Входит или не входит: реальные обязанности управляющей компании

Управляющие компании обслуживают многоквартирные дома и получают за это деньги с собственников квартир. Но что подразумевает собой это «обслуживание»? Если перегорела лампочка в подъезде, управляющая компания обязана ее заменить? А если не работает домофон, УК установит новый? А если на голову кому-то из жильцов упадет сосулька с крыши, то кто будет виноват в этом?

Чтобы ответов стало больше, чем вопросов (а не наоборот), предлагаем разобраться, что входит и что не входит в обязанности управляющей компании, кто регулирует ее работу, и к кому обращаться, если есть обоснованные поводы для недовольства деятельностью УК. Вся эта информация указана в жилищном кодексе РФ — Урбан Медиа расшифровывает все понятие на более понятный язык.

Читайте также: В управляющей компании часто отвечают: «денег нет», но ведь это неправильно!

Реальные обязательства управляющей компании

Все услуги и опции, которые УК предлагает по договору, можно разделить на две большие группы:

• первая предполагает содержание и обслуживание собственно жилья (дома, подъездов, придомовых территорий)

• вторая — всевозможные взаимодействия с поставщиками прочих коммунальных услуг (водоснабжение, отопление, электричество).

Коммунальные услуги сами по себе в этот перечень, как ни странно, не входят.

Содержание общего имущества

Надежность и безопасность

Управляющая компания отвечает за поддержание надлежащего технического состояния и функций фундамента дома, стен и перекрытий, крыш и подъездов. Она периодически должна проверять состояние дома, чтобы выявлять проблемы и оперативно решать их. Как правило, это сезонные проверки, которые проводятся регулярно, но если произошла авария или чрезвычайная ситуация, связанная с погодными условиями (стихийное бедствие), УК должна провести осмотр вне установленного графика.

Кстати, снег — в общем-то не стихийное бедствие, но уборка снега и сосулек с крыши тоже организуется за счет управляющей компании.

Если в ходе таких осмотров управляющая компания выявляет какие-либо недочеты, она должна их устранить — своими силами или за счет наемных работников и сторонних служб.

План по ремонту должен быть озвучен для жильцов. А если в результате бездействия организации возникли проблемы уже в квартире — например, появились мокрые разводы на стенах из-за протечки крыши — жилец имеет полное право на компенсацию от УК.

Читайте также: Инструкция: как сделать ремонт в подъезде за счет управляющей компании

Системы и оборудование

Также в сферу управления сервисной компании входят все проведенные в доме коммуникации. Фактически, тепло и воду нам поставляют специальные компании. Например, в Казани электричество подает «Татэнергосбыт», а воду — МУП «Водоканал». Но эти организации только поставляют нам коммунальные услуги, а управляющая компания является связующим звеном между клиентом и поставщиком. Именно на ее плечи ложится ответственность за аварийные ситуации, связанные с домовыми коммуникациями. Например, если прорвало трубу, то вы звонит в УК, а они уже либо отправляют свое сантехника, либо вызывают «Водоканал» (когда ситуация стала критичной).

В некоторых случаях за них ответственен сам владелец жилья. Речь идет о тех ситуациях, когда авария происходит на сегменте, отрезанном от общей сети каким-либо устройством внутри квартиры — его уже нельзя считать общим имуществом. Если у вас был вентиль, который можно было перекрыть при прорыве трубы, но вы этого не сделали, требовать от УК починки вашего (или соседского) имущества будет неправомерно.

Аварийная служба работает по регламенту. Ваш звонок должны принять в течение 5 минут и обработать заявку в течение следующих 10 минут. В течение 30 минут протечка должна быть устранена, и в срок до 3 рабочих дней должен быть проведен ремонт и полностью восстановлена функция сети.

Ремонт общих помещений

К этой категории относятся все помещения, кроме квартир. Если перегорит лампочка на площадке (возвращаемся к тому, с чего начинали статью), то заменить ее должна УК. Но вот более глобальный ремонт подъездов проводится по регламенту — раз в 3-5 лет. Если, конечно, жильцы каким-то образом не оспорят и не изменят этот срок.

Иногда, кстати, жильцы не могут добиться ремонта в подъезде от УК и обновляют его за свой счет. Так делать не нужно, лучше почитайте нашу статью о том, как заставить управляющую компанию сделать ремонт.

