Как инвестировать в жилую недвижимость

Как только вы накопили приличную сумму, встаёт вопрос: куда инвестировать накопления, чтобы не потерять их? Вариант «хранить под подушкой» уже давно не в тренде: есть вероятность, что нагрянет дефолт и рубли превратятся в простые бумажки. А вот вклады в недвижимость куда более надежны. И так считают большинство россиян.

50% россиян вкладывают свои накопления в недвижимость. Об этом свидетельствуют данные из исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ.

Но прежде чем вложить свои деньги в недвижимость, нужно просчитать доходы и возможные риски. А также рассмотреть другие варианты инвестирования. Помимо перепродажи и аренды, есть и другие законные способы с высокой доходностью, о которых мы сейчас расскажем.

1. Покупка новостройки и последующая перепродажа

Это самый простой и привычный для многих россиян способ заработать на недвижимости. Вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства дома и продаете ее после завершения строительства. Доход таких вложений составляет 10-15%, срок инвестиций — от двух лет и дольше.

Раньше чистая прибыль с таких инвестиций составляла 20-25%. Но как только появился закон об эскроу-счетах, разница в цене на этапе котлована и после сдачи объекта в эксплуатацию сократилась. Таким образом, вы вложите в новую квартиру в Казани минимум 5 млн рублей, будете ждать в лучшем случае 2 года, а в результате получите прибыль в размере 500 тыс. рублей. Если, конечно, экономическая ситуация кардинально не изменится.

Помните, что могут возникнуть сложности с продажей квартиры от частного собственника. Рынок вторички в Казани серьезно просел: из-за дорогой ипотеки люди не хотят брать квартиры «с рук». Так что если вам срочно понадобятся деньги, приготовьтесь, что покупателя вы будете искать долго.

Кстати, таким же образом можно купить не только квартиру, но и землю, вложиться в строительство дома и потом продать в несколько раз дороже. Доход от таких сделок может составить до 30%. Правда, на это уйдет много времени и денег, конечно тоже.

2. Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Еще один привычный способ инвестирования — покупка недвижимости и последующая сдача в аренду. Плюс этого варианта в том, что вы можете накопить только на первоначалку, взять квартиру в ипотеку и покрывать ежемесячные платежи доходом с аренды.

Но нужно понимать, что свои деньги назад вы получите только через несколько лет, когда закроете ипотеку. Кроме того, вам как арендодателю придется платить налог в размере 13% с дохода (или 4%, если оформлена самозанятость). В Казани снять однушку стоит примерно 16-25 тыс. рублей, ежемесячный налог с такой квартиры составит от 800 рублей. Пассивный доход в этом случае составит 15-24 тыс. рублей.

Помимо этого, вам придется постоянно следить за состоянием квартиры и при необходимости проводить ремонт, покупать новую мебель. Иногда случается так, что квартиранты резко съезжают, и чтобы не остаться в минусе, вам придется быстро искать им замену. Так что аренда недвижимости, с одной стороны, самый легкий способ заработать, с другой — весьма хлопотный.

По результатам исследования ЦИАН, арендодатели в среднем по России получают 7,8% годовых. Больше всего получают собственники апартаментов: 8-15% годовых, меньше всего владельцы квартир в крупных городах — 3-6%.

3. Покупка коммерческой недвижимости

Помимо жилого имущества, вы также можете вложиться в коммерческие помещения. Правда, с этим вариантом может быть много волокиты. Во-первых, по закону физическому лицу запрещено сдавать коммерческое помещение в аренду. Поэтому вам придется открыть ООО или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Во-вторых, достаточно сложно найти действительно прибыльный вариант, если раньше вы этим никогда не занимались. Нужно правильно выбрать местоположение, определить потенциальную проходимость клиентов и функциональность помещения. Например, для кафе понадобится уборная, кухня, хорошая вытяжка, а для офиса достаточно просторного помещения с санузлом.

В-третьих, коммерческую недвижимость часто проверяют государственные органы. Вам нужно будет привести помещение в порядок в соответствии с нормами СанПиНа и пожарной безопасности. В любой момент могут нагрянуть проверяющие из Роспотребнадзора или пожарного надзора.

Ну, и, конечно, коммерческая недвижимость отличается высокой стоимостью: для вложений нужно несколько миллионов рублей. Но все эти хлопоты окупаются хорошей доходностью: такие инвестиции могут принести вам 8-12% годовых.

