Процесс продажи квартиры обычно занимает много времени. На поиски покупателя может уйти месяц, а иногда и больше. Особенно, если недвижимость с непогашенным долгом по ипотеке находится в хрущевке на окраине. В общем все, что усложняет сделку, увеличивает время ее проведения и добавляет бюрократической волокиты.
Будьте готовы, что придется подготовить квартиру к продаже, а возможно даже провести косметический ремонт. Так можно поднять просмотры на сайте объявлений и, конечно, повысить стоимость недвижимости.
Также перед сделкой необходимо собрать документы, найти покупателей и установить адекватную стоимость недвижимости. Не забудьте максимально обезопасить себя во время сделки. Не стесняйтесь задавать дополнительные вопросы риэлторам, сотрудникам банка или МФЦ. Например, почему деньги лучше передавать не наличкой, а через банковскую ячейку, какие пункты должны быть в договоре купли-продажи, когда лучше регистрировать сделку в Росреестре. Иначе обычная продажа обернется потерей недвижимости.
История из жизни: Татьяна решила продать однушку. Покупатель нашелся быстро и даже не торговался. Девушку это не смутило, потому что квартира расположена в хорошем районе. Они заключили договор купли-продажи, покупатель обещал передать деньги после оформления, но как только недвижимость переоформили, прекратил выходить на связь. В итоге Татьяне пришлось подать в суд на мошенника.
Редакция Урбан Медиа создала пошаговую инструкцию, в которой мы рассказываем, как быстро продать квартиру за выгодную цену и не попасться на уловки мошенников.
Шаг 1. Подготовить документы
Заранее соберите все документы на квартиру, чтобы в случае быстрой продажи вам не пришлось рыскать по шкафам в поисках нужного договора. Кроме того, если вы — не единственный хозяин жилья, следует заручиться согласием собственников других долей.
Для продажи квартиры потребуются следующие документы:
— паспорта владельцев/свидетельства о рождении несовершеннолетних
— договор купли-продажи/документ о получении наследства/договор дарения (иной правоустанавливающий документ)
— согласие на продажу недвижимости других собственников
— согласие органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний
— свидетельство о заключении брака
— технический и кадастровый паспорта
Это стандартные документы, без которых сделка не состоится.
Покупатель также может попросить у вас дополнительные данные, чтобы убедиться, что за квартирой не висят долги по коммуналке или обременение банка.
Что может потребовать покупатель:
— выписку из ЕГРН
— справку из банка (при наличии ипотеки)
— справку о выплаченной коммуналке из управляющей компании
— разрешение на перепланировку
— выписку из домовой книги
— справку из психдиспансера
Шаг 2. Привести квартиру в порядок
Подготовьте свое жилье к осмотру. Уберите хлам с балкона, повесьте шторы, если у вас их не было, подклейте обои или сделайте косметический ремонт, если все совсем плохо. Приберитесь в каждой комнате, вкрутите яркие лампочки в люстры, почините дверцы от шкафов. Выведите неприятные запахи, если они есть, покрасьте стены, если их испачкал ребенок.
Постарайтесь максимально показать преимущества вашей планировки, уберите лишние вещи с видных мест. Все, что не планируете забирать с собой, можно продать либо отдать на благотворительность. Старайтесь обустроить квартиру в стиле минимализма. Это поможет легче представить будущий интерьер в новом жилье.
Сделайте все, чтобы ваш дом казался уютным уголком для счастливой жизни. Однако капитально менять потолки, двери, окна перед продажей не стоит, это все влечет финансовые траты, которые могут и не оправдаться.
Экономно привести квартиру в порядок, вам помогут советы по хоумстейджингу. Это направление, которое помогает создать привлекательный образ жилья за небольшие деньги. Например, можно не менять плитку в ванной, а перекрасить ее. Преобразить квартиру с помощью интерьерных деталей и даже добавить притягательные ароматы при встрече с покупателями.
Кстати, иногда стоит и облагородить подъезд. Можно помыть полы перед входом в тамбур. Но вот перекрашивать стены в общественных местах за свой счет — уже перебор.
Шаг 3. Выписаться из квартиры
Прописанные в квартире лица не влияют на сделку по купле-продаже недвижимости. Но вот новому владельцу вряд ли понравится, что у продавца с его семьей осталась прежняя прописка. Поэтому заранее найдите себе новое место прописки, если вдруг не планируете снова покупать недвижимость. В случае с новой пропиской из старого места жительства в паспортном столе вас выпишут автоматически. Выписаться из квартиры можно в местном МВД или в МФЦ, подав заявление и свой паспорт для новой печати.
