Апрель оказался худшим с 2023 года
В апреле в новостройках Казанской агломерации купили 680 квартир площадью 32,4 тыс. кв.м. По сравнению с мартом число реализованных объектов выросло на 6%, но показатели не оптимистичные. Апрель 2026-го стал худшим за 3 года: к 2025-му показатели упали на 20%, к 2024-му — на 56%, а к 2023-му — снова на 20%.
«Рынок Казанской агломерации колышется на нижней границе показателей продаж — до 700 квартир. Здесь все стабильно, но нельзя сказать, что это хорошая тенденция. Апрель прошел, а мы до сих пор находимся в мертвом сезоне. Понятно, что были изменения в семейной ипотеке, рынок адаптируется, но он взял большую паузу. Сейчас нет сезонного фактора, стимула, так что мы видим абсолютно рыночный спрос», — прокомментировал аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
В апреле квартира в новостройке Казани стоила в среднем 11,8 млн рублей при площади 47,7 кв.м. За месяц цена лота упала почти на 600 тыс., а метраж снизился незначительно. В результате «квадрат» жилья обходился покупателям в 248 тыс. рублей (-8 тыс.). При этом выручка девелоперов составила 8 млрд рублей, увеличившись к марту несущественно. Застройщики жертвуют маржинальностью, предлагая акции и выгодные инструменты покупки. Иногда скидки доходят до 35-40%, не повсеместно, а на ограниченный пул квартир — порядка 10 в жилом комплексе.
Эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин добавляет, что скидки и акции носят временный характер — до пополнения эскроу-счетов, массового снижения цен у застройщиков нет.
Самую высокую стоимость «квадрата» показала квартира в ЖК «Заря» — 507,3 тыс. рублей. Проект больше полугода держался в лидерах по этому критерию, но в марте его обошел ЖК «Заман» со стоимостью квадратного метра 747 тыс. рублей. Самые бюджетные квартиры нашлись в ЖК «Дольче вита», где «квадрат» стоил 125 тыс. рублей.
Рынок новостроек застыл без драйверов роста
По словам Петра Бурунина, апрельские показатели были ожидаемы, в числе причин — ужесточение семейной ипотеки и вымывание платежеспособного спроса после всплеска в январе-феврале. Главным ограничителем покупок остаются ипотечные условия, которые, как репку, тянут за собой высокие комиссии банкам за снижение ставки, большие переплаты по семейной ипотеке со сверхлимитом и низкую одобряемость по кредитным заявкам. Все это формирует отложенный спрос на недвижимость. Из ободряющих новостей — в апреле в Казанской агломерации стартовали несколько ЖК, статистику по которым можно будет увидеть в мае-июне.
В свою очередь вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев отмечает, что прирост на 6% за месяц не существенный показатель и заострять внимание на этом не стоит: «Нужно учитывать, что решение о покупке недвижимости связано с многими факторами: финансовые возможности, стечение обстоятельств, семейные вопросы и многое другое, поэтому ждать, что показатели будут прирастать месяц к месяцу не стоит, люфт в 10-15% приемлем. Кардинальных изменений на 40-50% пока не ожидается — в последние месяцы нет драйверов, которые ускоряют или замедляют продажи. Как минимум, снижения спроса нет, и это хорошо для застройщиков»
Марат Идиатуллин обратил внимание, что прирост в 30-40 лотов — не показатели, которые ждали участники рынка недвижимости, поскольку к апрелю обычно спрос на квартиры растет более существенно, а покупатели становятся активнее. «Тенденция не соответствуют рыночным условиям: по сравнению с прошлыми годами ключевая ставка меньше, но продажи все равно низкие (ранее львиная доля продаж приходилась на семейную ипотеку). Сейчас условия рыночной ипотеки лучше, но, видимо, они еще недостаточно хороши, чтобы люди покупали квартиры активнее», — пояснил аналитик Урбан Медиа.
С тем, что высокая ключевая ставка сдерживает спрос, согласен Руслан Садреев. По его словам, сейчас почти нет сделок по рыночной ипотеке, потому что ставка снижается неактивно — уменьшение на 0,5% в кредитном платеже сэкономит несколько тысяч рублей, но не подстегнет спрос. «Если бы ставка была в диапазоне 14-15%, то тогда, возможно, мы увидели бы оживление», — заключил вице-президент Гильдии риэлторов РТ.
ПИК вернулся в пятерку лидеров с выгодными рассрочками
В пятерку застройщиков-лидеров по объемам продаж на четвертое место вернулся федеральный девелопер ПИК. В остальном список остался неизменным: «Суварстроит», «Унистрой», «КамаСтройИнвест» и «Ак Барс Дом».
Первое место уверенно заняла компания «Суварстроит», продав 102 квартиры (+10) площадью 4,4 тыс. кв.м. Девелопер предлагал одни из самых выгодных вариантов в топ-5, так, средняя цена «квадрата» составила 224,3 тыс. рублей (+6 тыс.). Квартира в проектах «Суварстроит» стоила в среднем 9,7 млн рублей при площади 43,2 кв.м — показатели изменились незначительно. Выручка компании достигла 990 млн рублей.
«Секрет «Суварстроит» в рассрочках — по ряду проектов условия предлагаются одни из лучших в городе. Также в апреле было много продаж по траншевой ипотеке, когда кредит выплачивается не весь сразу, а несколькими траншами. Такие инструменты обеспечивают застройщику стабильно высокие продажи», — пояснил Петр Бурунин.
