Что лучше: свободная или альтернативная продажа квартиры?

Если вы покупаете (или продаете) квартиру, то самым простым и удобным вариантом для вас будет просто отдать деньги и взамен получить квартиру. Или наоборот: отдать квартиру и получить ее денежный эквивалент. Никаких лишних обязательств, ожидания и сложных схем. Именно поэтому такая модель купли-продажи квартиры называется прямой, или свободной.

Свободная сделка

Свободная продажа квартиры предполагает, что продавец в результате сделки получает деньги, а покупатель — свои законные квадратные метры. Жилплощадь на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей, а также от вещей, которые не входят в стоимость квартиры. На этом сделка считается завершенной: все получили, что хотели, и могут расходиться.

Основные преимущества

• Это быстро — не придется ждать, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь вместо той, которую продает.

• Всего две стороны в процессе совершения сделки — покупатель и продавец. И всего один объект недвижимости, который легко проверить по всем параметрам.

• Минимальный риск того, что сделка не состоится. Все стороны уже знакомы и максимально заинтересованы в том, чтобы завершить сделку побыстрее.

Читайте также: Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Есть ли у свободной сделки риски?

Да, как и у любой сделки.

• Во-первых, свободная сделка может оказаться не тем, чем кажется. Продавец может умолчать о том, что хочет не просто продать квартиру, но еще и подобрать себе новое жилье на вырученные деньги. Это уже другой тип сделки, и о нем мы расскажем ниже. А в условиях свободной сделки такое лукавство может обернуться для покупателя затяжным ожиданием после внесения задатка. Чтобы обезопасить себя, попробуйте включить в текст договора пункт о передаче жилплощади в день совершения сделки или сразу после нее. Если продавец откажется подписать такое соглашение, то, скорее всего, он хочет провести альтернативную сделку под прикрытием свободной.

• Во-вторых, напрямую (свободно) часто продаются квартиры с обременениями. Эти сделки привлекают покупателей быстротой их совершения, и это может быть на руку тем, кто хочет скрыть какую-то неблагоприятную информацию о жилье. К тому же, свободные сделки часто проходят без участия риелтора, так что проверить все данные оказывается просто некому. И в итоге можно остаться, к примеру, с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние собственники или другие лица, имеющие право претендовать на долю жилья — судиться с ними придется уже новому собственнику жилья.

Несмотря на потенциальные проблемы, свободные сделки все же наиболее удобны. Но это — редкий вид на рынке недвижимости.

Альтернативная сделка

Гораздо чаще продавец становится также покупателем и хочет не только получить деньги за свою квартиру, но и тут же купить на эти деньги (с доплатой или без) новое жилье. Такая сделка называется альтернативной, а расклад, который мы только что описали — всего лишь наиболее простой ее вариант. На деле в альтернативной продаже (или покупке) может быть множество участников — целая цепочка людей, которые хотят покупать и продавать недвижимость одновременно. Конечно, когда в цепочке более 6 участников, их стараются делить на части — чтобы немного облегчить процесс согласования условий со всеми сторонами сделки.

Большинство сделок на рынке — именно альтернативные. Поэтому пометка «альтернатива» в объявлении о продаже не должна вас отпугивать. Но вот осторожность не помешает. Давайте разберем подробнее, что представляет собой альтернативная сделка, и что нужно учитывать, чтобы все прошло максимально безболезненно.

Виды альтернативных сделок

Можно выделить как минимум две большие группы.

1. Уменьшение площади с доплатой — например, собственник решил сменить трехкомнатную квартиру на однокомнатную с сохранением района и получением доплаты (оставшихся от продажи денег).

2. Увеличение площади — например, собственник собирается продавать однокомнатную квартиру, чтобы тут же купить квартиру побольше с доплатой.

Расчет при альтернативной сделке

Даже в свободных сделках деньги теперь очень редко просто передают из рук в руки, но в альтернативных сделках это вообще настоятельно не рекомендуется. Чаще всего средства зачисляются на банковский счет владельца альтернативной квартиры. Также есть вариант провести оплату через выделенный банковский счет, либо через арендованную ячейку в банке. Собрать всю цепочку самостоятельно так, чтобы никакие документы не потерялись, и никто не нервничал, практически нереально. Поэтому «альтернативы» лучше проводить с участием опытного риелтора, нотариуса, оценщика и вообще всех возможных экспертов, которые помогут не совершить неприятных ошибок.

Плюсы альтернативной сделки

Плюс, в общем-то, только один: юридическая чистота всех квартир в цепочке тщательно проверяется — обычно даже не одним риелтором. В остальном — было бы намного проще, если бы на рынке совершались только свободные сделки. Но чаще встречается именно «альтернатива», так что приходится «работать с тем, что есть».

Читайте также: От энергетики до компетенций: как выбрать хорошего риелтора

Сложности и риски альтернативной сделки

• Все участники альтернативной цепочки зависят друг от друга: один из участников может выйти из сделки, поднять цену или изменить условия, поставив под угрозу совершение всех остальных этапов сделки. Также у одной из сторон могут возникнуть проблемы на этапе регистрации собственности — и это тоже поставит под угрозу всю сделку.

• Если у одной из сторон, совершающих сделку, есть ребенок, то появляются сложности, связанные с оформлением права на доли — несовершеннолетнему участнику сделки обязательно полагается доля там, куда он переезжает. Если ее не будет, то сделку на этом этапе могут признать недействительной.

• Если часть альтернативной сделки проходит с использованием ипотечного кредита или привлечением материнского капитала, это тоже нужно учитывать. А если покупателей с ипотекой несколько, то лучше сразу подобрать один банк, через который будут проводиться эти сделки, чтобы условия точно были для всех одинаковыми. Зато ипотечные сделки регистрируются быстрее в Росреестре: всего за 4 дня.

• Альтернативную сделку невозможно грамотно провести без риелтора, особенно — если в цепочке более трех участников. Поэтому дополнительных расходов, связанных с наймом проверенного опытного специалиста, избежать не удастся. Зато вы действительно сэкономите много нервов (а в перспективе и средств), если вашу сторону сделки будете представлять не вы лично, а эксперт по вопросам недвижимости.

• Если в тексте объявления значится аббревиатура АП, то продажа недвижимости — альтернативная, имейте это в виду. А вот если в объявлении нет указания АП, то это еще не значит, что сделка действительно свободная: бывает так, что продавец уже подобрал альтернативу, а выдает сделку за свободную для того, чтобы быстрее продать жилье. В таком случае вы рискуете: если альтернатива не подберется, вся цепочка, включая сделку, на которую вы рассчитываете, распадется.

Альтернативная сделка — это не так уж страшно, если вам удалось заручиться поддержкой опытного риелтора. Важно проверить все документы, убедиться в юридической чистоте всех квартир — не только тех, которые непосредственно касаются вас, но и тех, которые продаются и покупаются на других участках цепочки.

Главное

Конечно, выбирая между свободной и альтернативной продажей квартирой, лучше остановиться на первом варианте. Он будет быстрее и удобнее. Но иногда, к сожалению, найти тех, кто будет покупать вашу недвижимость без последующего продолжения сделки, достаточно сложно. Потому что многие сейчас сразу после продажи ищут новое жилье.

Планируете купить квартиру в Казани?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проведут для вас бесплатную консультацию.

Как вас зовут

Телефон

Вопрос

Отправить

Оставляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности