Доходные дома в России – что это такое, как они были устроены и существуют ли сейчас

Что такое доходный дом

Если коротко, доходный дом — это многоквартирное здание, которое изначально строилось для сдачи квартир внаем. Его главная цель — приносить владельцу стабильную прибыль от аренды, а не проживание самого собственника.

Но это не просто тип недвижимости. Это полноценная экономическая модель. В дореволюционной России доходные дома стали ядром рынка городского жилья. Причем настолько существенным, что к моменту расцвета они составляли до 94% жилого фонда Петербурга и около 40% — Москвы.

Интересная деталь: до 1917 года квартиры вообще не считались отдельным объектом недвижимости. Продать или подарить можно было только дом целиком (вместе с землей). Поэтому любой горожанин, желавший переехать в столицу, был вынужден либо купить весь дом с землей целиком либо арендовать квартиру в таком доме.

Когда появились доходные дома и почему стали массовыми

Первые доходные дома в России начали строить еще во второй половине XVIII века. Известен, например, дом купца Петра Хрящева на московской Ильинке, возведенный в 1760—1770-х годах. Однако настоящий бум начался гораздо позже.

Предпосылок было несколько:

• В стране (прежде всего в Москве и Петербурге) появились зажиточные люди со свободным капиталом. Им требовалось куда-то вкладывать деньги, и строительство жилья под сдачу превратилось в очень выгодный бизнес.

• Промышленность, наука и образование активно развивались. Вокруг фабрик и университетов скапливались инженеры, преподаватели, студенты и рабочие — всем было нужно где-то жить.

• Власти всячески поощряли предпринимателей: прокладывали водопровод, канализацию, освещали улицы. Взамен городская казна получала солидные налоги с домовладельцев (в 1913 году, например, Москва заработала на этом 7 миллионов рублей из 47).

Массовое строительство началось в 1830-х годах. Первым центром стал Петербург — тогдашняя столица. До Москвы бум добрался только в 1870-х, достигнув пика в 1911—1915 годах (тогда построили 195 новых доходных домов).

Как были устроены доходные дома в дореволюционной России

В архитектурном плане доходные дома того времени — настоящие шедевры. Над их обликом работали лучшие зодчие. Архитектурные стили менялись со временем: от эклектики и псевдорусского в конце XIX века до модерна и неоклассики в начале XX века.

Самые дорогие и престижные квартиры с высокими потолками, парадными комнатами, помещениями для прислуги находились на втором и третьем этажах. Чем выше этаж, тем скромнее становились условия, а вместе с ними — стоимость аренды.

Первые этажи, как правило, отводились под магазины, конторы и различные заведения. Внутренний двор чаще всего делали в форме «колодца» — так экономили на земле, застраивая участок максимально плотно.

В элитных доходных домах имелись и коммуникации:

• центральное отопление («голландские печи»);

• водопровод и канализация;

• электричество;

• прачечные.

За безопасность жителей отвечали швейцары, причем должность была серьезной. Швейцарами часто работали отставные военные — с бравой выправкой и окладистыми бородами.

Кто жил в доходных домах и сколько стоила аренда

Социальный состав жильцов был очень пестрым — от самых состоятельных людей империи до городских низов.

Дорогой сегмент. В элитные «барские» дома селились дворяне, крупные чиновники, банкиры, известные купцы. Аренда 7-15-комнатной квартиры с помещениями для прислуги стоила от 100 до 500 рублей в месяц. Бывали и эксклюзивные предложения по 1000 рублей. Среди знаменитых жильцов — Антон Чехов, Сергей Есенин, Михаил Булгаков.

Средний класс. Чуть скромнее жили служащие банков, страховых компаний, высокооплачиваемые инженеры и преподаватели. Меблированные квартиры меньшей площади стоили от 1 до 3,5 рубля за ночь.

Недорогой сегмент. Отдельную нишу занимали ночлежные дома для беднейшего населения, одиноких студентов и приезжих рабочих. Цены там были минимальными.

Доходные дома после революции и в советское время

Революция 1917 года поставила крест на этом бизнесе. Новая власть национализировала всю недвижимость, лишив бывших владельцев прав собственности. Революция и последующая принудительная национализация жилья полностью разрушили этот сегмент.

Бывшие доходные дома превратились в коммунальные квартиры. Управления не стало, а инвестиционная логика сменилась на уравниловку: квадратные метры перестали быть активом, превратившись в социальную норму. Дольше всех удалось продержаться в виде «скрытого» элитного жилья так называемым «сталинкам» и ведомственным домам для партийной и хозяйственной номенклатуры, но и они лишь отдаленно напоминали царские доходные дома.