Второе место занял федеральный девелопер «Унистрой», поменявшись позициями с «Суварстроит». В жилых комплексах компании в апреле купили 88 квартир (-13) площадью 3,6 тыс. кв.м. Средняя площадь лотов оказалась самой низкой в топ-5, составив 41,8 «квадратов» — показатель незначительно снизился. Такую квартиру покупатели могли приобрести за 10 млн рублей (-556,4 тыс.). Квадратный метр в проектах «Унистрой» стоил 239,4 тыс. рублей, что позволило компании заработать 882 млн рублей.
Третью строчку занял девелопер «КамаСтройИнвест» — такой результат компания показывает несколько месяцев подряд. В апреле у «КСИ» купили 80 квартир (-9) площадью 4,5 тыс. кв.м. Несмотря на снижение продаж, компании удалось нарастить прибыль до 1,2 млрд рублей. Средняя площадь квартир прибавила 6,1 кв.м, составив 56,4 «квадрата». Это самый высокий показатель среди топ-5. Такие квартиры покупатели брали за 15,5 млн рублей (+2,7 млн). Цена «квадрата» тоже оказалась самой высокой в пятерке лидеров — 275,8 тыс. рублей (+34 тыс.).
На четвертую позицию в рейтинг вернулся федеральный девелопер ПИК, который более чем вдвое нарастил объемы продаж — с 29 до 70 квартир. Общая площадь реализованных объектов достигла 3,4 тыс. кв.м. Стоимость «квадрата» в новостройках ПИК сохранилась на уровне 245 тыс. рублей. Средняя площадь квартиры выросла до 48,7 кв.м, а ее стоимость — до 11,9 млн рублей (+800 тыс.). Это помогло девелоперу заработать 839 млн рублей.
Петр Бурунин связывает успех продаж новостроек компании с выгодными рассрочками и точечными скидками: «Учитывая и так комфортные для Казани цены, проекты ПИК стали в апреле еще доступнее. Увеличение метража и чека говорит о смещении спроса в более комфортное жилье для жизни». Отметим, что в топ-5 нарастить продажи смогли только «Суварстроит» и ПИК.
Замыкает пятерку лидеров «Ак Барс Дом» — в апреле татарстанская компания сдала позиции, спустившись с четвертой на пятую строчку. В жилых комплексах девелопера покупатели нашлись для 48 квартир (-14) площадью 2,2 тыс. кв.м. Средний метраж лотов заметно упал — с 52,4 до 46,2 кв.м. Стоимость квартиры при такой площади составила 11,5 млн рублей (-800 тыс.). Средняя цена за квадратный метр выросла до 249 тыс. рублей. В результате застройщик заработал 552 млн рублей.
Покупателей привлекают удобные инструменты покупки, включая скидки, рассрочки, субсидированные ставки, выгодные условия для первоначального взноса. «Таких условий не было 2-3 года, но проблема в том, что их сравнивают с семейной ипотекой, а конкурировать с ней сложно. Также покупатели опасаются некоторых программ, но это вопрос восприятия. Акции однозначно выгодные, рано или поздно они начнут работать, а если не начнут — застройщики увеличат скидки», — заявил Марат Идиатуллин. Он добавил, что отстающие по продажам компании, анализируя показатели лидеров, начнут активнее предлагать похожие инструменты, стимулируя покупателей.
Но для застройщиков остаются риски в части рассрочки. Руслан Садреев объясняет это тем, что гарантий прибыли в таких видах сделок для девелоперов нет — покупатели могут расторгнуть договор через несколько лет, если не получат льготную ставку. «Рассрочка хороша в моменте, а через определенное время, год-два, условия меняются, и это время проходит быстро. Лучшей продажей для застройщика остается покупка за полную стоимость», — отметил директор компании «Премьер-недвижимость».
Рост продаж будет, но несущественный
Эксперты с долей позитива дали прогноз на май. Они сошлись во мнении, что продажи увеличатся, но несущественно. В числе тормозящих факторов участники рынка назвали длительные праздничные дни, а в числе стимулирующих — старты продаж в новых ЖК (как правило, на старте предлагается сниженная цена «квадрата»).
«Думаю, даже если будет рост, то не скачкообразный, а постепенный. Продажи могут перевалить за 700 квартир — сезон начался, покупатели должны стать активнее. Кроме того, компании предлагают хорошие инструменты. Возможно, это будет небольшой рост, но он должен произойти», — говорит аналитик Урбан Медиа.
Он добавил, что застройщики сейчас притормаживают запуск новых проектов на фоне снижения спроса и высокой ключевой ставки. Но все же несколько стартов в Казани были, они прошли негромко, что связано с малой известностью застройщиков — компании либо новички в Казани, либо малоопытные, потому что переключились с ИЖС на МКД. Есть и задел на будущее — в ближайшие месяцы ожидаются старты продаж новых ЖК от крупных девелоперов.
«Май, скорее всего, будет ненамного выше уровня апреля: длинные праздники традиционно снижают активность. При этом ждем регистраций новых стартов апреля, с учетом которых продажи должны показать небольшой рост», — прогнозирует эксперт АН «Домотека». Он назвал еще один фактор, способный повлиять на продажи — напряженная экономическая ситуация в стране, из-за которой происходит переток средств с депозитов в недвижимость. «Но чаще такие покупатели выбирают вторичку без рисков стройки или первичку с рассрочкой от застройщика, чтобы обойти дорогую ипотеку», — пояснил Петр Бурунин.
Схожий прогноз на последний весенний месяц дает Руслан Садреев: «Май достаточно богатый на разные события: праздники, дачные вопросы, выпуск из школ, поэтому некоторые семьи откладывают вопрос покупки квартиры. В мае, как и в январе, возможны снижения, но, тем не менее, мы ожидаем прирост, возможно, не в большом количестве».
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий