Вникаем
2
176

Как проверить квартиру перед покупкой

Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

На вторичном рынке бывают такие варианты, с которыми лучше не связываться. Перед сделкой ценой несколько миллионов не надейтесь ни на риелторов, ни на банковских юристов - изучите сами все документы, руководствуясь нашим алгоритмом.

Проверяем продавцов недвижимости

Паспорта

Если у квартиры несколько собственников (а мы об этом узнаем из выписки ЕГРН), каждый из них должен быть согласен на продажу и прийти на сделку (за исключением детей — в их интересах действуют родители). Если среди собственников дети — проверяем свидетельства о рождении (или паспорта у подростков старше 14 лет).

На что смотрим:

  • внешний вид: если паспорт разрисован детьми или в нем отсутствуют страницы, придется его менять перед сделкой

  • срок действия — с просроченным совершить сделку не получится, придется сначала менять документ

  • паспортные данные сверяем с данными в других документах

  • изучаем фотографию — внешность должна соответствовать человеку, который хочет вам продать квартиру.

Когда стоит сомневаться:

  • паспорт выглядит подозрительно. Можно проверить, не числится ли он в базе МВД недействительных документов

  • один из собственников явно недоволен предстоящей сделкой — значит, есть риск, что он откажется от продажи.

Источник: services.fms.gov.ru
Источник: services.fms.gov.ru

Разрешение органов опеки на сделку

Если среди собственников есть дети, для совершения сделки надо получить разрешение от органов опеки. Для этого родители должны предоставить ребенку взамен продаваемого жилья другое, по условиям не хуже (нельзя, например, вместо трешки купить однушку). При этом не имеет никакого значения каким размером доли владеет ребенок, пусть даже одним квадратным метром — в Казани опека не соглашается на денежный эквивалент на счету ребенка, только доля!

Если ребенок старше 14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке. Помним, что все сделки с несовершеннолетними проходят только через нотариуса!

Информации о маткапитале может и не быть в договоре, поэтому в случае сомнений смело просите справку из Пенсионного фонда о размере остатка маткапитала.

На что смотрим:

  • наличие детей у продавцов

  • улучшаются ли жилищные условия детей.

Когда стоит сомневаться:

  • Если квартира куплена с маткапиталом, а детям не выделены доли — с такими вариантами лучше не связываться.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, она относится к совместно нажитому имуществом, а значит, ее нельзя продать без разрешения супруга, заверенного нотариально. Если собственник недвижимости в разводе, но квартира была куплена в период брака, попросите для ознакомления решение суда о разделе имущества.

На что смотрим:

  • дата нотариального согласия

  • подлинность доверенности.

Когда стоит сомневаться:

  • продавец уверяет, что в браке никогда не был, при этом паспорт без печати и свежий

  • вам не показывают решение суда о разделе имущества, уверяя, что вы лезете не в свое дело.

Продажа по доверенности

Если сделка проходит по доверенности, проверьте действительна ли она — это сделать можно за пару минут на сайте (для доверенностей выданных после 29.12.2020 г).

Справки из ПНД

Риелторы с опытом рекомендуют просить у продавца справки из нарко- и психдиспансеров, в подтверждающие, что он не стоит на учете. Таким образом возможно исключить риск, что в суде сделку оспорят по этим основаниям.

Укажите пункт об обязательном предоставлении справки в вашем договоре. Если вдруг продавец наотрез отказывается, значит, есть повод усомниться и отменять сделку.

Источник: notariat.ru
Источник: notariat.ru

Проверяем объект недвижимости

Выписка из ЕГРН

Это сведения из единого государственного реестра недвижимости — в них содержится основная информация о квартире. Документ готовится в течение 5 дней. Заказывает его собственник в Росреестре или МФЦ.

На что смотрим:

  • основание права собственности — правоустанавливающий документ.

  • имена, фамилии, даты рождения владельцев квартиры — сверяем все данные с паспортными.

