На российском рынке недвижимости растет доля нераспроданных квартир. Как подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика», площадь нераспроданных квартир в новостройках в декабре 2022 года достигла 66 млн кв.м., а это 66% от общего объема жилья в стадии строительства. Это самый высокий показатель затоваренных «квадратов» за всю историю современного российского рынка недвижимости.
По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новых домах по всей России превышает 41 млн кв.м., что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв.м. строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты. Тем временем «Дом.РФ» связывает большой объем нераспроданного жилья с тем, что застройщики в этом году не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), но стал снижаться спрос. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2022 года продажи в новостройках в России снизились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир.
А что в Татарстане?
В Татарстане спрос на новостройке по итогам 11 месяцев 2022 года также упал. По данным Дом.РФ, в этом году жители республики совершили 15,3 тыс. сделок по договору долевого участия. Всего татарстанцы выкупили 781,4 тыс. «квадратов» жилья. Тогда как в прошлом году было проведено 20,1 тыс. сделок и продано более 1 млн кв.м. Хотя до конца года остался еще месяц, вряд ли продажи догонят прошлогодние показатели.
При этом объем строительства жилья не упал, а даже увеличился. За весь 2021 год татарстанские девелоперы построили 1,8 млн кв.м. недвижимости. А только за 11 месяцев 2022 года показатель вырос на 18% до 2,3 млн кв.м.
Спрос падает, жилья становится все больше. Что дальше? А то, что эти квадратные метры теперь очень сложно продать. Если в 2021 году весь пул квартир в реализации у застройщиков РТ составлял 17,1 тыс. штук, и продали их меньше, чем за год. То в 2022 года этот объем реализации увеличился практически в 2 раза до 29 тыс. квартир. И продавать его застройщикам придется уже больше двух лет.
Конечно, такая статистика сформировалась за счет Казани: в других городах республики цены растут не так активно, поэтому продажи идут и срок реализации накопленных квартир сильно не увеличился. А вот в столице Татарстана совершенно другая ситуация. И главная причина тому — резкий рост цен.
По данным аналитиков «Домклика», в республике Татарстан за ноябрь цены за кв.м. выросли на 14% до 103,8 тыс. рублей. Стоимость квартир продолжает расти. И, похоже, не собирается останавливаться: застройщики поняли, что для покупателя в первую очередь важна не цена, а комфортный платеж по ипотеке. Поэтому вместо снижения стоимости жилья, клиентам продают ставки под 0,1% с удорожанием, ипотеку без первоначального взноса или траншевую ипотеку.
Как это отразится на рынке?
Пока что застройщики уверены, что спрос среди покупателей продолжит расти. Об этом они заявляли по итогам продаж в ноябре 2022 года. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева, в свою очередь, отмечает, что вряд ли застройщики столкнуться с катастрофическими проблемами в продажах своих объектов. «Снижение (спроса — прим. ред.) все же будет, поскольку и продление льготной ипотеки, и расширение семейной уже не окажут такой поддержки отрасли, как это было в 2020—2021 гг. Спрос будет оставаться либо на уровне 2022 года, либо несколько ниже», — отмечает аналитик в комментарии для Урбан Медиа. Она предполагает, что застройщики будут уменьшать объемы строительства так, «чтобы не возникло ни дефицита предложения, ни его раздутия».
При этом, по словам Пырьевой, регион считается одним из самых быстрорастущих и привлекательных в контексте рынка недвижимости. Получается так, что застройщики хотят строиться, но не хотят снижать свою маржу, поэтому удерживают цены.
Аналитик предполагает, что на казанском рынке все-таки может произойти снижение цен в следующем году, поскольку иначе «спрос не активизируется в той мере, которая необходима, чтобы реализовать текущий объем предложения». Она добавляет, что многие застройщики надеялись на увеличение спроса в декабре, но так как льготную ипотеку не отменили (хоть и повысили процентную ставку), а семейную ипотеку даже расширили — этого не случится.
Директор агентства недвижимости «НЛБ» в Казани Андрей Савельев более пессимистичен в своих прогнозах. Он напоминает, что все застройщики работают с проектным финансированием и в любом случае банку нужно будет возвращать деньги. А как это сделать, если продажи не идут? «Я думаю, что есть риски банкротства, в том числе в Казани может обанкротиться в следующем году 1-2 компании», — считает эксперт.
Несмотря на сложившуюся ситуацию, на рынке первички появляется все больше новых проектов. Только за декабрь в Казани в продажу вышли минимум три новых жилых комплекса: «Прогулка», «Парк Маяк» (ЖИК и «КомосСтрой») и ЖК на ул. Даулата Али (СМУ-88). Савельев объясняет, что все проекты, которые сейчас запускаются, это заделы прошлых лет: «срок подготовки проекта до котлована — год. И то, что сейчас стартовало, было сделано еще в прошлые года, когда была совершенно иная ситуация на рынке». Эксперт добавляет, что в 2024 году будет существенное сокращение количества жилья на рынке.
При этом снижения цен на недвижимость, по мнению казанского эксперта, ожидать не стоит. «Когда банк выдает деньги застройщику, он изучает финансовую модель проекта, в котором в том числе заложена и цена на квартиры. Именно поэтому компании не могут снизить цены. Но будет много акций и различных ипотек», — отмечает Савельев.
Пока неизвестно, как будут вести себя девелоперы с учетом накопившихся квартир. Но однозначно вот что: быстро восстановиться от потерь 2022 года застройщикам не получится. Шлейф непроданных объектов встретит их в новом 2023 году. И многое будет зависеть от политической ситуации в стране и того, как изменится покупательская способность населения.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий