Некоторые идут дальше и покупают квартиру специально для того, чтобы сдавать её. Наконец, в идеальном варианте можно иметь несколько квартир и сдавать их все, обеспечивая себя полностью или почти полностью.
При этом раньше можно было даже никак официально не оформлять этот процесс — квартиры сдавались через знакомых, под «честное слово», в крайнем случае — с какой-нибудь условной распиской.
Однако налоговая инспекция не могла не заинтересоваться таким большим потоком доходов, которые проходили мимо налогообложения — арендодателей стали выводить на чистую воду, часто не без помощи их же квартиросъёмщиков. Появилась необходимость регистрировать доход официально и платить налог.
Почему арендодателю выгодно выходить в легальное поле
На самом деле легализация дохода от сдачи квартиры нужна не только для того, чтобы налоговая не выписала штраф — от 20 до 40% той суммы, которая прошла мимо налогообложения, — и не вызвала в суд. Хотя для большинства именно это и становится главной мотивацией, есть и другие преимущества.
-
Не нужно ничего придумывать и просить квартиросъёмщиков в случае чего прикидываться вашими дальними родственниками. Вы просто сдаёте квартиру и просто получаете доход — тот самый идеальный вариант пассивного заработка, в котором вы действительно пассивны.
-
У квартиросъёмщиков отсутствует мощный рычаг влияния на вас в виде угроз «всё сообщить в налоговую». Если потенциального кандидата на заселение в вашу квартиру не устраивают ваши условия, вы можете спокойно расстаться с ним и искать следующего — вместо того, чтобы идти на уступки, на которые вы идти не хотите.
-
А вот у вас рычаг влияния есть — ведь вы можете обратиться и в полицию, и даже в суд, если квартиросъёмщик не будет соблюдать условия договора. У тех, кто сдаёт квартиру нелегально, такой возможности нет: любой контакт с государственными структурами неизбежно приведёт к раскрытию факта незаконного предоставления помещения в аренду.
Не платили не потому, что не хотели
Изначально предлагалось два варианта легализации дохода от сдачи квартиры в аренду:
-
подавать налоговую декларацию (НДФЛ) и платить 13% от суммы дохода;
-
зарегистрировать ИП и платить по ставке минимум 6%, при этом не забывая подавать налоговую декларацию и отчётность.
Но это не очень способствовало популяризации идеи «обеления» доходов от сдачи квартир — большинство тех, кто не ведёт свой бизнес, вообще не знают, как подступиться к составлению налоговой декларации, не говоря уже о регистрации ИП. А если параллельно человек работает, то у него нет и времени, чтобы вплотную заняться этим вопросом и разобраться.
В итоге получалось, что схемы легализации номинально существуют, но подавляющему большинству проще продолжать сдавать квартиры «вчёрную», чем разбираться. По разным данным, раньше налоги от сдачи квартиры платили всего около 5-7% арендодателей.
Необходима была радикальная реформа — появление режима налогообложения, который был бы действительно удобным для рядового пользователя. Тогда и появилось спасение для всех желающих заплатить налоги и спать спокойно — режим самозанятости.
Проще не бывает
Эксперимент с новым режимом налогообложения стартовал 1 января 2019 года.
В рамках этого режима появилась возможность осуществлять мелкую предпринимательскую деятельность и платить налог по ставке меньше, чем у ИП — всего 4%, при условии оказания услуг физическим лицам. При этом никакие документы и налоговые декларации здесь уже не нужны — все процессы происходят в мобильном приложении.
В законе есть исключения — стать самозанятыми могут не все. Но вот собственник, который хочет сдавать квартиру, — вполне может.
Эксперимент оказался успешным, и если в 2019 году преимуществами самозанятости могли пользоваться всего четыре региона, то теперь этот формат сотрудничества с квартиросъёмщиками доступен во всех городах на территории России. К тому же, самозанятые могут сдавать квартиры в аренду — и это будет совершенно законно.
Путь к легализации дохода от сдаваемой недвижимости достаточно прост:
-
скачайте мобильное приложение «Мой налог»;
-
подайте заявление и пройдите процедуру верификации в приложении (там ничего сверхсложного);
-
после того, как вы получите деньги за аренду квартиры, внесите эту сумму в приложении, нажав кнопку «Выдать чек»;
-
чек будет сформирован автоматически, а вы сможете отправить его нанимателю квартиры — по электронной почте, в любом из мессенджеров или даже просто в виде скриншота;
-
информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически;
-
приложение рассчитает сумму налога предварительно, а в конце месяца выдаст итоговый счёт на оплату налога.
Если даже вы забудете выдать чек арендатору, ничего страшного не случится; а вот если вы не будете передавать информацию о доходе — то есть не будете вносить суммы в приложение, — вам грозит штраф в размере 20% от дохода.
