В столице Татарстана новыми точками роста становятся бывшие промышленные зоны. В результате реновации на территориях, некогда занятых складами и гаражами, вырастают жилые кварталы, создается инфраструктура, благоустройство. Вместе с экспертом по недвижимости разберем кейсы, чтобы понять: выгодно ли инвестировать в проекты в подобных локациях и насколько они подходят для жизни.

Для этого сравним несколько параметров:

• динамику цен с момента старта продаж до текущего момента

• транспортная доступность и планы по ее развитию

• социальную инфраструктуру — существующую и запланированную

• доходность аренды и ликвидность при перепродаже.

Кейс 1: развитая локация с понятным будущим

На границе Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Казани активно развивается территория вдоль ул. Михаила Миля. Драйвером реновации стал ЖК «Династия» * от компании «ТСИ», продажи квартир в котором стартовали в 2022 году, а первые дома сдали в конце 2024 года. Сегодня это один из наиболее доступных вариантов в этой части города, отмечает эксперт АН «Домотека» Николай Буланов.

С момента старта стоимость квартир выросла на 20-40% в зависимости от очереди и планировки. Наибольший прирост — по первой очереди. На вторичном рынке сегодня студии в «Династии» стартуют от 6 млн 500 тыс. рублей, однокомнатные — от 7 млн 500 тыс. до 8 млн 800 тыс. рублей, двухкомнатные — от 9 млн 500 тыс. до 13 млн 690 тыс. рублей. Это наглядно показывает: те, кто покупал на старте, уже зафиксировали прирост.

Для жителей «Династии» доступна инфраструктура, сформированная в Авиастроительном районе — социальные объекты (школы, детсады и больницы) находятся на расстоянии не более 2 км. А развитая дорожная сеть обеспечивает выезды в Ново-Савиновский, Московский и Кировский районы, а также из Казани в высокогорском и зеленодольском направлении.

Согласно проектной документации, на территории микрорайона запланированы: 12 многоквартирных домов, детский сад, школа, торговые объекты. Предусмотрены бульвары с центральной площадью, велодорожки, прогулочные зоны с беседками и детскими площадками. Регулируемый перекресток на ул. Тэцевская улучшит транспортную доступность.

«Рост цен на недвижимость через 1-2 года возможен, но не стоит ожидать большого скачка — примерно 15%. Именно поэтому я считаю ЖК «Династия» не столько инвестиционным вариантом для дальнейшей перепродажи, а более подходящим для жизни. Также он неплохо показывает себя как вариант для сдачи в аренду», — уверен Николай Буланов.

Кейс 2: точка входа с инвестиционным потенциалом

В Советском районе, самом большом по площади в Казани, застройка бывших промзон ведется в нескольких направлениях, в том числе в районе улиц Аделя Кутуя, Родины и Даурская и на ул. Халитова вблизи транспортно-пересадочного узла Компрессорный. А среди проектов, которые будут формировать облик этих территорий в ближайшие годы, — ЖК «Притяжение» ** и ЖК «Статный» *** от ТСИ. Первые дома в обоих комплексах введут в эксплуатацию уже в 2026 году. Покупка квартиры в проектах, которые еще не сданы, означает более низкую цену входа — и более высокий потенциал роста.

По словам эксперта АН «Домотека» Николая Буланова, цены в ЖК «Статный» и ЖК «Притяжение» сопоставимы с другими проектами в указанных локациях, при этом срок сдачи домов близко, то есть не придется ждать несколько лет, прежде чем получить ключи от квартиры.

«Те, кто покупает квартиры в этих проектах сейчас, в том числе в ипотеку, получают качественное жилье, которое будет сдано в срок, и надежду на благоустроенный новый квартал в течение 2-3 лет. Рекомендую эти ЖК клиентам, которые с пониманием относятся к реновации промзон и имеют в запасе время», — отмечает Николай Буланов.

Таким образом покупатели фиксируют минимальную цену до завершения строительства, входят в локацию до того, как инфраструктура «отыграется» в стоимости, и получают квартиру большей площади за те же деньги, что в более развитых районах.