4. Покупка ценных бумаг в ПИФах

ПИФ — это паевый инвестиционный фонд, куда инвесторы вкладывают деньги, а взамен получают паи (ценные бумаги). На деньги пайщиков ПИФы покупают в основном коммерческие помещения: чаще всего это офисы, склады, земля. Когда объекты достраиваются, управляющая компания фонда получает деньги и делит их между пайщиками.

Порог входа обычно начинается от 1 млн рублей. Бывает, что необходимо всего лишь 100-300 тыс. рублей, но нужно еще постараться, чтобы найти такой фонд. Паи можно купить на бирже или напрямую у управляющей компании.

Доходность фонда обычно на уровне 10%. Может быть и выше, но всегда нужно учитывать риски. Например, цена объекта может упасть или аренда помещений прекратится, как во время пандемии.

Одни из самых крупных и надежных ПИФов — «ДОМ.РФ», фонд смешанных инвестиций «Стратегические активы», фонд «Ак Барс — Горизонт»

Читайте также: Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

5. Покупка ипотечных ценных бумаг

Ипотечные облигации — достаточно новый инструмент инвестирования. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ИЦБ, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам.

Принцип работы этих облигаций такой: люди берут ипотеку, банк в свою очередь выпускает на эту сумму облигации и продает инвесторам. Кредитная организация получает деньги от продажи и может использовать их в своей деятельности.

Доходность в этом случае зависит от процентной ставки. Например, если ипотека выдается заемщику под 13%, то для инвесторов доход составит 10-11%. Но проблема в том, что таких облигаций на рынке пока что немного. Выпускают их сейчас только Сбербанк и Дом. РФ. И выплаты происходят раз в полгода или в квартал. Кроме того, выйти из актива нельзя, пока заемщик не погасит ипотеку.

Купить ипотечные ценные бумаги можно на Московской и Санкт-Петербургской биржах. Крупнейший агент по выпуску ипотечных бумаг — Дом.РФ. На сайте вы можете посмотреть выпуски ИЦБ от разных банков и процент прибыли, который можно получить.

6. Покупка акций строительных компаний

Рассматривая инвестиции в недвижимость, вы можете купить акции застройщиков. Доходность с них будет расти в зависимости от роста и развития компании. Тут вы сможете получить прибыль при увеличении стоимости самой акции, а также с дивидендов, которые выплачиваются один раз в год.

Плюс этого варианта для инвесторов в том, что можно купить акции хоть за 1000 рублей. Можно держать их как пассивный источник дохода и продать через несколько лет, когда они серьезно вырастут.

Минус в том, что сложно дать точную оценку прибыли в этом случае: в среднем она составляет до 9%. Кроме того, с учетом политических событий есть большая вероятность падения рынка акций в России. Это сложно предугадать, поэтому непонятно, стоит ли вкладывать в это направление много денег.

Если вы все же решили покупать, то лучше берите акции известных застройщиков, которые работают на рынке уже не первый год. Например, компания «ПИК» (работает с 1994 года), группа «Самолет» (основана в 2012 году, но считается самой быстрорастущей публичной компанией в России по итогам 2021 года), «Группа ЛСР» (работает 1993 года). Купить акции девелоперов можно также на Московской и Санкт-Петербургской биржах.

Читайте также: Как выбрать квартиру для инвестиций

7. Покупка облигаций у застройщиков

Также можно вложиться в облигации — это долговые обязательства строительных компаний. Вы даете застройщикам деньги взаймы на развитие их проектов. И получаете за это доход в размере 10-13%.

Преимущество этих ценных бумаг в том, что инвестор заранее знает условия выплат по купону. Правда, есть и свои риски. Иногда компании не могут выплатить долги, так как начинают банкротство или появляются серьезные изменения на рынке недвижимости. Обратите внимание при покупке облигаций, насколько это крупный девелопер: чем меньше компания, тем больше риск, что она не выполнит своих обязательств. Тут так же, как и с акциями, следует присмотреться к таким застройщикам, как ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group, «Инград».

Совет: главный принцип любого инвестирования — диверсификация. Важно выбирать разные варианты вложений. Например, купить ипотечные ценные бумаги, акции застройщиков и паи.

Важное:

— инвестировать в недвижимость можно не только напрямую (например, покупать или сдавать недвижимость в аренду), но и с помощью ценных бумаг

— доходность при инвестировании в недвижимость выше, чем в банках

— прежде чем вложить во что-либо, учитывайте риски

— для инвестирования в недвижимость не обязательно иметь миллионы рублей: некоторые ценные бумаги можно купить от 1000 рублей

— недвижимость — это всегда долгосрочная инвестиция, доход от которой вы получите через несколько лет.