Выбираем
4
184

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании

Плюсы и минусы организаций по управлению жилыми домами
Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

Разбираемся, чем УК отличается от ТСЖ, как они работают и можно ли сменить домоуправление.

Многоквартирным домом обычно руководит либо УК, либо ТСЖ. Это две основные формы правления, которые существуют в России.

По данным на сайте мэрии Казани, общая площадь жилищного фонда столицы Татарстана составляет 34,4 млн кв.м. В городе более 5,7 тыс. многоквартирных домов (МКД), ими управляют 131 УК (83,5%), 795 ТСЖ и ЖСК (15%). 60 домов (1%) контролируют сами собственники.

Каждая форма правления имеет свои плюсы и минусы. Но цель у них одинаковая — содержать порядок в МКД, передавать плату за коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт. У собственников жилья часто встает вопрос: какая форма управления лучше? Постараемся разобраться вместе.

Управляющая компания

УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании. По факту это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, цель которых — получить прибыль с жилых домов.

Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.

У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.

Тем не менее главная цель управляющей организации — получать прибыль. Поэтому в счет-фактуре вы часто видите не дешевые услуги управляющих компаний за содержание общедомового имущества. Правда, на большинство позиций в квартплате все же действует единый установленный тариф: например, на вывоз мусора, уборку, газ, свет и воду.

Более того, коммерческие организации действуют в первую очередь, исходя из своих интересов. Если у жильцов возникла жалоба, то на нее могут отреагировать не сразу. Например, вам не нравится, как моют полы в подъезде или что сантехник долго приходит на вызов. Не факт, что этих сотрудников быстро заменят. Хотя, конечно, вы всегда можете написать заявление, и руководство должно принять все возможные меры. Кстати, в Казани приема обращений в сфере ЖКХ есть специальный сайт «Открытая Казань». Если оставить сообщения на портале, то недочеты устранят гораздо быстрее. Как еще можно быстро и оперативно пожаловаться, мы рассказали в нашем материале.

По закону жильцы сами должны выбирать управляющую компанию на общедомовом собрании. Но зачастую происходит так, что местный муниципалитет сам проводит конкурс среди управляющих компаний и потом информирует собственников о его результатах. Это обязанность городских властей закреплена в законе (часть 4 ст. 162 ЖК РФ).

Далее заключается договор на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст 162 ЖК РФ). Если вам не нравится управляющая компания, то, договорившись с соседями, вы можете попробовать сменить ее. Если вас все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ — это некоммерческая организация, которой управляют собственники жилья. Главу товарищества и его помощников выбирают путем голосования среди владельцев квартир. Также на общем собрании составляется устав товарищества. Глава ТСЖ должен предоставлять отчет о финансовых расходах на каждой встрече с жильцами.

По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. Главное преимущество товарищества в том, что оно выстраивает наиболее экономичное содержание дома. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Например, на строительство детских площадок, ремонт в подъезде или облагораживание территории, одним словом — работа происходит в интересах жильцов.

Все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. С одной стороны — это правильно, а с другой — энергозатратно для самих жильцов. Приходится постоянно ходить на собрания. А зачастую жители не могут прийти к единому мнению.

Тем не менее подъезды и придомовая территория товарищества часто выделяется на фоне соседей: во дворе растут ухоженные цветы, всегда покрашены лавочки и двор огорожен от других машин.

Но есть в этой организации и минусы. Так как домом управляют обычные собственники жилья, то часто они бывают некомпетентны в вопросах коммунальных услуг. Вам повезло, если у председателя ТСЖ есть лидерские качества и стремление узнать сферу как можно глубже. Но если такого стремления нет, то жильцы могут столкнуться с проблемами.

Кроме того, когда у кого-то из участников товарищества появляются долги, то председатель делит их между всеми жильцами, так как нет своего финансового кармана.

