Риски покупки квартиры у юрлица

На рынке недвижимости порой встречаются предложения о продаже квартиры от юридических лиц. Такие объекты особенно привлекательны для покупателей, потому что предлагаются с хорошим дисконтом. Правда, возможно, придется изрядно понервничать, прежде чем новое жилье окажется в вашей собственности.

Почему юрлицо выступает в качестве продавца недвижимости

Юридические лица становятся владельцами жилой недвижимости в ситуациях, когда:

— застройщики рассчитываются со своими подрядчиками квартирами, а те их перепродают

— компании приобретают недвижимость для своей хозяйственной деятельности, а когда она становится не нужна, избавляются от нее

— юрлица целенаправленно покупают жилое имущество для дальнейшей сдачи аренды или перепродажи

— организация купила недвижимость с торгов у банка

— собственниками выступают паевые инвестиционные фонды, которые специально создаются для строительства объектов и получения прибыли.

Какие могут быть риски при покупке у юрлица

Небезопасной считается покупка у продавца, который находится на грани банкротства. Согласно статье 61 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»: все сделки юридического лица, совершенные в течение последних трех лет, могут быть оспорены в суде. В таком случае недвижимость уйдет в массу имущества банкрота и вы встанете в долгую вереницу тех, с кем юрлицо должно рассчитаться. Так что не стоит раньше времени радоваться низкой стоимости жилья.

Проблемы могут возникнуть, если компания не зарегистрировала право собственности на объект. Подрядные организации и паевые фонды часто не торопятся оформлять в Росреестре договоры долевого участия, чтобы не платить налоги. Таким образом юридическое лицо может продать недвижимость не одному, а сразу нескольким покупателям. Но вы узнаете об этом только на этапе регистрации права собственности.

Еще один подводный камень связан с вопросом полномочий представителя юрлица. Например, исполнительный директор фирмы не имел права распоряжаться имуществом или срок его доверенности истек. Если в суд обратится собственник компании, ваш договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как проверить юрлицо

Чтобы избежать подобных ситуаций, следует заранее проверить юридическое лицо по следующим пунктам:

1. Узнайте, не исключена ли компания из ЕГРЮЛ. Это можно сделать на сайте Федеральной налоговой службы. В выписке будут указаны сведения о деятельности и информация о банкротстве.

2. Посмотрите, проходит ли юрлицо как ответчик по арбитражным спорам. Если кто-то уже обратился в суд за взысканием многомиллионного долга, вполне возможно, что в скором времени фирма обанкротится. Список арбитражных дел можно посмотреть на сайте.

3. Проверьте, нет ли в отношении организации открытых исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Поищите в интернете бухгалтерскую отчетность юридического лица. Большинство организаций раскрывают всю информацию на этом сайте. В документах обратите внимание на сомнительные операции, финансовое положение, регулярность хозяйственной деятельности.

5. Прочитайте в выписке из налоговой, кто имеет право действовать от имени компании без доверенности. И если с вами общается неуполномоченный человек, то потребуйте у него документ, на основании которого он может провести сделку. Обратите внимание на срок окончания действия доверенности.

6. Запросите у продавца выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира принадлежит именно этому юрлицу и у нее нет других собственников. Так вы обезопасите себя от появления третьих лиц, которые претендуют на эту недвижимость.

7. Изучите учредительные документы организации. Если по уставу для продажи недвижимости требуется решение учредителей, то требуйте документ с решением о проведении сделки.

8. Поинтересуйтесь, каким образом квартира перешла в собственность юрлица. Это необходимо, чтобы убедиться в законности получения объекта.

Фото: unsplash.com

Как оформить право собственности

Процесс покупки у юридического лица почти не отличается от обычной сделки с физлицом. Если квартира досталась компании на основании права собственности, тогда оформляется договор купли-продажи. Здесь все будет проходить как обычно за одним исключением: в документе помимо подписи представителя должна стоять печать компании. Переводить деньги следует только на расчетный счет юрлица. И не забудьте сохранить квитанцию об оплате, иначе вам сложно будет доказать факт передачи денег.

Если квартира еще не достроена, то вам необходимо заключить с продавцом договор уступки прав требования. Здесь процесс происходит по стандартной схеме покупки новостройки.

Как же тогда обезопасить себя?

Нюансов при покупке квартиры у юрлица предостаточно, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к проверенному риелтору и воспользоваться услугами юриста.
Также вы можете оформить титульное страхование, которое защитит вас от возможных рисков. Правда, это недешевое удовольствие и купить титул достаточно сложно.