Если собственница сменила фамилию, выйдя замуж, необязательно заранее менять данные в Росреестре, можно просто на сделку принести свидетельство о заключении брака и сдать на регистрацию со всеми документами.

  • аресты или обременения. Если квартира в ипотеке, в выписке ЕГРН ставится об этом пометка. Указывается и факт судебного ареста — вот почему важно просить свежий документ, а не ориентироваться на старые выписки
  • несовершеннолетние в числе собственников — это не страшно, но сделка растягивается во времени — понадобится обязательное разрешение органов опеки

Когда стоит сомневаться:

  • продавец показывает «старую» выписку и под разными предлогами не хочет заказывать новую

  • если есть несовпадения с другими данными.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Смотрите также: Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Основание права собственности на квартиру

Это, пожалуй, самый важный документ. Изучите его внимательно. Правоустанавливающим может быть (перечисляем в порядке популярности): договор купли-продажи, договор долевого участия, договор переуступки (уступки права требования), приватизация, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда, договор мены или ренты.

На что смотрим:

  • данные квартиры — адрес, площадь, кадастровый номер, и т. п.

  • имена, фамилии, паспортные данные владельцев

  • на основании какого правоустанавливающего документа была приобретена квартира ранее

  • иные важные условия договора.

Когда стоит сомневаться:

  • продажа унаследованной недвижимости сразу после смерти наследодателя — если вдруг объявятся «неучтенные» наследники сделка может быть оспорена в суде

  • слишком «частая» смена собственников — если за последние 5 лет объект перепродавали несколько раз, вариант определенно мутный.

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке: как себя обезопасить
Читайте также: 12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке: как себя обезопасить

Справки из Управляющей компании (ТСЖ)

Попросите заказать сразу два документа — справку о зарегистрированных лицах и справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

На что смотрим:

  • на совпадение площади и номера квартиры

  • отсутствие долгов

  • количество прописанных лиц, есть ли в их числе дети.

Когда стоит сомневаться:

  • прописаны дети-не собственники квартиры (выписать их не так то и просто)

  • прописаны лица, находящиеся в тюрьме (на принудительном лечении)

  • большие долги за коммуналку, которые продавец клянется погасить после продажи квартиры. Помните: вся задолженность по взносам за капитальный ремонт переходит на плечи нового собственника.

В двух словах- что проверяем:

Правоустанавливающий документ

Выписка из ЕГРН

Справки из управляющей компании (ЖЭУ)

Паспорта продавцов

По необходимости: согласие органов опеки, супруга, справки из ПНД, доверенность

Ознакомитесь со всеми документами до подписания предварительного договора купли-продажи и внесения аванса. Снимите копии с оригиналов и изучите их в спокойной обстановке. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если собственник раздражается на ваши просьбы — это повод для сомнений. Если вас торопят, хотят продать квартиру очень быстро, то это тоже повод усомниться. Можно заказать справку о переходе прав собственности, чтобы понять, как часто до этого была смена собственников. Обращайтесь к специалистам, если вам кажется, что с документами не все в порядке. Недвижимость — не та сфера, где можно полагаться на авось.
2
177
Обсуждения
2 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Людмила
5 лет назад я искала квартиру для покупки, и сразу решила все выбранные объекты проверять через юриста. Стоимость его услуг копеечная по сравнению с потенциальными рисками. Так вот, он меня отговорил от покупки моего первого варианта. Это была новостройка и юриста смущала надежность застройщика. Доверилась, отказалась и как оказалось правильно. В последствие у дома оказались проблемы с вводом в эксплуатации и заселение затянулось аж на полтора года. Так что проверять квартиру стоит не только на вторичке.
Ответить
куплю квартиру
А как узнать, все ли в квартире хорошо с электрикой, канализацией, отоплением? Все эти вопросы остаются открытыми, когда вы покупаете квартиру.
Ответить