Совет: прописка может понадобиться, если вы сами планируете взять ипотеку. Стоит уточнить этот момент в банке. Но чаще всего кредитная организация смотрит на прописку заемщика «сквозь пальцы».
Шаг 4. Найти покупателя
Найдите популярные сайты для продажи недвижимости, а также группы в социальных сетях и разместите там объявление. Чем больше вы задействуете площадок, тем лучше. Но будьте готовы к тому, что вам будут названивать риелторы. Если не хотите отдавать им процент с продажи, то сразу откажитесь от их услуг.
Успех будет зависеть от качества фотографий и продающего текста. Уделите этому особое внимание. Фотографии лучше делать в хорошем качестве. Лучше всего попросить айфон у друга на время съемки, чтобы ваше объявление выглядело привлекательнее среди остальных. Сфотографируйте все комнаты, туалет, ванную, балкон, темнушку. Если у вас красивый подъезд, вид из окна, хорошая инфраструктура поблизости — обязательно запечатлите это и добавьте фото в альбом. В объявлении должно быть как можно больше иллюстраций, так у вас будет больше шансов удержать внимание потенциальных покупателей.
Текст пишите без воды и общих фраз. Старайтесь рассказывать детально о каждой комнате. Если делали капитальный ремонт, обязательно опишите, что именно поменяли: батареи, двери, плитку в ванной, сантехнику. Оставляете мебель? Укажите, что конкретно достанется новому собственнику. Описывайте свою квартиру с любовью: как удобно гулять с детьми в парке по вечерам, какая ответственная у вас управляющая компания или сколько магазинов есть рядом с домом.
Важный момент — стоимость квартиры. Она зависит от площади объекта, количества комнат, планировки, ремонта, местоположения дома и инфраструктуры. Если вы до сих пор не определились, сравните цены на схожие с вашим вариантом. Также можно поинтересоваться у соседей, не продавал ли кто-то недавно квартиру и за какую цену удалось найти покупателя. Как вариант — пригласить профессионального оценщика (стоимость услуг до 5 тыс. рублей), он поможет определиться с рыночной стоимостью.
Помните: если хотите продать дороже и поставить цену выше рынка, то, скорее всего, придется дольше ждать.
Чтобы объявление чаще было на виду у посетителей сайта, вы можете оплатить дополнительные услуги и поднять его. Не забудьте рассказать о продаже на своих страницах в соцсетях.
Развесьте бумажное объявление на подъезде в своем и соседних домах. Многие покупатели ищут недвижимость в определенном месте, так что ваше объявление будет на виду.
Шаг 5. Показ квартиры
Подготовьте квартиру к показу так, как вы готовили ее к фотосъемке: в комнатах должно быть все идеально. Встречаться с желающими лучше, когда дома нет детей и домашних животных. Общайтесь с покупателем во время осмотра, расскажите, какая инфраструктура находится рядом: садик, школа, магазины, кафе, спортзал. Предупредите, если сделка будет усложняться. Например, долю в квартире имеют несовершеннолетние, или сейчас недвижимость находится в ипотеке, и сначала потребуется погасить долг перед банком. Обозначьте, когда планируете съезжать.
Обычно на осмотре просят скидку. Если хотите быстрее продать квартиру, то дисконт будет очень даже кстати. Лучше заранее заложить в стоимость объекта возможную скидку, чтобы не потерять в цене.
Шаг 6. Заключить предварительный договор
Покупателю понравилась ваша недвижимость? Тогда заключайте предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязывает стороны сделки только к тому, чтобы заключить основной договор купли-продажи. При этом вы получаете аванс (его еще называют задаток) — частичную предоплату, которая обычно составляет 2-3% от стоимости квартиры или 50-100 тыс. рублей. После передачи аванса, вам следует написать расписку о получении денег. Это обезопасит вас: в случае, если человек без уважительных причин откажется покупать квартиру, деньги останутся у вас.