После 1917 года классическая модель доходного дома в России исчезла почти на сто лет.

Читайте также: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Существуют ли доходные дома сейчас

Нет, но в последние годы вокруг этой темы оживленные дискуссии. Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев заявлял, что прорабатывает соответствующий законопроект о возрождении доходных домов как формы жилья в современной России.

Были и отдельные попытки. Например, в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке построили экспериментальный «доходный дом» всего на 47 квартир. Объект до сих пор пользуется большим спросом у арендаторов, особенно у иностранцев, несмотря на высокие ставки — от 150 до 300 тысяч рублей в месяц.

Однако до массового явления пока далеко. Россияне предпочитают брать ипотеку и жить в собственном жилье, а аренда квартиры рассматривается лишь как временное явление, а не решение квартирного вопроса.

Доходный дом и наемный дом — в чем разница

Сейчас юридически в России существует понятие «наемный дом». Это понятие было введено Федеральным законом от 21 июля 2014 года №217-ФЗ в целях создания доступного арендного жилья.

Наемный дом — это здание, все помещения в котором принадлежат одному собственнику и целиком предназначены для предоставления гражданам по договорам найма. Бывают дома социального использования (для льготников) и коммерческого использования (для всех желающих).

Главное отличие от дореволюционных доходных домов: сегодня государство пытается создать правовую основу для цивилизованной аренды, в то время как раньше это был полностью рыночный и частный бизнес.

Доходные дома Казани — какие здания сохранились и чем они интересны

В Казани, как и в других крупных дореволюционных городах, тоже существовали доходные дома. Строили их в основном местные купцы. Наиболее известные сохранившиеся объекты (все здания имеют статус объектов культурного наследия):

• Дом купца Ажгихи́на на улице Пушкина, 38 (1856 год постройки) — яркий пример доходного дома.

• Доходный дом Апакова в Старо-Татарской слободе (1833-1859 годы) — один из старейших сохранившихся объектов. Яркий пример архитектуры — от классицизма до эклектики.

• Дом купца Свешникова на улице Кави Наджми. Здание площадью 1,5 тыс. кв. м оценивают в 700 млн рублей, объект культурного наследия.

• Здание бывшей гостиницы «Амур» (памятник архитектуры второй половины XIX века). Расположено в Старо-Татарской слободе, где когда-то жили и останавливались многие известные люди, включая поэта Габдуллу Тукая.

• Дом Кекина (ул. Горького, 8/9). Построен в 1903—1905 годах архитектором Генрихом Рушем по заказу купца Леонтия Владимировича Кекина. Здание сочетает элементы модерна и неоготики, в элементах можно обнаружить мавританские мотивы.

Большинство объектов или уже отреставрированы или находятся в процессе реставрации в рамках государственно-частного партнерства.

Можно ли возродить доходные дома в современной России

Споры вокруг этого вопроса не утихают последние 20-30 лет. С 2000-х годов обсуждают специальный законопроект о возрождении этого формата. Но пока это лишь разговоры, а не законодательная реальность.

Теоретически все возможно — опыт западных стран показывает, что сегмент арендного жилья может быть очень успешным. Например, в США, Германии, Австрии от 54% до 60% арендуемой недвижимости относится к собственности институциональных инвесторов, управляющих ею как единым фондом.

Плюсы для государства: в бюджете появляются новые налоги, разгружается рынок покупки жилья, появляются альтернативы для тех, кто не может или не хочет брать ипотеку.

Но в отличие от Запада у нас десятилетиями доминировала модель покупки жилья в собственность. Арендное жилье в сознании многих — удел бедных. Кроме того нет крупных инвесторов для рынка: доходность долгосрочной аренды в России невысока, а окупаемость инвестиций длиннее, чем в случае обычной продажи квартир. Девелоперам выгоднее строить дома с привлечением кредитов и продавать людям квартиры в ипотеку, чем строить дом (с чистовой отделкой и мебелью) и сдавать квартиры в долгосрочную аренду.

Главное

• Доходный дом — многоквартирное здание, построенное владельцем не для себя, а для сдачи квартир внаем с целью получения прибыли.

• Расцвет доходных домов пришелся на конец XIX — начало XX века. В Петербурге они составляли до 94% фонда, в Москве — около 40%.

• Такие дома делились на категории: от роскошных апартаментов до дешевых ночлежек.

• После революции 1917 года все доходные дома национализировали и превратили в коммуналки. Модель исчезла почти на сто лет.

• Сегодня в России юридически существуют «наемные дома» по Жилищному кодексу, но до массовой практики далеко.

Читайте также: Апартаменты и арендные квартиры: каким может быть жилье для молодежи в Казани