Как сменить организацию

Инструкция по замене УК:

  1. Поднять вопрос о замене организации на общем собрании жильцов. Для смены домоуправления вам понадобится, чтобы 51% собственников квартир проголосовали «за».
  2. Расторгнуть договор с организацией. Этот пункт предусмотрен в статье 162 ЖК РФ. Внимательно прочитайте все условия досрочного расторжения документа.
  3. Получить все необходимые документы от УК, оставшиеся деньги и ключи от всех дверей общего пользования в доме.
  4. Создание ТСЖ и его устава, регистрация в налоговой и назначение председателя товарищества. Либо выбор новой управляющей компании
Смена ТСЖ:

  1. Провести голосование на общем собрании о выборе новой формы управления согласно ст. 48 ЖК РФ.
  2. Занести всю информацию в протокол.
  3. Найти в течение 6 месяцев управляющую компанию, которая теперь будет наводить порядок в вашем доме. Если вы не сделаете этого в положенный срок, исполком сам назначит управляющую компанию.
  4. Ликвидировать ТСЖ согласно юридическим нормам, если эта организация больше не будет существовать.

УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка

Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.

— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?

— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.

— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?

— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.

Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.

Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!

Главная проблема ТСЖ — это то, что у них нет лицензии. Все-таки для УК это серьезный документ, которого можно лишиться в случае нарушений. У ТСЖ такого нет. Никто не имеет права проверять финансовую деятельность товарищества. Поэтому и прозрачности там нет. Да, есть хорошие примеры, но это редкость.

— Но при этом жильцы домов, под управлением ТСЖ, говорят, что такая форма лучше…

— Все зависит от дома и от руководителя. Если это маленький дом, то, возможно, ему лучше быть с УК, потому что капитальный ремонт реальнее провести по программе, которая поддерживается бюджетом Татарстана. У нас есть ТСЖ, которые за весь период накопили всего лишь 800 тыс. рублей. Таких денег не хватит, даже чтобы отремонтировать подъезды, а есть еще кровля, трубы, коммуникации. Я уж молчу про лифты. Один лифт с шахтой сейчас стоит порядка 3 млн рублей. В небольшом доме сложно накопить такую сумму. А представьте, если там два лифта, и как тогда быть? Под управлением УК легче будет провести капремонт.

— Много примеров смены формы управления домом было на вашей практике?

— У меня порядка 20 таких примеров о переходах УК в ТСЖ и от ТСЖ в УК. К нам, кстати, даже приходили люди и говорили: «Мы инициативная группа, хотим создать ТСЖ». Мы им рассказывали, как правильно провести собрание, подписать бюллетени. Потому что любой собственник дома, который не проголосовал, может пожаловаться или оспорить документ в суде. Так что вся эта процедура смены формы правления домом зависит от напора собственников.

Большинство россиян (75%) выбирают в качестве формы управления — УК. С одной стороны, это удобно. Управляющие компании берут на себя ответственность за всю работу с ресурсоснабжающими организациями. В то же время и стоят эти услуги дороже. Кто-то считает, что ТСЖ для собственников квартир куда более выгодный вариант. Председатель жилья обычно пытается снизить расходы и потратить прибыль на благоустройство МКД. Правда, жильцам приходится часто собираться и решать вопросы, в которых они мало разбираются. Так что выбирая между двумя формами управления, важно понять для себя: готовы ли вы принимать участие в управлении дома самостоятельно? Если вы и ваши соседи согласны на это, то выбирайте ТСЖ. Если желания нет, то найдите хорошую УК и оформляйте с ней договор.
4
185
Обсуждения
4 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Влада Парамонова
Влада Парамонова
отличная статья!
Ответить
Елена Галеева
Елена Галеева
Управляющие компании вечно обваровывают! Соседи против того, чтобы поменять, и не знаю что с этим делать!!!!
Ответить
Гузель Вагапова
Гузель Вагапова
Тоже хотим отказаться от ук. Но у нашего дома долг
Ответить
Нияз Гатауллин
Нияз Гатауллин
Отличный материал!
Ответить