Сухая и влажная уборка

Ее тоже организует управляющая компания. При этом мыть важно не только пол, но и перила, подоконники, дверные ручки, полы лифта и так далее. Конечно, периодичность уборки для каждого из этих объектов и помещений разная. Например, пол на лестничной клетке первого этажа требуют более частой уборки, чем стены, двери и перила. Обычно данные о периодичности уборки размещают на информационном стенде внутри подъезда. Либо вы можете задать вопрос напрямую в управляющую компанию.

Читайте также: Куда жаловаться на управляющую компанию

Состояние территории

Прилегающая к многоквартирному дому территория должна содержаться в чистоте и порядке — и это тоже входит в обязанности управляющей компании. Следить за тем, чтобы придомовая территория была хорошо освещена — также ответственность УК. Однако ремонтировать дороги сервисная компания не будет. Этим вопросом должен заниматься город. Если вдруг вас не устраивает качество асфальта во дворе, то лучше оставить заявку на сайте «Народного контроля».

Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями

Многоквартирные дома требуют обслуживания и других служб, кроме управляющей компании — в том числе, поставщиков электричества, воды, тепла и так далее. А управляющая компания должна обеспечивать комфортное взаимодействие со всеми этими службами.

• Контролировать счетчики коммунальных услуг.

• Предоставлять информацию о сбоях в работе систем и авариях.

• Собирать плату за коммунальные услуги.

Что не входит в перечень обязанностей управляющей компании

Часто у жильцов есть соблазн «повесить» на управляющую компанию вообще все жилищные вопросы. Но некоторые требования будут совершенно бессмысленными и станут лишь основанием для конфликта.

Есть несколько пунктов, которые УК не должна выполнять. Но отметим, что все это зависит от внутридомового устава. Например, в обязанности некоторых УК входит управление шлагбаумом, но за отдельную стоимость. Так что лучше обратиться к своему договору с сервисной компанией, чтобы выяснить, что конкретно она должна делать, а что нет. Итак, что обычно не входит в обязанности УК:

• вырубать деревья и кустарники, растущие не на общедомовой территории

• вывозить мусор на территории МКД

• ремонтировать домофоны

• травить насекомых на придомовой территории

• устанавливать системы видеонаблюдения

• обслуживать пожарное оборудование

• решать проблему с освещением на прилегающих улицах.

Все, что УК может сделать в связи с обращением по любому из этих вопросов, — это связаться с поставщиком конкретной услуги и направить ему заявку на управление проблемы. Или оказать содействие и помощь в выборе поставщика услуги. Но если служба, которая занималась установкой домофонов (например), откажет в ремонте, то УК будет не в силах это изменить.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обещания по договору

Разумеется, такое тоже бывает. Но для начала стоит как минимум убедиться, что управляющая компания вообще в курсе вашей проблемы. Позвоните, напишите или обратитесь в УК через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города (о которых мы уже упоминали выше). Часто этого бывает достаточно для того, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.

А вот если это не помогло, то имеет смысл действовать более решительно.

1. Обратитесь с письменной жалобой к руководителю управляющей компании — ответ должен последовать в течение максимум 10 дней с того момента, как вы отнесли обращение в УК.

2. Обратитесь в Госжилинспекцию для проведения проверки УК.

3. Обратитесь в Роспотребнадзор — если вы считаете, что качество услуг УК неудовлетворительно, что плата за услуги несправедлива, или что УК навязывает вам ненужные услуги.

4. Обратитесь в прокуратуру — должно помочь, если ни один из предыдущих шагов не привел к результату.

5. Подайте в суд. Крайняя мера, требующая не только решимости, но и весомых обоснований ваших претензий к управляющей компании. Решение обратиться в суд лучше принимать на общем собрании жильцов и вместе собирать доказательства.

Дмитрий Романов Исполнительный директор РЦОК ЖКХ РТ

Если есть вопрос, например, по запаху от пекарни на первом этаже или по поводу шума, антисанитарии, то пишем в Роспотребнадзор. Если собственник считает, что есть какие-то хищения, то нужно обратиться в УБЭП МВД и провести аудит. Также собственник вправе обратиться сразу в суд, минуя все остальные инстанции. Но там нужно будет обосновать свою правоту

Теперь вы знаете, в каких случаях стоит требовать с УК ответа, когда можно пожаловаться в вышестоящие инстанции, а когда вообще — обратиться в другую организацию. Что бы ни происходило — изучайте свои права в официальных документах и действуйте! Проблема решится только тогда, когда вы будете звонить, оставлять обращения и писать жалобы.