При этом налоговая сама не может узнать, что вы не подаёте информацию — карта, на которую вам поступают деньги, может быть вообще не привязана к приложению (не говоря уже о том, что вам могут отдавать арендную плату наличными). Но постфактум будет очень легко проверить, сообщали вы о доходах или нет и платили ли налог в течение обозначенного периода.
Налог за сдачу квартиры самозанятым в приложении начисляется каждый месяц — 12-го числа, — а оплатить его нужно до 25-го числа этого же месяца. Можно настроить автоматическое списание с привязанной к приложению «Мой налог» карты — если вы боитесь забыть о сроке оплаты.
Какой доход облагается налогом: будьте внимательны
Налог в приложении рассчитывается автоматически — в зависимости от того, какую сумму вы фиксируете в чеках. Собственно доходом считается только та сумма, которую наниматель квартиры платит непосредственно за пользование помещением. Если он также оплачивает услуги ЖКХ — и не по счётчикам, а в виде фиксированной суммы, — это тоже ваш доход, и его нужно прибавлять к основной стоимости аренды при формировании чека.
А вот если услуги оплачиваются по счётчикам, это относится к расходам в интересах нанимателя и в категорию дохода не попадают.
Также не нужно учитывать в качестве дохода страховой депозит — ту сумму, которую вы можете удерживать при составлении договора найма на случай повреждения имущества или самой квартиры. Но только при условии, что по окончании договора аренды (когда ваши жильцы решат съехать) вы эту сумму вернули. А вот если придётся оставить страховой депозит себе в счёт уплаты повреждённых за период проживания вещей, он станет доходом, и тогда его имеет смысл учесть в мобильном приложении «Мой налог».
Преимущества самозанятости для собственников и государства
-
Возможность сэкономить деньги для всех, кто уже платил налог за сдачу квартиры — 13% по НДФЛ либо 6% как ИП.
-
Возможность привлечь тех, кто уклонялся от легализации дохода от сдаваемой квартиры из-за высоких ставок.
-
Налоговая ставка не будет меняться в ближайшие 10 лет — это запрещено законом.
-
Все новые пользователи приложения «Мой налог» единовременно получают налоговый вычет в размере 10 000 рублей, который зачисляется на счёт в приложении и используется для списания части налоговой задолженности. Пока он не израсходуется, процентная ставка составляет даже не 4%, а 3%.
-
Весь процесс регистрации и уплаты налогов максимально автоматизирован — вам действительно не понадобится ничего, кроме приложения.
-
Не нужно подавать налоговую декларацию, не нужно самостоятельно рассчитывать налог и наведываться в ФНС.
-
От самозанятости легко отказаться. Если вы больше не сдаёте квартиру и не получаете доход, то и в приложении регистрировать нечего. И вам достаточно отправить уведомление об этом в приложении, чтобы сняться с учёта.
Также в перспективе упрощённый режим налогообложения позволит получить прозрачный рынок съёмного жилья и комфортные условия для всех.
Минусы: неочевидные, но есть
-
Многое зависит от работы приложения. Если по техническим причинам вы не можете уплатить налог в установленный срок, то получите просрочку и штрафные пени. Но вряд ли технические неполадки продлятся дольше 1-2 дней, а за это время ничего серьёзного не случится.
-
Всё нужно вносить самостоятельно. Если вы забудете внести информацию о доходе в один из месяцев, а налоговая каким-то образом узнает об этом, вам выпишут штраф.
-
У вас не будет трудового стажа. Самозанятость не предполагает никаких автоматических отчислений в ПФР, а значит, о пенсионных выплатах нужно позаботиться самостоятельно. При этом вы можете спокойно совмещать самозанятость с любой официальной работой, где вам будут обеспечены все социальные гарантии, а значит, пенсионные отчисления не будут поводом для беспокойства.
-
Лимит годового дохода, который можно провести по «упрощёнке», не так велик — как только сумма достигнет 2,4 миллиона, вам придётся платить 13% до конца текущего года. А потом заново подавать заявление на регистрацию в качестве самозанятого в начале следующего года, чтобы снова платить 4%. Однако если вы сдаёте внаём не десять квартир, а стандартно всего одну, достичь такого уровня дохода за год не получится.
-
Нельзя получить налоговый вычет, помимо 10 000 рублей, о которых мы написали выше. Налоговый вычет же в привычном понимании можно получить только если вы подаёте декларацию НДФЛ, но одновременно быть самозанятым и подавать НДФЛ не имеет смысла.
Как видите, практически все минусы упрощённой системы налогообложения при близком рассмотрении оказываются не такими уж и критичными, а вот плюсы остаются достаточно очевидными, с какой стороны ни посмотри.
Так что можно сказать, что в России действительно появилась простая и удобная схема для выхода из тени всех арендодателей, которые никогда не были против платить налог, но не могли найти возможность для того, чтобы банально разобраться в теме. Теперь разбираться ни в чём не надо. Упрощённая система налогообложения на то и упрощённая — всё настолько понятно, что в это даже не верится до конца. А на вопрос о том, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, мы постарались ответить в нашей статье.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий