Застройщик обанкротился: что делать?

На фоне трудностей, которые испытывает строительная отрасль, эксперты прогнозируют волну банкротств в ближайшее время. Отмена моратория на взыскание штрафов и неустоек усложняет положение застройщиков, при этом не защищает покупателя от потери денег — по новым штрафам суды могут прописывать в своих решениях отсрочку исполнения до 31 декабря года.

Такое отложенное выполнение обязательств, предупреждает юрист Антон Соколов, может оказаться критическим для дольщиков, ведь судебные решения 2024-2025 годов подлежат исполнению только в 2027 году. К этому моменту у застройщика может не остаться активов и денег на счетах, а исполнительный лист станет невыполнимым.

Антон Соколов, генеральный директор «Мое решение»:

— Как юрист, который работает с делами по долевому строительству и постоянно сталкивается в судах с механизмами достройки объектов, взыскания неустойки и раскрытия эскроу-счетов, считаю важным указать на риски, связанные с отсрочкой исполнения решений суда по искам к застройщикам. Девелоперы часто создают отдельное ООО под каждый комплекс, а после завершения проекта компанию банкротят или ликвидируют, избегая ответственности.

Как узнать, что застройщик — банкрот?

Банкротом становится компания, если не может покрыть долги свыше 2 млн рублей на протяжении более трех месяцев. Инициировать процедуру банкротства в таком случае может сам застройщик, кредитор или государственный орган. Процедура всегда проходит через арбитражный суд, поэтому сведения о ней появляются в открытых источниках.

Дольщик может самостоятельно проверить, не начато ли банкротство в отношении застройщика:

• на сайте Федресурс, для этого достаточно ввести название компании или ИНН

• в газете «Коммерсантъ», в которой конкурсный управляющий должен в течение 15 дней после решения суда разместить сообщение о банкротстве

• на сайте арбитражных судов «КадАрбитр», где можно увидеть, подано ли заявление о банкротстве и на какой стадии находится дело.

Кроме того, конкурсный управляющий обязан известить дольщика о банкротстве в течение 15 дней после признания застройщика таковым.

Затем в течение 45 дней после уведомления или 60 дней после публикации в реестре требований участников строительства дольщики должны подать заявление конкурсному управляющему о том, какой вариант выхода из сложившейся ситуации им подходит больше — получить квартиру или вернуть деньги. Если покупатель пропустил этот срок, то его можно восстановить только через суд. Поэтому, чем раньше дольщик узнает о начале банкротства, тем выше шанс защитить свои деньги или право на квартиру.

Как понять, что застройщика ждет банкротство?

Признаков, по которым дольщики могут понять о приближении банкротства компании-застройщика, несколько.

• На строительной площадке длительное время нет рабочих или техники.

• Застройщик перестал публиковать ежемесячные отчеты в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

• Срок действия разрешения на строительство подходит к концу, но дом не готов.

• Нет финансовой отчетности на сайте проекта.

• Застройщик откладывает ввод в эксплуатацию дома и не передает ключи дольщикам.

• Банки отозвали аккредитацию на ипотеку в жилом комплексе.

• В отношении застройщика подрядчики или банки подают иски.

Что выбрать при банкротстве застройщика: деньги или квартиру?

Дольщик, после того как узнал о банкротстве застройщика, может выбрать: вернуть деньги или добиться достройки дома и получить квартиру. Решение нужно принимать быстро в течение 60 дней с момент публикации извещения о банкротстве, чтобы успеть включить свои требования в реестр.

Возврат денег

При покупке квартиры по договору долевого участия деньги будущего собственника хранятся на эскроу-счетах. И если дольщик хочет их вернуть, ДДУ расторгается, и банк возвращает средства с эскроу-счета покупателю.

Чтобы вернуть деньги, нужно:

• проверить статус компании-застройщика и актуальные сроки для предъявления требований конкурсному управляющему, сделать это можно на одном из сайтов для проверки на банкротство

• уточнить и зафиксировать дату публикации сообщения о банкротстве или соответствующего уведомления

• собрать документы: паспорт, договор долевого участия, документы об оплате, данные из публикации о банкротстве

• подать застройщику уведомление о расторжении договора долевого участия

• дождаться погашения записи о договоре долевого участия в ЕГРН и ждать возврата денег с эскроу-счета на ваш счет.

Если квартира куплена в ипотеку, у дольщика сохраняется обязанность выплачивать кредит. Затем деньги в течение трех дней после размещения информации в ЕИСЖС с эскроу-счета направляются на погашение кредита — на залоговый счет банка, а дольщику возвращают первоначальный взнос. Если остаток по кредиту небольшой, то часть денег идет на его погашение, а остаток дольщику. Если для оплаты первоначального взноса использовался маткапитал, эта сумма возвращается в Социальный фонд РФ.

Проценты, а именно их оплачивают заемщики в первые годы ипотеки, дольщику не вернут. За хранение денег на счетах эскроу проценты от банка тоже не начисляются.

Также важно помнить, предупреждает Антон Соколов, что со счета эскроу кредитные организации могут вернуть только ту сумму, которая хранится там. Если квартира была перепродана дороже на стадии строительства, например, по переуступке права требования по ДДУ, то новый покупатель при банкротстве застройщика получит не всю уплаченную сумму.

Поэтому вариант получения денег не очень выгоден. Кроме того, после заключения договора долевого участия стоимость квартиры, скорее всего, тоже выросла, и дольщик не сможет купить на полученные средства жилье. Стоит возвращать деньги в том случае, когда вы уверены, что дом точно не достроят.

Получение квартиры

Если дом практически завершен, то лучше дождаться окончания строительства. Покупатели должны подать заявление о передаче квартиры в реестр участников долевого строительства.

В этом случае алгоритм действий дольщика будет выглядеть так:

• проверка наличия публикации о банкротстве

• сбор документов: паспорт, договор долевого участия, платежные документы

• подача заявления конкурсному управляющему

• ожидание решения конкурсного управляющего или регионального фонда — достройка, компенсация или передача проекта новому застройщику.

Если многоквартирный дом строился без использования эскроу-счетов (по проектам до 1 июля 2019 года эскроу-счета были необязательны), то помощь дольщикам оказывает Фонд развития территорий (в Татарстане — Республиканский фонд поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков). Он может взять на себя завершение строительства или предоставить компенсацию дольщикам. Если дом почти готов, выбирается достройка, но в случае экономической нецелесообразности проекта, выплачивается компенсация. Ее размер определяется по рыночной стоимости аналогичного жилья, с учетом внесенных сумм за квартиру. При ипотеке заемщику нужно продолжать платить ежемесячные взносы, пока банк не примет решение о реструктуризации или закрытии долга за счет компенсации.

Также, если дом уже построен, но квартира не передана до банкротства, дольщик может оформить право собственности на нее. Для этого нужно подать иск для признания права собственности в арбитражный суд.

Банкротство застройщика — это не финал, а старт законной процедуры, направленной на защиту прав дольщиков. Важно действовать оперативно и вовремя заявить о своих правах: своевременно подать заявление и продолжать выплачивать ипотеку, чтобы избежать появления дополнительных рисков. Это позволит получить квартиру или минимизировать финансовые потери.

Читайте также Как оформить ипотеку без постоянной прописки: условия банков и возможные риски