Придомовая территория: кому принадлежит и как оформить ее в собственность

Что такое придомовая территория, и что в нее входит?

Начнем с основ. Это участок земли, на котором расположен многоквартирный дом, а также все объекты, предназначенные для его эксплуатации и благоустройства. Данная территория является зоной общего пользования, где жители проводят время, отдыхают, оставляют свои машины и гуляют с детьми.

В состав придомовой территории входят:

• земля, на которой стоит дом

• элементы благоустройства, тротуары, пешеходные дорожки, отмостка, подъездные пути

• объекты озеленения, газоны, клумбы, деревья и кустарники

• общедомовые объекты инфраструктуры, детские и спортивные площадки, общие автостоянки, площадки для отдыха, трансформаторные подстанции.

Кому по закону принадлежит двор МКД?

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а также другие объекты, предназначенные для обслуживания дома, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Следовательно, по закону эта зона чаще всего является общей долевой собственностью жильцов.

Важно понимать, что право собственности возникает автоматически на уже сформированный и стоящий на кадастровом учете участок. Однако для домов, построенных до 2005 года, часто действовал заявительный порядок, и если земля не была оформлена в то время, она может до сих пор находиться в собственности муниципалитета.

Поэтому прежде всего нужно разобраться, а сформирован ли сам участок. То есть, есть ли у него юридически оформленные границы.

• Если участок обладает как границами, так и собственным номером в системе кадастрового учета, он по умолчанию является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в доме (что прямо следует из ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Распоряжаться участком (например, решать вопросы об установке шлагбаума или сдаче в аренду) допустимо только на собрании жильцов.

• Если участок не сформирован, юридически он остается в собственности муниципалитета или государства. Однако даже в этом случае жильцы имеют право владеть и пользоваться землей в той мере, какая необходима для эксплуатации самого многоквартирного дома и его общего имущества. Муниципалитет, в свою очередь, вправе сдать часть такой территории в аренду, что может привести к конфликтам.

Читайте также Совет многоквартирного дома (МКД): зачем нужен, полномочия и обязанности

Как узнать границы придомовой территории?

Установить точные границы и статус участка можно несколькими способами.

• Публичная кадастровая карта Росреестра. Это самый быстрый и наглядный способ. На сайте pkk.rosreestr.ru нужно ввести адрес дома. Если участок имеет границы, занесен в кадастровую систему, на карте он будет выделен красным контуром. Здесь же можно увидеть его кадастровый номер и площадь.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это официальный документ, который дает исчерпывающую информацию. В выписке указывается кадастровый номер, точные границы (координаты) участка, площадь и правообладатель. Если в выписке отсутствует план границ или есть пометка «границы не установлены», значит, участок не сформирован.

• Обращение в управляющую организацию. УК или ТСЖ обязаны хранить техническую документацию на дом, которая может содержать информацию о земельном участке. Однако предоставление этих данных не всегда входит в их обязательный перечень услуг. Правда, как говорится, всегда можно просто попросить, и часто сотрудники идут навстречу.

Плюсы и минусы оформления территории многоквартирного дома

Принятие решения об оформлении участка в собственность требует взвешенного подхода.

Плюсы

• Полный контроль и защита. Собственники получают исключительное право решать, что будет находиться на их территории. Без их согласия никто не может установить коммерческий киоск, построить новое здание или организовать проезд.

• Возможность дополнительного дохода. Землю можно сдать в аренду (например, под размещение рекламного щита или оборудования связи, разрешить установку киоска с водой или поста аренды электросамокатов), а доход направить на общедомовые нужды или благоустройство.

• Правовая определенность. Оформленный участок защищает интересы жильцов при сносе аварийного дома, так как компенсация будет выплачиваться не только за квадратные метры квартиры, но и за долю в земельном участке.

• Участие в госпрограммах. Наличие участка часто является обязательным условием для получения бюджетного финансирования на комплексное благоустройство двора.

Минусы

• Расходы на содержание. Все затраты на уборку, вывоз мусора, ремонт асфальта, освещение и озеленение полностью ложатся на плечи собственников через платежи управляющей организации.

• Налоговая и административная ответственность. За нарушение правил благоустройства (например, несвоевременную уборку снега) штрафы выписываются на собственников. Также в случае значительного улучшения территории может увеличиться кадастровая стоимость дома, что потенциально повлияет на размер налога на имущество.

• Сложность в принятии решений. Любые действия с общей территорией требуют одобрения на общем собрании собственников (для большинства решений — не менее 2/3 голосов), что бывает сложно организовать.

Читайте также Почему вырос налог на имущество и как заплатить меньше?

Инструкция по оформлению придомовой территории в собственность жильцов

Если проверка показала, что земельный участок не сформирован, жильцы могут инициировать этот процесс. С 2022 года согласие 2/3 собственников для начала процедуры не требуется — с заявлением в администрацию может обратиться абсолютно любой житель МКД. Далее — все по этапам.

• Обращение в местную администрацию. Инициативная группа подает в орган местного самоуправления (департамент имущества, земельный комитет) заявление.

• Подготовка схемы и кадастровый учет. Муниципалитет за свой счет готовит схему будущей территории с точными границами. После согласования эта информация направляется в Росреестр. Госпошлина при этом небольшая, всего 100 рублей.

• Возникновение права собственности. Как только участок ставится на кадастровый учет, право общей долевой собственности на него автоматически возникает у всех владельцев квартир в доме. Отдельно обращаться в Росреестр для регистрации права не нужно.

• Подтверждение. Факт можно проверить, заказав новую выписку из ЕГРН, где в сведениях о правообладателях будет указано: «Собственники помещений в многоквартирном доме».

Обязанности по содержанию придомовой территории

По завершении процедуры все обязанности по содержанию территории дома переходят владельцам квартир. Выполнение работ обычно делегируется управляющей организации (УК или ТСЖ) и финансируется за счет ежемесячных платежей за содержание общего имущества.

Минимальный перечень работ по содержанию территории закреплен законодательно и включает:

• в холодный период — очистку тротуаров и дорог от снега и наледи, а также люков и пожарных гидрантов, уборку крыльца и площадок перед подъездами.

• в теплый период — подметание территории, уборку и выкашивание газонов, промывку урн и смену пакетов в них, прочистку ливневой канализации.

Помимо этого, собственники должны проводить сезонные осмотры территории для выявления необходимых ремонтных работ (например, асфальтового покрытия, элементов детских площадок).

Главное

• Придомовая территория — это земельный участок с инфраструктурой для обслуживания МКД, и по закону (ст. 36 ЖК РФ) он является общим имуществом собственников квартир.

• Чтобы проверить статус участка, используйте Публичную кадастровую карту или закажите выписку из ЕГРН. Отсутствие границ на карте означает, что земля не оформлена и может принадлежать муниципалитету.

• Оформление в собственность дает жильцам полный контроль над двором, защиту от постороннего вмешательства и возможность извлекать доход, но накладывает на них все расходы по содержанию.

• Процедура оформления придомовой территории в собственность жильцов дома инициируется заявлением в местную администрацию. С 2022 года процедура упрощена — не требуется сбор голосов соседей для первого шага, а после постановки на кадастровый учет право собственности возникает у всех автоматически.

• После оформления вся ответственность за уборку, ремонт и благоустройство, а также связанные с этим финансовые затраты несут собственники помещений через выбранный способ управления домом (УК, ТСЖ, ЖСК).