Документ можно составлять в свободной форме и от руки. В нем указываются:
— ФИО участников сделки
— паспортные данные обеих сторон
— сумма аванса
— точный адрес объекта и его стоимость
— сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор
— условия сделки (наличка, ипотека, рассрочка)
— ответственность в случае, если договор купли-продажи заключен не будет
— кто будет оплачивать доп.расходы (например, госпошлина на регистрацию, услуги нотариуса)
— дата и подпись
Шаг 7. Заключить договор купли-продажи
Заключать договор, конечно, лучше с опытным юристом или риелтором. Но раз вы решились идти в одиночку до конца, то проверьте, чтобы все последующие пункты были в документе:
— ФИО участников сделки
— паспортные данные, ИНН, адреса проживания сторон
— основные характеристики (адрес, кадастровый номер, площадь)
— способ получения недвижимости (ДКП, ДДУ, договор дарения)
— подтверждение, что другие собственники согласны на продажу квартиры
— стоимость
— порядок расчетов (ипотека, наличка)
— ответственность сторон за нарушение условий договора
— обязанность о госрегистрации
— обременения на недвижимость, если они есть
— дата заключения ДКП, дата переезда прежних владельцев
— информация о мебели, которая остается покупателю
— подписи сторон
Конечно, эти пункты могут меняться в зависимости от ситуации. Внимательно прочитайте весь договор. Если что-то непонятно, уточните у другой стороны либо у юриста. Документ должен быть подписан в трех экземплярах: один достанется вам, другой — покупателю, третий пойдет в Росреестр.
Если вдруг вы совершите какую-то ошибку в договоре, сделку могут признать недействительной. Поэтому не торопитесь и несколько раз изучите все документы.
Шаг 8. Оформить сделку
Следующий шаг — зарегистрировать сделку в Росреестре или МФЦ. Здесь вам придется взять с собой стандартный список документов: документы на вашу собственность, паспорта участников сделки, заявление для регистрации, квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей (ее обычно оплачивает покупатель).
После сдачи документов всем участникам сделки выдают расписку. Если вы обратитесь напрямую в Росреестр, то регистрация займет 7 рабочих дней, в МФЦ — 9 рабочих дней. Чтобы успокоить себя, закажите новую выписку из ЕГРН. Так вы убедитесь, что недвижимость больше вам не принадлежит.
Шаг 9. Получить деньги
Один из последних и самых важных этапов — передача денег. Обычно это происходит параллельно с оформлением сделки и подписанием договора. Например, покупатель берет ипотеку и регистрация права собственности оформляется электронно.
Вам повезло, если покупатель рассчитывается с вами наличными. Обычно деньги передаются в тот же день, когда вы заключаете договор купли-продажи. Но мы не советуем так делать, потому что это небезопасно. Лучше попросите покупателя положить деньги в банковскую ячейку. А вы их заберете после окончания сделки, предоставив свой паспорт, договор купли-продажи и расписку из Росреестра.
Шаг 10. Передать квартиру покупателю
Обычно момент передачи ключей прописывают в договоре купли-продажи. Часто закладывается какое-то время на переезд. Каждый случай обговаривается индивидуально, но в среднем переезд занимает 1 месяц. В назначенный день вы встречаетесь с покупателями и передаете им ключи. Важно, чтобы стороны подписали акт приема-передачи. Он составляется в произвольной форме и подтверждает, что недвижимость в надлежащем состоянии передана новому хозяину.
Не забудьте сохранить номер телефона покупателей. Он понадобится в случае, если вы что-то оставили или вам на старый адрес придут важные письма.
Плюсы и минусы продажи без посредников:
+ вы сэкономите на риелторе
+ сможете проконтролировать всю сделку самостоятельно
+ научитесь продавать квартиры
- придется потратить достаточно времени — процесс поиска клиентов занимает много сил и времени. Рынок вторички сейчас практически не активен, так что на поиски у вас может уйти полгода, а то и больше. С риелторами продажи проходят гораздо быстрее
- если вы никогда раньше не продавали недвижимость и у вас нет знаний в области юриспруденции, то вы с легкостью можете попасть на уловки мошенников. Важно, чтобы все документы были оформлены верно
Кратко по теме:
— к продаже квартиры лучше подготовиться заранее: собрать все документы и придать жилью свежий вид
— чтобы найти потенциального покупателя, нужно сделать хорошие фотографии, написать продающий текст и разместить объявление сразу на нескольких площадках
— заранее обговорите все нюансы сделки: есть ли у вас ипотека, нужно ли вам будет еще пожить в квартире, а также иные обстоятельства сделки
— договор купли-продажи лучше подписывать с юристом или риелтором, так как это самый важный документ в сделке
— деньги лучше передавать через банк — это надежный способ
— на процедуру регистрации должны прийти и продавец, и покупатель
— после передачи ключей подпишите акт приема-передачи и на всякий случай сохраните телефон покупателя
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий