Дарение недвижимости в 2026 году: новые правила регистрации сделок

Дарение только через нотариуса: как работает схема и последствия

Ранее процедура дарения недвижимости была достаточно простой и незатратной — стороны могли составить договор и подать документы через МФЦ. Но при этом увеличивалось количество спорных и мошеннических сделок, причем чаще всего с участием пожилых людей. «На словах им могли обещать пожизненный уход, помощь, а по факту после переоформления недвижимости пожилой даритель оставался ни с чем. Кроме того, часто дарение использовалось для вывода активов перед банкротством дарителя», — отмечает Елена Питиримова.

Более того, по словам юриста по гражданским делам, злоупотребления не всегда были со стороны чужих людей или мошенников. Зачастую и близкие родственники манипулировали пожилыми членами семьи, супругами, детьми, чтобы вынудить их подписать договор дарения на недвижимое имущество.

С 13 января 2025 года договор дарения подлежит удостоверению у нотариуса. Это значит, что и даритель, и одаряемый должны соблюдать новые правила, а нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку (в соответствии со ст. 17 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»).

Какие основные последствия введенного нотариального удостоверения договоров дарения:

• повысилась стоимость оформления процедуры передачи недвижимости

• появилась дополнительная защита от мошенничества для сторон сделки.

«Нотариус теперь должен пресечь любые манипуляции по поводу передачи имущества, объяснить дарителю последствия сделки, проверить его состояние в момент подписания договора и убедиться в отсутствии давления со стороны одаряемого», — предупреждает Елена Питиримова.

Таким образом, оформление договора дарения предусматривает:

• Правовую экспертизу сделки. Нотариус наряду с манипуляцией со стороны одариваемого должен увидеть признаки прикрытия договором дарением иных сделок, например, купли-продажи, мены, ренты, а также провести экспертизу самого договора на предмет наличия в нем необходимых данных.

• Разъяснение нотариусом сторонам сделки их права и обязанности. Он проводит так называемый ликбез по факту сделки, чем помогает дарителю и одаряемому, ведь у самого нотариуса также возникают новые обязанности.

Если в дальнейшем суд признает сделку дарения недействительной, нотариус несет ответственность за нарушение закона. То есть договор, удостоверенный нотариусом, можно оспорить в суде, как и просить о реституции (восстановлении исходного положения сторон или возвращения имущества, утраченного или незаконно отобранного).

Читайте также Как купить квартиру в 2026 году: разбор основных стратегий

Как оформить дарственную на квартиру или дом в 2026 году?

В 2026 году процедура оформления дарственной выглядит следующим образом:

• Обращение к нотариусу. Даритель — собственник недвижимости (совершеннолетний гражданин, понимающий значение своих действий, или законный представитель несовершеннолетнего) — вместе с одаряемым лицом обращаются к нотариусу в регионе нахождения недвижимого имущества для удостоверения договора дарения. В случае необходимости можно воспользоваться дополнительной услугой — межрегиональным нотариатом.

• Подача документов. Стороны предъявляют документы: паспорта, выписку из ЕГРН, согласие органов опеки и прочие.

• Нотариальная проверка. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие давления, законность сделки, договор на соответствие законодательству и удостоверяет сделку. «Нотариус по новым правилам только удостоверяет сделку, — уточняет Елена Питиримова. — Оформление самого договора дарения — это дополнительная услуга, которую может оказать как сам нотариус, так и юрист-договорник».

• Передача документов в Росреестр. Нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр, где осуществляется регистрация перехода права собственности. Так как передача нотариусом документов проходит в электронном виде, это ускоряет регистрацию, а срок оформления может сократиться до одного дня.

• Регистрация перехода права собственности.

Нотариальное удостоверение обязательно при оформлении дарения на квартиры, жилые дома, доли в недвижимости, иные объекты, подлежащие государственной регистрации. То есть фактически все сделки дарения недвижимости теперь проходят через нотариуса, как через фильтр. И на этапе удостоверения нотариус может отказать в регистрации.

Насколько дороже оформить дарственную в 2026 году?

Процедура оформления дарения стала не просто дороже, а значительно дороже. Если раньше дарственная оформлялась в простой письменной форме, а заявитель оплачивал сравнительно невысокую госпошлину в Росреестре в размере 2 тыс. рублей (в 2025 году она выросла до 4 тыс. рублей), то сейчас добавилась пошлина у нотариуса.

Нотариальная пошлина состоит из двух частей: федерального и регионального тарифа.

• Федеральный тариф единый для всех регионов и составляет 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей.

• Региональный тариф зависит от субъекта, в Республике Татарстан он составляет 10350 рублей.

Елена Питиримова, юрист по гражданским делам:

— Важно помнить, что с 23 июля 2025 года установлена льгота в размере 50% за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества в том случае, если сделка совершена между физическими лицами, признаваемые членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Это супруги, родители и дети, а также усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.

Плюсы и минусы удостоверения договора дарения нотариусом

Плюсы

• Проверка договора дарения и сторон сделки нотариусом

• Защита от злоупотреблений и мошенничества

• Дополнительная ответственность нотариуса

• Ускоренная регистрация, так как нотариус самостоятельно подает документы в Росреестр

• Договор, удостоверенный нотариусом, сложнее оспорить в суде.

Минусы

• Повышенные финансовые затраты

• Ограниченная доступность нотариуса для людей, живущих в сельской и удаленной местности. Следовательно, невозможность для части населения воспользоваться услугой срочно, в каких-то критических ситуациях

• Возможный формализм при проверке у нотариуса

• Нотариус не может гарантировать 100% безопасность от мошенничества и обмана

Однако в долгосрочной перспективе рынок недвижимости становится более прозрачным и безопасным. При этом дарение остается удобным инструментом в случае передачи имущества родственникам, оформления наследственных вопросов при жизни, распределения активов внутри семьи.

Что еще изменилось в дарении в 2026 году: упрощение налогообложения

Налоговый кодекс содержит норму (абз.2. п. 18.1 ст. 217 НК РФ), согласно которой доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Это положение применяется и при дарении недвижимого имущества.

Однако, как сообщает юрист Елена Питиримова, налоговая служба неоднократно сообщала, что норма не применяется в отношении коммерческой недвижимости. Точку в спорах относительно уплаты НДФЛ по таким сделкам поставило решение экономической коллегии Верховного суда РФ от 17 апреля 2026 года (дело № А50-28917/2023).

Верховный суд РФ сообщил, что «ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества, его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено».

Суд также обращает внимание, что в таких случаях имущество остается «под контролем членов семьи и близких родственников, обращение имущества между которыми не привело к изменению общего финансового результата его использования».

Таким образом, одаряемый, если он является близким родственником дарителя, освобожден от уплаты НДФЛ, даже если ему в дар перешла недвижимость, используемая в коммерческих целях.

Главное о дарении недвижимости

• Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно, без него Росреестр не зарегистрирует сделку.

• Нотариус проверяет законность сделки и добровольность действия сторон.

• Оформить дарение недвижимости теперь обойдется дороже.

• Документы можно подать в электронном виде, а регистрация может занять всего один день.

• Одаряемый освобождается от уплаты налога и в том случае, если в дар ему перешла коммерческая недвижимость.

Обновленные требования к дарению недвижимости направлены не на усложнение процесса, а на повышение безопасности сделок. В условиях увеличения количества рисков, нотариальное оформление служит надежной защитой, обеспечивая законность, прозрачность и предотвращая возможные проблемы.

Читайте также Что можно и нельзя делать с квартирой в ипотеке: продажа, дарение, завещание и аренда