Локация, где возводится ЖК «Притяжение», отличается насыщенной инфраструктурой в шаговой доступности (от 700 м до 3,3 км) — от социальных объектов и торговых центров до одного из наиболее крупных городских рекреационных зон — Горкинско-Ометьевского леса. При этом и территория самого жилого комплекса будет наполнена местами для отдыха, спорта и игр детей. В 12 минутах от ЖК находится станция метро «Горки», а также остановки общественного транспорта. Удобные выезды на автомобиле — по улицам Аделя Кутуя, Родины и Гвардейской, Вознесенскому тракту и далее на М7. Кроме того, благодаря расположению легко выехать из города по Оренбургскому тракту в лаишевском направлении.

Несмотря на статус бывшей промзоны, ЖК «Статный» также не лишен базовой инфраструктуры в виде детских садов и поликлиники. Еще одно дошкольное учреждение запланировано на территории самого комплекса — под него выделен участок. А в соседнем ЖК построят школу. Дополнит локацию новый сквер, предусмотренный проектом. Близость к транспортно-пересадочному узлу говорит само за себя — до разных районов Казани удобно добираться как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Ближайшее направление для поездок за город — высокогорское.

Что выбрать — для жизни и для инвестиций

• Покупка для проживания. Если нужна квартира «здесь и сейчас» с готовой инфраструктурой, выбор в пользу «Династии». Если готовы подождать с переездом — «Статный» или «Притяжение».

• Покупка под аренду. Подойдут все три жилых комплекса, гарантирована стабильная доходность.

• Покупка для перепродажи через 3-5 лет — наибольший потенциал у «Притяжения» и «Статного»: вход на раннем этапе, рост цены по мере развития квартала. Горизонт инвестиции — от 5 лет.

«Инвестиционная привлекательность локации напрямую зависит от будущих позитивных изменений, которые еще не отражены в текущей цене. Успех инвестора — купить объект до того, как эти изменения станут общеизвестным фактом», — подчеркивает Николай Буланов из АН «Домотека». Эксперт также отмечает: освоение промзон — процесс небыстрый, но предсказуемый.

Чек-лист: на что смотреть при выборе локации

Перед покупкой квартиры в любом проекте пройдитесь по этому списку:

• Транспорт. Протестируйте маршрут от дома до работы в час пик. Оцените выезды на основные магистрали. Изучите планы по развитию транспортной сети — близость к будущим станциям метро может дать +20-30% к стоимости.

• Социальная инфраструктура. Проверьте, к какой школе и поликлинике относится дом. Уточните, что запланировано в рамках проекта — детские сады, школы, парковки.

• Планы развития района. Изучите генплан и проект планировки территории (ППТ). Так вы узнаете, что появится рядом с домом через 3-5 лет.

• Динамика цен у соседей. Посмотрите, как менялась стоимость квадратного метра в уже сданных домах рядом — например, в соседних проектах. Это реальный индикатор темпа роста в локации.

• Этап строительства. Котлован — максимальный потенциал, максимальный риск. Готовность 70%+ — низкий риск, ограниченный потенциал роста. Оптимальный баланс риска и доходности — средние этажи.

• Конкуренция в локации. Много новых проектов рядом = риск перенасыщения. Мало конкурентов = устойчивый спрос и цена. Это важно, если квартира покупается для сдачи в аренду.

• Выезд «в поле». Прогуляйтесь по району в будний день. Посмотрите на стройку, дворы соседних домов, состояние дорог. Используйте панорамы карт в поисковых системах для оценки вида из будущих окон.

* ЖК «Династия». Застройщики — ООО «Спецзастройщик Династия», ООО «Спецзастройщик Династия-4». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф

** ЖК «Притяжение». Застройщик — ООО «Спецзастройщик ТСИ-161». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф

*** ЖК «Статный». Застройщик — ООО «Спецзастройщик Халитова». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф

Реклама. ООО «ТСИ-РИЭЛТ»